20年“三条红线”意味着什么？21年调控又加了“2道新红线”



9月底，中国的房地产行业背后潜藏的风险突然成为了热门话题。当时有消息称，全球负债最高的房地产企业中国恒大可能出现了资金短缺，引发了投资者的担忧。

目前，全球十家负债最高的房地产企业中，有7家位于中国。今年8月，被媒体称作“三条红线”的监管指标引发了关注，根据该政策，开发商如果想借更多的钱，它必须满足“三条红线”所提出的要求。由于中国房地产相关行业的经济产出占到全部经济产出的29%，这一新的监管措施可能会改变现有房地产的游戏规则。



1、“三条红线”是什么？

中国人民银行和住房和城乡建设部于8月份宣布，他们为房地产企业设立了新的融资规则，但没有透露更多信息。但根据媒体报道和相关内部人士表态，希望进行再融资的房地产开发商将按照“三条红线”作为门槛对其风险进行评估：剔除预收款后的资产负债率上限为70%，净负债与股本之比的上限为100%，现金与短期债务比的上限为1。

开发商将根据其突破“红线”规则的数量被分类，根据分类结果，这些企业的债务增长将相应地受到限制。据《21世纪经济报道》表示，如果一家房地产企业“三条红线”均已突破，那么该企业将不被允许在接下来的一年内增加债务。如果企业保持在“三条红线”以内，那么明年企业的债务上限将增加15%。由于监管机构尚未公布官方文件，因此一些具体的定义尚不明确。

2、为什么要设立“三条红线”？

很大一部分原因是担心房地产泡沫——以及后续的崩盘。在过去的15年里，中国的房价飙升了6倍，深圳等城市的房价已经超越伦敦。房地产开发商的债务狂潮一直是房价上涨的重要推动因素，为了获得融资，大量开发商不得不承受更高的利息，以弥补不断上升的债务负担。一些分析师担心，中国有重演日本在上世纪90年代资产泡沫的风险，当时，日本政府没有及时控制过热的信贷，从而对经济增长造成了长期损害。在恒大出现短暂的流动性恐慌之前，泰禾集团成为中国近五年来第一家债券违约的大型开发商。富力地产和泛海控股在近几个月也出现了流动性压力。



3、政策将在时候开始实行？

政府没有给出时间表。但据《经济参考报》报道，包括恒大、万科和碧桂园在内的12家开发商被要求在9月份前提交一份为期三年的减债计划。该报道表示，“三条红线”的全面实施将从2021年开始。新华社发表的一篇报道说，监管机构在8月20日与开发商的一次会议上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，这是向开发商采取行动的另一个信号。中国央行副行长潘功胜在9月中旬表示，将有一个“合理的过渡期”来实施这项政策。

4、这对开发商意味着什么？

短期内，一家资产负债状况不佳、在二线城市有大量业务的开发商可能需要通过降价来提振销售、补充现金。这可能还会刺激部分房地产企业出售股权或剥离非核心业务（如物业管理服务）。长期来看，这还可能会迫使开发商将更多资源投入非住宅地产，如写字楼和零售。



5、哪些公司将受到较大的影响？

据彭博社的报道，在主要的开发商中，恒大地产和广州富力地产上述三项指标均未达标，在迅速削减债务方面面临最大的压力。根据这两家公司2019年的财务报表，它们可能需要分别削减19%和21%的债务。融创中国仅满足一项指标，可能需要将债务削减35%。截至10月初，在189家上市房地产企业中，有14家突破了“三条红线”。市值最大的开发商包括中天金融集团、泛海控股和绿景中国。在香港上市的开发商中，超过半数全部突破“三条红线”，其中包括碧桂园和万科。

6、会对经济带来不良影响吗？

可能不会。开发商的债务增速已经从2017年的53%放缓至去年的16%，这与对未突破“红线”的公司施加的上限几乎相等。由于中国的房地产开发投资在过去两年增长了约10%，去杠杆化或减少债务的空间仍然存在。

