未来试点的房地产税可能出现的一些变化猜想和讨论

因为关于房地产税这个话题，大家比较关心，也有一些疑惑。

今天文章我会再做进一步分析，讨论一些细节问题。

（1）房地产税和房产税的区别

首先关于房地产税和房产税的区别，这个是大家经常混淆的概念。

1986年9月15日我们就发布了房产税。

所以，房产税实际上就已经在我国施行了34年了。

房产税是按房产余值的1.2%计算，或者按租金的12%计算，并且是按年计算。

这是很典型的“保有”税种，只要你持有房子，每年就需要缴纳。

不过为什么绝大多数人都没交过房产税，或者完全没感觉到房产税的存在呢？

这是因为我们现行的房产税，有很多免征范围。

比如说，所有个人非营业用房产是免征房产税的，这意味着大多数房屋持有人都是不需要缴纳房产税的。

所以房产税在我们当前税种的收入比例占比并不高。

那么房地产税又是什么呢？

这个要区分以前的房地产税和未来的房地产税。

以前的房地产税并不是指特定税种，而只是一种概念，针对房屋和土地所征收的所有相关税收。

因此严格来说，房产税则是房地产税中的一种。

而现在所说的房地产税，而未来要试点推行的房地产税，是一个新税种，主要也是为了替代现有房产税。

现有房产税免征范围太大，征收比例很小，基本起不到调节贫富差距的作用、遏制炒房、扩大地方财政收入的作用。

所以，才需要推出新的房地产税。

并且新的房地产税，必然会改变当前房产税在房屋保有阶段的收税近乎透明的模式，会把新的房地产税变成地方财政收入的重要来源。

所以，首先房地产税相比房产税，免征范围肯定要大大缩小。

但因为房地产税的影响太大，所以只能徐徐图之，不能贸然进行。

所以要通过一个漫长的时间，进行分好几个步骤分阶段实施。

早在2011年，我们就在上海和重庆试点了房产税改革。

注意，这里上海和重庆还只是试点房产税改革，而不是说房地产税。

但上海和重庆试点的房产税已经跟现有房产税截然不同。

我个人理解，上海和重庆的房产税，更像是“房产税”到“房地产税”的中间过渡状态，而非未来我们要试点的最终形态。

所以我昨天文章在介绍上海试点房产税的具体情况时，一直强调未来房地产税的实施细则，要以未来公布为准，上海试点的房产税是只能参考。

也就是之前上海和重庆试点的是房产税，而接下来要试点的是“房地产税”，二者是有区别的。

（2）上海和重庆

上海和重庆是2011年1月28日就开始试点房产税改革，已经试点了十年。

当时挑这样两个城市试点，应该也是为了观察两种不同的房地产税征收模式。

所以上海和重庆的房产税试点模式是有区别的。

关于上海的房产税试点模式，我昨天文章已经分析过了，这里我就结合重庆的房产税模式做一个对比分析。

1、征收对象：

上海：主要是对新购增量住房进行征收。本地户口是二套房才开始征收，首套房免征，非本地户口则新购住房就征收。但高新人才和住满三年可以同样放宽到二套房才开始征收。

重庆：主要对独栋商品住宅和高档住房征税，普通住宅不征税。还有就是无本地户口所购二套房。

这里独栋商品住宅就是指别墅，而高档住宅重庆今年的最新标准是指成交建筑面积价格达到 22106元/平方米的住宅。

此外上海跟重庆一个很大区别是，上海所有存量住房是都不征收，重庆是对存量独栋商品住宅。

不过，上海因为是2011年1月28日就开始试点了，只有在此之前的房子不征收，在此之后都要按要求征收房产税。

2、税率不同：

上海的房产税征收税率默认0.6%，如果单价低于上年度均价两倍就降低到0.4%。

重庆的税率递进则有3层。

成交单价在上年度均价3倍以内为0.5%税率。

3倍~4倍税率是1%。

4倍及以上税率是1.2%。

也就是重庆更符合房子越贵，税率越高的特点，有这种递进式收税。

