楼市变天，“宇宙第一房企”碧桂园变了没？

编辑 | 于斌

出品 | 潮起网「于见专栏」

在房地产市场正当红的那些日子里，碧桂园以规模体量巨大、扩张步伐迅猛而被冠以了“宇宙第一房企”的名号。一直到去年年底，碧桂园仍然以7888亿元人民币的年度销售额荣登了中国房地产企业排行榜榜首。

但与此同时，在碧桂园最风光的时候，它也不缺高速扩张后的隐忧，债务问题、房屋质量问题、客户维权问题...更何况，随着近期楼市“变天”，房地产市场调控持续收紧，体量最大的碧桂园可能将会遭受更多影响。

以近期碧桂园发布的2021年年中财报数据为例，在今年上半年，碧桂园实现了近3031亿元人民币的销售额，同比保持了14%的增幅；总营收超过2349亿元人民币，相比去年同期增长了27%。不过，在公司利润和其它一些经营指标上，碧桂园已经显现出了一些颓势，这考验着未来公司能否在不利的行业大环境下找到破局良机。

盈利表现堪忧，未来挑战明显

相比于去年全年7888亿元人民币的销售金额，今年上半年碧桂园实现的近3031亿元销售额只能说得上是表现还行，虽然同比有了一定增幅，但并未达到去年全年销售的一半。

在2349亿多的公司营收中，物业销售占据了绝大多数的份额，但考虑到未来国内房地产市场大环境愈发收紧，房企房地产开发业务普遍受挫，这可能会给公司未来的营收增长情况埋下很大的不确定性。

此外，虽然整体营收指标的增幅还能达到27%这样的高速，但公司存在着明显的“增收不增利”问题，碧桂园在今年上半年实现的净利润为224亿元人民币左右，同比增幅只有百分之二点几，股东应占核心净利润为152亿元左右，同比增幅只有百分之四点多。另外在公司毛利润方面，碧桂园在今年上半年的增幅也只有百分之三左右。

27%对2%、4%、3%，这种直观的对比表明，碧桂园公司的盈利能力正在受到多方因素的共同挑战。更严重的是，早在房地产市场整体性收紧之前，碧桂园盈利能力下滑态势就已经显现。

参照往年的财报数据可以发现，碧桂园在近几年的毛利率、净利率表现都呈现出一股下滑趋势，在2020年，公司毛利润已经下滑到21.8%，净利润率已经下降到11.69%。

为什么碧桂园盈利能力原来越差了呢？除了整体行业大环境不利的影响之外，公司内部发展战略可能才是“罪魁祸首”。

近年来，碧桂园持续发力下沉市场，将楼盘不断建在县城中，这帮助公司在规模体量上实现了腾飞，却也给它埋下了发展隐患。

在楼市火爆时，碧桂园在下沉市场的楼盘去化非常不错，还能卖到不错的价钱，这自然没有什么问题。可随着中国楼市在近些年来的热度越来越低，碧桂园在三四线城市的房子不好卖、卖不出高价了，自然就会影响到公司的盈利表现。

2020年，在碧桂园的总体销售额中，三四线城市市场贡献了超过一半的销售份额，二线城市市场也贡献了超过三成份额，在这种布局策略下，碧桂园在楼市遇冷的行业环境下可能将不会好过。

目前，国内一二线城市市场楼盘价格被限制的很严重，低线城市市场又不再像过去几年那样热火朝天，考虑到全国范围内的楼市调控大环境，碧桂园深度依赖的低线城市市场可能将面临很大的发展风险。

此外，虽然在整体销售业绩上仍然保持了增长态势，但从公司越来越低的平均售价数据就能看出，这种现状是碧桂园在“牺牲”利润空间的基础上实现的。

可以确定的是，在现在这种房地产市场环境下，碧桂园未来会越来越难享受到低线城市房地产市场发展红利，但这一块市场在碧桂园整体销售中又占据着很大份额，所以这种利润困境将会长期伴随着它。

负债压力巨大，大船掉头是难题

除了在业务布局上“船大难掉头”、可能会遭受长期的利润增长压力之外，由于过去的高速扩张和体量规模限制，碧桂园在企业负债上相比于其它一些房企来说也存在船大难掉头的问题。

降杠杆、降负债要求之下，碧桂园近期当然也在努力降低负债规模，根据财报数据显示，在今年上半年，碧桂园的总借贷下降到了3242亿元人民币左右，公司现金余额也超过1800亿元人民币。

但考虑到碧桂园的规模体量，它想要在短时间内“三条红线”全部变绿仍然不现实，而按照碧桂园方面自己的说法，它也计划要在2023年六月前才能实现这一目标，相比于很多房企早早地就实现了全部变绿，碧桂园的这个时间节点明显有些滞后。

与此同时，为了降负债、降杠杆，碧桂园不得不直面的一个问题就是要降低公司扩张态势，但扩张减缓的话，又可能会对公司营收造成负面影响，这是一个“两难”境地，需要碧桂园方面花大力气来解决。

从目前已公开的一些信息上来看，碧桂园似乎正在降速，拿地规模减缓、员工数量减少...强如碧桂园也不得不通过降速来面对行业发展压力，这对于公司来说是喜忧参半的变化，也是不得不进行的抉择。

需要指出的是，不管如何变、变成什么样、公司业绩能否继续保持高速增长，还有一个问题需要引起碧桂园方面的特别重视，那就是在楼盘质量上不能打折扣。

一直以来，市场上关于碧桂园楼盘品质、服务甚至安全事故等维度的投诉、维权事件就屡见不鲜，碧桂园的楼盘质量似乎并没有跟上公司的行业地位。虽然作为行业第一，碧桂园难免会树大招风，可客户投诉不可能都是空穴来风，碧桂园还是需要在发展的同时足够重视客户口碑才行。