下一个深圳？这个连涨五年的城市，终于开始跌了

来源：大碗楼市

2021年9月2日，杭州壹号院最后82套330㎡大平层，摇号选房结束了。

82名准业主，喜提可能是目前杭州的住宅天花板，以及隐匿在天花板之下的倒挂2000万套利空间。

此前两周，杭州刚刚经历了一轮今年最大的红盘潮——

73张预售证，1.87万套新房，超9.3万人次摇号，平均中签率不足20%，2521套房源中签率不足10%……

这是杭州楼市的奇迹，亦是中国楼市的奇迹。

亚运会还没来，杭州人民似乎已经提前喜提了亚运的洋洋喜气。

只是不知这些中签的幸运儿们，能否预料到——

一周之后的今天，杭州楼市的形势会如此急转直下。

这一轮的红盘潮，可能是杭州楼市本轮周期的末日挽歌。

目前为止，杭州是唯一一个仍未出台“二手房指导价”的打新热点城市。

神奇的是——

杭州虽未出台指导价，但二手房却惨的像“它已经来了”。

下面这张图，是杭州二手房的成交量变化图——

在这张图上，我们能明显看出来一个趋势——

成交量，在以肉眼可见的速度，断崖式下跌。

4月份，是一道分界线。

4月份之前，月均成交在1万套以上。4月份之后，成交量每月缩水1000套。

短短6个月，成交量从11000套跌到5600套，直接腰斩。

有人说，7-8月是传统淡季，历年都是如此。

扯淡！凉了就是凉了！

去年的夏季，还是1万套以上的成交。今年的夏季，已经跌到了5000套。

年初时，今年的成交量还是去年的2倍。年中时，今年的成交量仅是去年的一半。

宏观数据之下，是更惨淡的微观市场。

6月份，申花板块的绿城建发沁园交付了。

首开时，新房均价49500元/㎡。交付时，二手挂牌10万/㎡。

短短三年，翻倍了。

于是，有人想抛盘出货。

问题出现了——

挂牌3个月，却没有一套成交。

挂牌价最低的房源，两个月降价四次，一共降价140万。

哪怕降了140万，15天内只有3次带看。至于其他没降价的房源，30天内0带看。

类似这样的情况，在申花板块还有首开金茂府、养云静舍。

首开金茂府，最早一套的成交记录是在1年前。

养云静舍，交付后的7个月，只成交了14套。

当年辛辛苦苦打新，现在哭笑不得变现。房价确实也涨了，但却卖不出去。

笑容挂在脸上，泪滴在心里，涨幅锁在纸面上。

之前，我曾反复提到一句话——

一切价格变化的先兆，都是成交量的变化。

连续三个月的成交量上涨，大概率能造就一轮涨价浪潮。

连续三个月的成交量下跌，大概率也能把牛市拖入谷底。

自4月份开始，杭州二手房成交量一路下跌。跌了5个月，跌到了腰斩。

终于！终于！终于！

让连涨5年的杭州，出现了下跌的趋势。

城西文教板块，开始跌了。

杭州学区神盘文鼎苑，两个月跌了30%。

嗯，就是那个成立“家长纠察队”，每天在小区里巡逻，抓小孩回家学习，不要拉低学区价值，影响房价的——文鼎苑。

跌落神坛了！

89㎡房源，从1050万跌到了720万。134㎡房源，从1580万跌到了1000万。

河滨之城，三个月跌了25%。

6月份，89㎡的最高成交价能突破800万。现如今，成交价已经跌破600万。

不到三个月跌了200万。

成交单价，从9.1万/㎡跌到6.4万/㎡。

滨江板块，开始跌了。

东方郡、明月江南、望江南等代表楼盘，整体下跌10%-15%。

东方郡87㎡房源，从最高点的630万，跌到560万；明月江南89㎡房源，从最高点的720万，跌到650万；望江南89㎡良方，从最高点的650万，跌到580万，跌了10%

