贷款买房越来越难，是市场调控手段？未来房价会下跌吗？

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大概几个月之前吧，我们就跟大家探讨过，说全国多地出现了二手房停贷的情况。并不是说完全的二手房就不给贷款了，而是说买卖二手房的时候，贷款时间将变得非常长。原来可能十天半个月办完了，现在需要2到3个月，甚至有很多购房者因为各种各样的资质条件不够，银行不予批贷款。

那个时候相对而言，很多地方的新房贷款还是很顺利的，然而时至今日，很多地方新房批贷的速度也在减慢。甚至有很多人抱怨说，为什么房贷这么收紧？现在要贷款买房挺难的了。还有人说今年有的银行额度都已经用完了，你要买房就得明年了，要等到几个月之后了。

而且不光是房贷收紧，房贷利率也在不断提升，因为现在已经市场化了嘛，各个银行可以根据自身的条件来调整自己的利率。最近一段时间以来，很多银行都纷纷提高了自己的房贷利率，有的二套房的人甚至都提高到了6%以上。当然有的银行更狠，人家干脆说二套房我们就不给贷款了。

6%这个数字已经很高了，要知道最近几年我们的利率一直在下降，今天你到银行去存款，一年期的定期存款大概就是2%左右的收益了，曾经高到天上去6%、7%的余额宝，现在也就是一年2%左右了。所以相对而言，6%这绝对是相当高的数字了。因此很多要购房的人抱怨，现在要贷款实在是太难了，不光额度紧、利率高，甚至你首付资金银行还要反复核查。

以往有过买房经验的朋友们都知道，你只要把首付凑好了，没有人问你这个资金从哪来的，你是提着现金去还是刷卡，你这个卡里钱到底是谁打给你的，没有一个人问。包括你要贷款的话，你总得提交各种资信证明吧，有的银行甚至给你家空白的让你去回去盖个印，想写多少就写多少，根本就没有多少人查你流水。即便有人查你的流水，还有很多工作人员说：没事，我可以帮你做。

是的，当年对于很多银行而言，你只要能把首付凑上，说明你有购房这个实力。第一不管你这个首付从哪来的，第二我不管你有没有能力未来每个月还贷款，你不还我就拍卖你房子算了嘛！

然而今天很多人发现，贷款的审批是一个非常复杂的流程了。首先说你这个首付钱从哪来的，银行就要进行非常严格的调查。你要真是过完五年十年，一个月一个月工资攒的那没事，你这个首付来源完全合法，可如果你这个首付是在最近一两天的时间内别人打给你的，银行就要查了，那个人的资金是从哪来的？那个人为什么要把这个钱给你？你是不是为了买房凑首付而去借贷了？甚至你的关联人有没有银行贷款，有没有贷款凑首付买房的情况。

总而言之虽然钱是你的，首付是你拿的，但是银行要非常详细地审核你这个首付钱到底是从哪凑的。同时还要严格审核你的月收入，你这个月收入是不是足以覆盖你未来的每月还款。除了还款之外，你是不是还有足够的能让自己生活的钱，如果你这个月收入跟你这个还款额相差太大的话，银行也可能不赔你。

总而言之一句话，今天要贷款买房比以往复杂的多得多，麻烦的多得多。为什么？有人说这是一种市场调控手段，对没错，这肯定是一种市场调控手段，而且它还有更深层次的含义。

咱们首先讲，今年头半年以来，全国各地的房地产市场是非常活跃的，一片涨势，有的一些城市的二手房简直涨到天上去了。为什么？从国际大环境来看，美国一直在大印钞大放水，美国国内的通货膨胀已经非常剧烈了，同时美国的房市股市不断在上涨，美国甚至二手房的区划周期就剩两个多月了，美国房子库存都不够了。所以在这样一个大通胀的背景之下，很多人觉得什么资产能保持增值？自然要买房。

在这样的心理预期之下，几乎每个城市的房价都在上涨，那么自然即便当时不想买房的人也觉得这是不是一个投资的好机会？所以上半年整个房地产市场是非常火爆的，当然很多银行的相当部分资金和额度已经被占用了，而过去这半年全国各级地方政府也推出了各种各样的房产调控措施，就是要把这股邪火虚火压下来。那么很显然调控入场资金的额度是一种调控方式，从银行层面上更谨慎一点的审批贷款，让这个资金流入速度慢一些，是有助于全民降降温的。