2021年,房地产调控又加了“2道新红线”2021年，中国楼市调控第一枪来了！

三道红线后，房地产调控又加了2道新红线！

之前三道红线针对是高负债的开发商，这次二道红线针对是信贷的银行机构。

信贷是楼市的7寸。

房地产走势长期看人口，中期看土地，短期看信贷等政策。2021年，一旦楼市失去信贷支持，高房价必然成为无源之水。

01岁末年初，重锤陡然落下。近日，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”：

第一道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

这可视为针对房贷的“两道红线”，与去年针对房企的“三道红线”，共同构筑中国楼市调控的信贷防火墙。02房贷“两道红线”，影响几何？

其一，房地产信贷总盘子变小，2021年楼市必然承压，但冲击不会太大。据安信证券数据，在35家披露数据的上市银行中，有10家踩中红线。其中不乏建行、邮储银行、招商银行、兴业银行、浦发银行等大中型银行。为避免冲击，两道红线存在2-4年的过渡期。机构估计，受此影响，预计2021年将减少个人4000亿左右，按照50%首付规模来看，最高可能拖累商品房销售7000亿-8000亿。这还是高估情形。要知道，2019年，全国房地产销售总额高达16万亿。相比而言，影响不宜夸大，但传达出的信号却不容忽视，楼市承压在所难免。

其二，房贷利率短期有可能上行，中长期仍旧是下降趋势。房贷三道红线，对房贷利率的影响要一分为二来看。从短期来看，由于信贷受到限制，房贷利率可能会回升。一些触及红线的银行，尤其是中小银行，房贷利率将会出现一定回升。不过，从中长期来看，利率仍旧是下降趋势。这与经济增速放缓、人口老龄化、资本边际收益率走低不无关系。

其三，大中小城市的房贷利率，将会变得更为悬殊。信贷是个大盘子，房地产是其中重要一环。涉房贷款一旦被限制，势必影响整个市场的信贷资金配置，基于风险考量，银行将会将有限的信贷更多投放在楼市风险较低的城市。一般而言，大城市由于银行众多、楼市风险较小，房贷利率一般较低；中小城市由于信贷资源不够丰富、楼市风险较大，房贷利率一般过高。

（参阅《2021年开始，房贷利率要变了》）随着房贷两道红线落地，这种悬殊还会进一步拉大。03中国楼市，已经有了“五道红线”。房贷“两道红线”，针对的是银行和购房者，旨在收紧消费者购房的银根，遏制居民加杠杆的浪潮，防止银行出现金融风险。2020年末，中国的居民杠杆率已经超过60%，相比2008年的18%，翻了3倍多。这一数字，已经超过国际平均水平，正在赶超发达国家；而增速之快，则位居世界前列。显然，稳杠杆，或者说防范金融风险，已经成为当务之急。

房企融资“三道红线”，针对的是房企。只要负债过高，一律限制新增融资。这一政策，旨在刹住开发商疯狂加杠杆的惯性，防止出现 “大而不能到”的局面。随着房企“三道红线”落地，一众以高负债、高杠杆著称的房企，被套上了紧箍咒，不得不走向降负债之路。地产“三道红线”+“两道红线”的出台，标志着中国楼市调控的转向。过去的楼市调控，限购、限贷、限价、限售作为四大基本盘。随着地方各种试探性松绑不断，这些举措在市场面前越来越捉襟见肘。如今楼市调控，开始直接针对房企、银行和购房者。限制房企融资，限制房贷额度，限制银行信贷，不一而足。众所周知，信贷是楼市的“七寸”。一旦失去信贷支持，高房价将成无源之水。这些举措，无疑正在逐步触及高房价的根源。04“三道红线”+“两道红线”为何接连落地？银保监会主席郭树清的文章是最好的诠释：

上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

可见，有些话不只是讲讲而已