“杭州楼市信仰、亚运主场”的奥体板块，也开始跌了。

奥体三兄弟，两个都在回调。

创世纪139㎡四房，最高点是“1280万，不谈价”。现在个别房源，“1200万，送车位”。

时代奥城139㎡四房，最高点能干到1320万。现如今，1270万也能谈谈了。

除了房价的回调，更重要的是信心的回调——

4月份时，创世纪的挂牌量只有10套，业主普遍惜售。现在的创世纪挂牌量，干到了70多套。

东至城东板块，西至未来科技城板块，全在回调。

未来科技城的西溪公馆，最早挂牌价全在6万以上，如今全跌到5.5万上下。

城东板块的杨柳郡，95㎡三房最高能干到580万，现在已经跌到了535万。

请注意，重点来了——

以上所有板块的二手房下跌，都是从两三个月前开始的。

持续两三个月的回调，也依旧没挡住成交量以每月递减1000套的趋势，再次下跌。

这说明了一个残酷的现实——

跌，仅仅是开始！

10%、15%、20%的回调，仅仅是下跌周期的开始！

对于现在的杭州楼市来说，比进入下跌周期更可怕的是什么？

信心的崩塌。

早在两个月以前，我就曾多次预警过杭州的二手房风险。

彼时的杭州楼市，是什么样子？

写满了焦虑！

焦虑到骗子已经不用动脑，只需要轻声说出“我有房”，就能以更名房的拙劣骗局，变相集资四五千万，勾结地下钱庄放贷。

骗子年年杀猪，杭州楼市年年有猪。

焦虑到摇号打新的购房群里，互相举报。本地派举报外地人，老人票举报大学生，没入围的举报入围的，入围的又举报中签的。

摇号打新，内卷成生存游戏。

焦虑到任何事情，都能成为房价上涨的理由。河滨之城，突发了一场大火。大火扑灭后，业主把挂牌价狠狠涨了2万/平。只因为，它经受住了血与火的考验。

玉皇大帝放个屁，都能让杭州业主把房价挂高2万。

焦虑到别的城市全靠舔着客户卖的商业大平层，在杭州都能舔狗脱缰，个顶个卖的飞起。10万/平的住宅买不到，就干到14万/平的公寓解解馋。

杭州业主已经不挑食了，找不到备胎就把千斤顶换上当轮子用。

这样的情绪，显然是有问题的。

它最大的问题就是——

一旦雪崩来临，那就是全面的信心垮塌。

当初舔的你有多爽，未来咬的你就有多狠。

两个月前，杭州的各个购房群里转发着各种类似下面这样的截图——

创世纪成交价再创新高，挂牌价上涨1万/平……

这两天，同样的购房群里，风向全变了，全是这样的截图——

急售、打折、降价140万、成交额外奖励中介5万元……

信心的崩塌，开始了。

上半年有多焦虑，下半年就有多恐惧。

有人说，这些截图都是假的，都是PS的。

截图的真假重要么？

不重要！

重要的是——

它们如病毒一般席卷着杭州，钻入每一个人的内心里。

正如张麻子在街头斩了黄四郎的替身，台下的百姓不会在意黄四郎的真假。

掉下的人头是假的，击溃的信仰是真的。

当信仰被击溃时会发生什么？

抛！不顾一切的抛！

砸盘式的踩踏。

我需要提醒的是——

杭州抛货和砸盘的残酷性，可能要远超其他城市。

为什么？

首先，这是一个连续涨了近5年的城市。

2016-2021，杭州几乎没熄火。

如果非要较真，可能也只熄火了半个2019年。

一个连续涨了近5年的市场，鬼知道这里面钻了多少投资客。

就好像此前的深圳，市场热的时候都说自己是刚需。

现在凉了，全特么在抛货。

然后，这还是一个刚刚启动限售，且是部分限售的城市。

今年1月份，杭州方才磨磨叽叽的启动了限售，而且只针对中签率不足10%的红盘限售。

4年摇号打新，卖了30万套以上的新房，限售的只有约1.5万套。

在这个过程中，房价还一直嗷嗷涨。大量的人，300万进场，涨到了600万。

一旦出现信心垮塌和房价下跌，这部分人会怎么做？

抛盘！

在没有限售制约的情况下，无底线的抛盘！

别的城市，因为限售，哪怕市场凉了，想抛也不能抛，譬如深圳。

但是杭州，因为大量房源不限售，一旦转凉，大概率会出现比其他城市更惨烈的抛盘和砸盘。

反正我也赚够了，反正也不限售。

最后，政策的威力还未真正显现。

杭州的二手房指导价，至今还未出台。

一个上涨5年的城市，一个普遍翻番的城市，一个严重倒挂的城市，一旦出台二手房指导价，一旦二手房指导价与新房价格一致……将会出现什么情况？

杭州将大概率成为现在的深圳/上海——

二手房首付比例，将直接被提高到7成，甚至是8成！

现在首付3成，成交量都已经腰斩了。

如果提高到7成起步，成交量将被屠杀成何等惨烈模样？

单月成交量2000套？1000套？甚至是更低？

现如今的杭州楼市，可以称之为“风险最大”的城市之一。

前有大量投机客埋伏，等待抛盘。

后有可能出台的二手房指导价，掩杀成交量。

中间是不断下跌的房价、不断坠落的预期和不再坚挺的信心。

大量房源，又没有限售的制约。早就赚够的朋友们，一旦情况不对，撒丫子就跑。

未来的杭州，可能会比今天的深圳更加惨烈。

对于这样的市场，我必须再次提醒大家——

1、打新，要做好接受平庸收益的准备。

如今的杭州二手房价格体系，已不具备任何参考意义。

回调，已经成为必然。

一个连续上涨5年，埋伏了大量投资客，还不限售的城市，一旦出现降价和抛盘，二手房的底是多少，我不知道。

看起来倒挂一两万的所谓红盘，真正到手的收益又有多少，我也不知道。

可能不会赔，但也不会有多赚。

现在的倒挂一万，二手房一降价，再算上资金成本，可能不过就是一场梦。

至于倒挂三四千、四五千的所谓粉盘，短线投资价值基本可以归零，甚至为负。

深圳，就是活生生的例子。

2、请全面放弃二手房。

对，是全面放弃。

我对于目前杭州的二手房价格体系，持既不乐观态度。

包括看起来相对坚挺的奥体。

再牛批的城市，再牛批的板块，再牛批的信仰，都架不住连续半年以上的成交量下跌。

请记住一句话——

再牛，你能牛过深圳？

3、可以出货了，虽然你已经错过了最好的时机。

其实，杭州最好的出货时机，是在今年年初。早在年初，我也提醒过大家。

但是，很多人都不信。

现在已经不是最好的时机，但是如果愿意让利一部分，相对热门的板块比市场价低个10%，也可以出。

差不多得了，赚多少是够，能出就出吧。

当然，你依旧可以不信。

没关系，爱买买去吧，反正烧的也不是我的钱。

最后，希望这篇文章能帮助到一些仍在杭州楼市里浮沉，仍抱有暴击幻想的朋友，也恳请诸位把此文转发给你身边的朋友们，并告诉他们——

别焦虑，只是刚开始！

接下来，请迎接可能是下一个“深圳式惨烈楼市样本”的诞生！