而从另一个方面上讲，银行现在的降温未尝也不是一个好机会，让每一个购房者思考一下，我到底能不能负担得起这个房屋，以及这个房屋价格会一直上涨吗？是的，过去20年，几乎所有中国人都达成了一个共识，那就是买什么可能你都吃亏，就是买房不会吃亏，因为房价一直是在上涨。

所以大家觉得，在任何时候买房都是应该的，在任何时候都应当倾其所有加上贷款加上杠杆去买房，这样你才能获得最大的利益。但是与此同时，一方面推高了房价，另一方面很多人的资金链是非常紧张的。

然而最近一段时间相信大家也注意到了，国家密集出台了各种各样的政策，学区房遭受到了打压，住建部提出号召要让所有劳动者住有所居。也就是说在房产问题上国家真的是要动大手术了！房住不炒这概念我们已经提出很长时间了，在很多城市已经取得了非常好的效果。

所以，我们真的提醒每一位好朋友，你要买房之前真的要思考好，到底你买房的目的是什么，如果你说我有足够的资金，我买房的目的是为了让自己和家人有一个更好的居住环境，我买房的目的是为了住而不是炒，那么好，甭管未来五年十年房价有如何的波动，你已经做好了两个准备。

第一，我是来住房子的，居住是我的第一要求，第二我已经评估好了我的还债能力，甭管房价是高是跌，我每月的月供是还得起的，那你这就是一个合格的购房人，你应当在这个时机买房。可是反过来讲，如果你只是觉得哎呀，国际上大通胀，美国房价涨那么厉害，我国这个房价也只能涨不能跌，我身边找买房的人早都发达了，所以我应当早点买房，在这样一个状态下，你的目的是为了炒而不是住，那你就危险了，而且还有很多人为了能，尽快时间赚得更多的钱，他是不断的加杠杆，正常讲你买套房屋你付个20%到30%首付，剩下的钱都是从银行贷的，这就已经是在加杠杆了，可是有些人连首付钱都没有，所以他们要用各种各样的方式凑首付。

怎么凑？你如果跟父母亲戚朋友借俩钱这还是相对安全地凑首付。可是还有很多人会套用银行贷款、信用卡刷卡来凑出来首付钱，这个首付可就危险了，因为你这个还款可能马上就得还掉，你这个资金链崩得实在是太紧了，稍有风吹草动你这个房子卖不出去，你这个房子跌价了，那么杠杆越多，涨势的时候你赚得自然多，可是跌势的时候你将倾家荡产一无所有。

更关键的是我们还得给所有好朋友们提一个醒，最近一两年世界经济缤纷复杂多变，各种各样的情况都有，而在我国国内呢，相继有好多个行业遭受到了重大打击，比如说旅游业餐饮业因为疫情而大量的停工停产，最近双减政策之下，又有上千万教培行业从业者突然之间失业了。也就是说未来是很不确定的，这就需要我们的资金链相对安全一点才行，不能把资金链绷得太紧了。

有可能你买房子的目的也是为了居住不是为了炒，你的首付也是过去几年辛辛苦苦攒下来的，但是如果你每个月还款压力太大的话，你要考虑到一旦有一天遭遇到了什么突发性事件，你无法保持目前每个月的高收入，那么如何还房贷呢？

当然在过往20年房价一路高歌的时候，很多人是胸有成竹的、很有自信的，没关系，即便真遭遇的那一天，我房子早就涨价了，我把房子一卖，我还能到手里几百万现金呢！可问题是，这个想法是建立在房价永涨不跌的状态下的，这个信念是建立在房子随时随地可以出手的状态下的。

未来等一系列政策推出之后，有没有可能有些城市的房价会横盘不涨，有没有可能有些城市的房价会出现下跌，甚至有没有可能房子的出手将变得非常不顺利。已经有经济学家在提醒广大老百姓要注意，千万不要炒房炒成负资产。什么意思？一套100万的房屋你花30万买，贷了70万款，如果一旦你这个城市房价出现下跌，100万买来的房子现在只能卖60万，可是你同样还欠银行70万贷款，那你就是负10万的资产了，不单你那30万血本无归，你还倒欠银行10万。

而且在一个下跌的状态下，你恐怕这个房子想出手都不能出手。在我国某些地方已经出现了房价腰斩的地区，当年买这些房子的人实际上就已经是负资产了。所以全球大通胀背景之下，买房子固然能保值，但是我们真得提醒各位好朋友，一定要仔细算算手中的钱和你有可能背负的债，千万要注意资金链的安全，否则炒房炒成负资产这真是有可能的呀！