限高令再升级！这些城市、这类地段，一律不准新建250米以上建筑

中国城市的摩天大楼竞赛，终止于2021年。

今天（9月10日），中国城市摩天大楼的“限高令”再度升级，住建部公布了《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》。

明确提出：

城区人口300万以上城市不得新建500米以上建筑。

城区人口300万以下城市不得修建250米以上建筑。

这不是国家第一次对超高层建筑喊停。

2020年4月27日，住建部和国家发改委联合发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，就对超高层建筑做出了要求，不得新建500米以上建筑，限制新建250米上建筑。

2021年7月6日，国家发改委官网发布《关于加强基础设施建设项目管理 确保工程安全质量的通知》，再次强调500米和250米两道“限高令”。

今天发布的《征求意见稿》是对此前文件的细化与落实，首次提到按照城区人口规模进行分类管理，而且要求实行“责任终身追究”，下面就来看看《意见稿》是如何落实的。

01

这些城市不得新建250米以上

《意见稿》提出，按照城区人口规模进行分类管理，并新提出“实行超高层建筑决策责任终身制”。

城区常住人口300万以上城市：

不得新建500米以上超高层建筑；

严格限制新建250米以上超高层建筑，确需新建250米以上超高层建筑的，省级住房和城乡建设主管部门应结合抗震、消防等专题严格论证审查，并报住房和城乡建设部备案复核。应按照《重大行政决策程序暂行条例》（国务院令第713号），作为重大公共建设项目报城市党委政府审定，实行责任终身追究。

城区常住人口300万人口以下城市：

不得新建250米以上超高层建筑。

严格限制新建150米以上超高层建筑，确需新建150米以上超高层建筑的，应报省级住房和城乡建设部门审查，并报住房和城乡建设部备案。应按照《重大行政决策程序暂行条例》（国务院令第713号），作为重大公共建设项目报城市党委政府审定，实行责任终身追究。

也就是说，城区人口不足300万的，严禁新建250米以上建筑，新建150米以上建筑，需要省级住建部们审查，并送往国家住建部备案，而且要实行责任终身追究。

城区人口超过300万的，严禁新建500米以上建筑，250米以上建筑需要省级政府部门审查，并送往国家住建部复核，而且要实行责任终身追究。

这意味着，今后不管是小城市，还是大城市，500米以上建筑是绝对禁区，250米以上是严格控制区。

需要注意的是，“城区人口”和“市域人口”是两个概，有些城市的常住人口虽然超过300万，但并不意味着城区人口也超过。

02

这些地段，不得新建超高层

《意见稿》不仅把限高令分类到不同城市，还细化到城市的不同地段，要求各大城市不得在山边水边、历史文化街区、交通拥堵地段新建超高层，原文如下：

合理确定建筑布局。各地要结合城市空间格局、功能布局，统筹谋划高层和超高层建筑建设，相对集中布局。

严格控制生态敏感、自然景观等重点地段的高层建筑建设，不在山边水边建设超高层建筑，不在城市通风廊道上新建超高层建筑群。不在对历史文化街区、历史地段、世界文化遗产及重要文物保护单位有影响的地方新建高层建筑，不在老城旧城的开发强度较高、人口密集、交通拥堵地段，新建超高层建筑。

这个举措是非常严厉的，因为山边水边、老城旧城、交通枢纽等区域往往就是最能代表城市形象的金贵地段，在这类地段建设超高层的热情最高，也只有这类地段能够养得起超高层建筑。

如果这类地段不允许新建超高层，那整个城市新建超高层的积极性也会显著降低。

03

不得使用公共资金建超高层

更严厉的是，《意见稿》还特别要求：不得使用公共资金建设250米以上超高层建筑，小城市甚至不允许新建150米以上建筑，原文如下：

强化公共投资管理。各地应严格落实政府投资有关规定，一般不得批准使用公共资金投资建设超高层建筑；

严格控制城区常住人口300万以下城市国有企事业单位投资建设150米以上超高层建筑。

严格控制城区常住人口300万以上城市国有企事业单位投资建设250米以上超高层建筑。

熟悉超高层建筑的人都知道，超高层建筑，特别是地标建筑，很多都是央企、国企投资修建。因为超高层建筑成本高、回本慢，往往只有国企才有实力接手。

而且超高层建筑因为建设周期长，比较容易烂尾，地方政府也更倾向于国企投资建设。

一句话，国企一直都是超高层建筑的重要建设主体，管住了这个建设主体，就等于管住了关键。

既不允许在山边水边、人口稠密地区新建超高层，也不允许国企投资超高层，今后在中国城市，超高层建筑真的会越来越稀缺。

04

城区人口300万，是个重要数字

有人可能会问，城区人口300万是个什么概念，为何以此作为分水岭？

根据国务院2014年印发的《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》，以城区常住人口为统计口径，中国城市可划分为五类七档。

城区常住人口50万以下的城市为小城市，其中20万以上50万以下的城市为Ⅰ型小城市，20万以下的城市为Ⅱ型小城市；

城区常住人口50万以上100万以下的城市为中等城市；

城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市，其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市，100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市；

城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；

城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。

也就是说，城区人口300万是I型大城市与Ⅱ型大城市的分水岭，这个数据很重要，是很多管理政策的依据。

除了限高令要参照它，地铁建设也要参照它，

根据国务院办公厅2018年发布《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》，城市地铁的建设标准提高到“一般公共财政预算收入300亿元以上，GDP3000亿元以上，市区常住人口在300万人以上”。

据此，如果城区人口不足300万，不仅250米以上建筑不允许建，连地铁也不允许修。

05

超高层建筑存在哪些问题？

《意见稿》对超高层建筑加强严控，意味着中国城市的摩天大楼竞赛正式终结。

从长远来看，对超高层建筑的合理控制是有必要的，因为超高层建筑本身就存在很多问题：

一是安全问题，特别是消防安全，目前世界最好的消防云梯仅100多米，摩天大楼存在较大的消防隐患。

二是成本与收益问题。摩天大楼施工难度大，建设成本高，周期又长，超高层建筑烂尾的例子并不鲜见。

而且，过量的摩天大楼很可能导致高空置率，而且租金回报率也上不去，后续运营难以为继，这对城市土地资源是一个巨大的浪费。

超高层建筑的保养维护成本也很高，这类房子如果得不到好的保养维护，若干年后就是建筑垃圾，因为容积率高、拆迁价值低，很难找到开发商愿意去拆。

如果遇到盲目追求高度，不重视设计和技术的开发商，其打造出来的超高层建筑，不仅影响整个城市的风貌，还可能存在安全隐患。

所以，对超高层建筑，国家考虑得更为周全和长远，算的不仅仅是短期的经济账，还有安全、人文、生态、城市风貌等各种长远问题。

新提出“实行超高层建筑决策责任终身制”，就是要求有关领导要长远规划城市发展，而不是只要短期效益。

最近就有一个比较热门的事情，1.7亿建成、1.55亿搬走的“全球最大关公雕像”。

据媒体报道，湖北省荆州市在古城历史城区范围内建设的巨型关公雕像，高达57.3米，违反了《荆州历史文化名城保护规划》有关规定，属“未经规划许可”，系“违法建设”，被要求搬迁。

这个事情充分说明，规划先行、合理确定建筑布局，是多么的紧迫。（编辑/安十一）