目前，农村拆旧盖新房的人并不少，仅我们村，今年春天就有几家盖新房。现在是新规，很多人就会迷茫，因为村里明确说现在盖新房是需要报建的，批了才能建。

　　但有些人是有宅基证的，也就是说，自己的宅基地是以前划给自己的，然后自己的房子破旧了，自己想拆旧换新房，这种需要报建吗？多数人是不明白这个报建意味着什么，这些人的心目中，认为自己拆了旧房子，盖成新房子，还是在原来的地方上，所以就不用报了。

　　冷不丁看，这么说似乎还挺有道理。但仔细去想的话，这里面是有问题的。为什么说有问题呢？因为这牵涉到很多方面，比如说人家怎么知道这宅基地证就是新盖房主的？怎么知道这宅基地是你的？你说是你的，万一是别人托你的名盖的新房子呢？到时候盖好，他住了进来怎么办？有人会说那他是无法确权的，但凡是这种，都是私下里达成了协议，等于是私自转卖。在这里要说明一下，转卖分两种，一种是正常转卖，有的是非法转卖。

　　那么，当宅基证确实是自己的，自己就是要拆旧盖新房，这个时候用不用报建？如果不报的话，会不会被当成违建？

　　想要弄明白这个问题，我们首先得弄清楚，现在的农村，什么建筑属于违建，然后就能自然解答出属于不属于违建。

　　Ⅰ：农村常见的五种违建

　　违建是需要辨认和分析的，由于农村生活的复杂性，以及农村在宅基地上存在新旧交替性，所以这是个很繁琐的工作，但大致可以分为五类，分别是：宅基地非法转卖以及在非宅基地上建房、场地建住宅、村集体公共区域建房、随意改建和加建、超过当地规定高度。

　　咱们分别说一下。

　　我国《土地管理法》第七章第七十四条到第七十八条，有这方面的详细解释。

　　比如说第一条宅基地非法转卖和非宅基地上建房，农村现在宅基地紧张，有些人是想盖房没有宅基地，于是就在自己的农耕田上建房，这是不折不扣的违建，是会被拆除的。有些人是来回转卖，形成了一个恶性交易，这样的地方盖起的房子是都属于违建的。

　　《土地管理法》第七章第七十四条规定：

　　　买卖或者以其他形式非法转让土地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。

　　第七十五条规定：

　　占用耕地建房……破坏种植条件的，由县级以上人民政府自然资源主管部门、农业农村主管部门等按照职责责令限期改正或者治理。

　　这就将我们说的第一条两种违建给囊括了进去。

　　然后再说场地建房，所谓的场地建房，就是有人借着开养殖场或者别的场地进行圈地建住宅房，这同样属于违建。还有就是村集体公共区域内建房，以及改建、加建，超高，这几种情况都是属于违建。

　　比如说村集体规划好要用来建村里人健身的场地，有人在上面建了房子，这属于违建。有人在自己的房子原有基础上随意改建，加建，我一层改成三层，再加上两层什么的，这些都是会发生危险的，是不被允许的。还有当地会有农村建筑限高措施，为的是预防造成浪费以及不必要的危险，可如果执意要超过这个高度，同样也属于违建。

　　《土地管理法》第七章第七十七条中规定：

　　未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。

　　这段话几乎将以上几种违建都囊括了进去，第七十八条中还着重强调：

　　农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地。拆除非法占用地上新建的房屋。

　　所以，在《土地管理法》中的第七章法律责任中，我们可以找到关于农村违建的法律依据，并且可以判断什么属于违建，什么并不属于违建。看到这里，也许有人会茫然了，觉得这里并没有提关于旧宅基地拆旧换新啊，所以这个到底是不是违建呢？

　　拆旧换新，在自己有宅基证的情况下，并不属于违建。但是，这是需要报建的，而且还有时间限制，我们下面来详细说这个问题。

　　Ⅱ：拆旧建新需要注意什么

　　当我们的老宅基地房子破旧了，想要拆掉旧房子，建成新房子，这个需要报建吗？是需要的，因为要经过审核批准后才能建。而且在时间上是有限制的，并不是说自己有宅基证，那么上面的房子拆掉后，停多久再建新房都可以，这是有规定的，报建两年以内建房，属于正常建房，如果闲置超过了两年再建，则需要重新报，重新审核，否则就是违建。

　　需要注意的是，这里也包括坍塌，比方说自己一直在城里居住，家里老宅基地上的房子坍塌了，自己当时也不住，所以就没有管理。坍塌超过两年时间，村集体有有权收回宅基地的。因为宅基地属于集体所有，村民拥的是使用权而不是所有权。当上面有房子时，由于房子属于个人财产，所以一直奉行着地随房走的规程。也就是说，上面有房子，那么房子的拥有人则有房子的所有权以及下面宅基地的使用权。注意，这里是宅基地的使用权，可假如上面没有房子了，或者是坍塌失修没人管，那就没有了个人的房子，按照房地一体原则，既然没房子了，地也就重新归为村集体所有了。

　　所以，当我们老宅基地上的房子坍塌后，要注意维修。当然了，这些都是有法可依的，我们有《土地管理法》来规范农村的土地使用权理及合规，同时还有《确定土地所有权和使用权的若干规定》。

　　在《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十九条中规定：

　　因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将土地使用权确定给实际土地使用者。空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权。

而当我们觉得房子旧了，所以想要翻建，自己也有宅基证，这个时候是需要报建的，报建审核批下来的两年内，上面是需要有新房的，这样是属于正常建房，假如两年以内没有新房，则需要重新上报以及重新审核，否则是不作数的，也就是属于违建了。

　　在《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条中规定：

　　空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。

　　所以，有宅基证的情况下，拆旧建新需要报建并经过审核，审核通过两年以内没有建起的，则需要重新上报并经过审核。假如空置两年以上，或者是上面的房屋坍塌两年以上没有人处理，则会被收回。

　　Ⅲ：在我们正常人的思维里，觉得既然自己有宅基证，那就是自己的。其实这是个想当然的想法，我们要知道，我们拥有的是宅基地的使用权而不是所有权，上面的房子才是所有权。

　　所以，当上面有房子时，按照房地一地原则，按照地随房走原则，我们就同时拥有房子的所有权和下面宅基地的使用权。可当上面的房子坍塌了，或者是没有房子时，就和房地一体原则，以及地随房走原则有悖了。上面没房子，则说明自己没有所有权，没有所有权，则没有下面宅基地的使用权，这两者是相互关联的。

　　当我们想要拆旧建新时，一定要做到报建并且得到批准，然后不要空置两年以前，从原则上来说，空置两年以前，就已经没有了宅基地的使用权，是可以被收回的，这点还是要特别注意。