2020 年 6 月 2 日，重庆的罗女士通过阿里巴巴司法拍卖，用 82 万多购买了一套由沙坪坝区人民法院司法拍卖的房屋。

拍卖十分顺利，房产证也于 2020 年的 7 月份便成功到手，然而，条款中的一条「因室内有人居住，交付时间待定」却没能引起她的重视。

交接之际，罗女士迟迟无法入住，原来是屋内住有两名老人，据称为原房主的丈母娘和老丈人。

罗女士称，每次去协商都没有结果，使她直到拿到房产证一年后的今天都没有进过房子。

她还表示，对方在协商中说：「你凭什么要买我的房子，事情都没解决，你还买我的房子。」

因为房子无法入住，罗女士找了几次法院，法院的意思是腾房子。

罗女士也报过警，派出所民警查看了罗女士的房产证后表示，虽然房产证上写的是罗女士的名字，但屋内物品并没有办理交接。

此类事件不是个例，建议在司法拍卖中还是要格外注意标的物的状态，以免付出额外的时间、金钱成本。

2017年《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条规定：“人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置,或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。

司法拍卖是一个典型通过“以物抵债”实现债权的方式。随着《规定》出台，此后很多人选择通过网络形式拍卖便宜的房屋或本禁止交易的房屋。但其中一一直有个雷，就是：房子原住户拒绝腾退。

具体来说，就是由于“买卖不破租赁”原则的存在，在房屋租赁在前、房屋抵押在后的情况下，拍卖成交后原租赁合同仍可继续有效。

实践中，常有原房主故意续签租赁合同至较长期限。如果拍下该等受租赁合同约束的法拍房，若承租人不配合腾退房屋，则购买者无法实现对于该房屋的占有、使用。司法实践中，个别法院在拍卖不动产时以腾退难度较大为由，甚至在公示信息中载明“不负责腾退”，致使竞买人不敢竞买，不仅导致财产因无人竞买而流拍，而且也严重损害了司法拍卖的公信力。

如果司法拍卖的房产里面，有原住户或租户要怎么处理呢？

1、确权

第一时间获得房产证，进行房屋产权确认。

2、过户

水、电、燃气、暖气、物业费、电视、宽带等过户。

3、协商

与现住户或租户说明房屋产权情况，请对方限时搬离该房产，一般限期2个星期，可延长至1个月。

协商过程需要白纸黑字写下，或用手机拍摄协商过程。

如果协商无效，那就进行下一步。

4、停止基本生活供给

停止水、电、燃气、暖气、物业费、电视、宽带等基本生活供给。

这招一下，很多人就没办法，只要搬离了，但还是会有人愿意跟你耗着。

5、等待现住户或租户外出

避免发生肢体冲突，引发刑事事件，别问警察为什么不支持你？有租赁合同，你凭什么搬走别人的东西？

6、强制腾空屋内物品

用房产证明，在警察的见证下，请来锁匠，更换锁芯，将屋内物品腾空。

等现住户或租户回来后，告知其物品搬到哪里了，让其自行处理，并再次限期搬离屋内物品。

7、赔偿违约金

根据租赁合同，赔偿合理的违约金，签订协商书。

如果超出合理范围，没关系，法庭见。