整合商洛“金疙瘩”，规划聚集生钱花

商洛市市区规划图

城市新区建设，缺钱是最大的问题，也是最常见的棘手问题之一， 尤其是小城市表现更为突出。但是，无论城市再小，总有那么一些“金疙瘩”项目必然存在，如果能充分利用并做好好规划，必将在一定程度上破解城建资金不足的难题。下面就以商洛市龟山贺咀头区域开发为例，谈谈我的看法。

龟山处在商洛新老两大城区之间，系市区的盆景山，山形如龟，风景秀丽，山脊的夜景亮化曲线，成为商州最美夜景。龟山东头贺咀头区域，两河交汇（南秦河与丹江），形成市区唯一的半岛，风光旖旎。山南侧，有商洛最大的、已投运多年的汽车客运站和诸多住宅新区；山北面，建有商州区第六小学、第十二幼儿园（两校预计总规模可容纳学生5000人）、晨光国际购物中心、商洛国际会议中心等大型公共配套及廉租房等建筑面积远超百万的诸多大型住宅小区。按理说，风景如此秀丽的地方，又加上如此众多的人流高聚集场所，且处在州城的地理中轴线附近，该区域理应发展迅猛商业繁荣。然而现实是，由于龟山阻隔，山北客运站显得偏僻备受诟病，该区域冷清人少基本无商业，与原先客运站在工农路时附近的繁华形成鲜明落差；山南的学校和住宅区域相比老城区，也较为冷清，商业氛围极其一般。

龟山南侧客运站

龟山北面商州六小

是什么原因造成的？城建配套资金不足、缺乏开发可能是主要原因。钱从哪来？我认为：要充分发挥好人流高聚集等“金疙瘩”项目的适当聚集，通过“金疙瘩”配套开发加持，以庞大的人气聚集、旅游开发等商业带动，实现区域土地价值倍增，从而反哺、破解城市建设中的资金不足问题。著名的曲江地产开发模式，就基本上是这个思路。

对该区域的问题解决，我的具体规划建议是：1、打通惠民一路入山隧道至汽车站附近，以充分发挥好客运站和学校、幼儿园等“金疙瘩”项目的人气带动作用。这样一来，行人出站后可步行进入老城中心区，从根本上改变市汽车站远离老城区的尴尬。最为主要的是，该隧道打通后，会将现有的这几个人气高聚集项目通过隧道连在一起近在咫尺，会与东环路贯通，为以后该路向北直接通达环北路、形成整个市区的又一条南北中轴线打好基础。2、规划文旅商贸特色街，聚集老城区重大文旅游项目加持，获得城建资金并带动新区形成特色街区。在龟山脚下贺咀头环该该隧道及迎宾大道区域，规划建设文化、商贸旅游仿古一条街，沿街布设商洛美食、农特产品等业态，修建商洛非遗物质文化展览，商洛山歌、花鼓、戏曲，渔鼓等地方文化及电影、动漫演艺等展演大厅；通过整合、置换、搬迁现有老城区繁华地段的商洛群艺馆、商洛剧院、博物馆、文化馆、建设商洛少年宫等文化金疙瘩项目。这些现有的大型文化项目，基本都处在老城的繁华地段，出让后可获得高地价资金，新建聚集后仿照大唐不夜城运营模式，最终形成市区独特的旅游打卡特色网红一条街。3、龟山东头区域配套规划：（1）在两河交汇河道区域，修建人工湖抬升水位，并对两河四堤沿岸的绿化和照明进行提升改造，辅以配套设施，修建水上度假乐园，开发游船等水上娱乐设施；（2）龟山东头山脚下修建仿古牌楼及龟山广场，设喷泉、健身等广场附属设施，酌情规划商洛市会展中心设施，搭建商品会展交流场所；（3）沿着龟山东山脊修建上山步行道，修建开发该山上现有的石窟洞佛（巴人洞）栈道，依据山势设置攀岩等运动旅游项目；（4）将龟山顶四皓亭至贺咀头步行道贯通，同步绿化、照明，引水上山修建山顶人工湖，酌情修建自行车上山沿山绿道，为后期引入山地自行车赛打好基础。上述项目的实施，需要政府充分做好高起点规划，先期投入巨资，运用曲江开发模式，通过人气聚集大幅提升周边地价，用获得的高地价收益和旅游、商贸等收入来弥补解决资金不足的问题，进而走上新区开发的良性循环轨道，真正实现龟山作为市区盆景山、形象山的目的。

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