3、税收优惠

上海的税收优惠比较直接，就是有人均60平米的免征面积，即使你买的是二套房，只要你两套房加起来家庭人均居住面积不超过60平米，那么就不征收房地产税。

同时，上海虽然首套房免征，但只要你买第二套房，那么首套房的面积也是要计算进来，按照名下所有房产总面积，扣掉免征面积后，就是应征税面积。

重庆则是在试点之前买入的存量独栋商品住宅，有180平米的免征面积。

试点之后买入的增量独栋商品住宅、高档住宅，则统一有100平米的免征面积。

另外，上海和重庆的房产税都是每年征收一次，只是上海为每年12月31日之前缴纳，重庆是每年10月1日~31日缴纳。

以上就是上海和重庆的房产税试点的一些对比。

由此看，未来所要试点的房地产税，大概率不会完全照搬重庆或者上海的房产税试点模式，但应该会从这两种模式，各自吸收一些优点，舍弃掉一些不符合当下推行房地产税要求的缺点。

那么未来房地产税，可能会在哪些方面有一些新的变化，我试着提一些我的个人想法。

（3）未来房地产税的讨论

再强调一下，未来真正试点的房地产税，要以到时候具体公布的细则为准，目前还没有这方面细则，我只是根据上海和重庆试点房产税的情况，结合当前实际情况，来稍微提一些我的想法，属于讨论范畴。

首先，10月16日的《求是》杂志有一篇重要文章《扎实推动共同富裕》，在这篇文章里提到：“要合理调节过高收入，完善个人所得税制度，规范资本性所得管理。要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。”

所以，我认为，首先我们推行房地产税的一个很重要初衷和目的，就是为了缩减贫富差距，推进共同富裕。

那么房地产税就要能起到能调节贫富差距、能对高收入进行规范和调节。

再来看现有的上海和重庆的房产税模式，我认为都还不能完全达到这样的效果。

当初上海和重庆进行试点房产税已经是很早以前了，是2011年，当时很多情况，跟现在日新月异的发展已经不太相匹配，所以我们得与时俱进。

比如说，一个很重要的问题是未来推行的房地产税是否要应用在“存量市场”。

目前比较明确的是，房地产税会应用在“居住用和非居住用等各类房地产，不包括农村宅基地及其上住宅。”

所以，这个应用范围首先比重庆和上海模式要大很多。

另外，上海的房产税是只对增量购房生效，存量不生效。

当时上海试点是2011年，当时我们房地产市场规模还没有现在这么大，所以上海当时采用只对增量购房生效，还是可以理解。

但我们未来推出的房地产税，如果要起到调节平衡收入、以及增加地方财政收入的作用，那么我认为大概率是需要也对存量市场生效，不然就达不到这样的调节效果。

因为我们现在房地产市场规模已经非常庞大了，所以如果想要达到调节平衡收入效果，就需要对现有存量市场生效。

我个人认为未来房地产税会对存量市场生效，概率还是比较大的。

当然，这还是有悬念的，具体得等到时候公布细则才知道。

除此之外，上海和重庆的房产税模式，主要是房子越贵税率越高，而没有房子越多税率越高。

未来试点的房地产税，是否会加入持有房子套数越多，或者人均居住面积越多，税率越高的递进式扣税方法，也是非常值得关注的悬念。

我个人看法，如果要起到比较好的收入调节平衡效果，能尽可能缩减贫富差距，那么根据人均居住面积越多税率越高的多层级累进式税率，是很有必要的。

除此之外，我还提一些个人想法。

目前我们每年的出生人口在出现大幅度下滑的现象，这是需要重视的问题。

所以，我认为也可以考虑在进行人均免征面积的时候，可以把未成年人纳入进来（目前上海模式没纳入）。

当然最有可能的方案是退税，也就是子女越多，每年可以退税的金额比例也就越多，现在已经有子女养育可以退个人所得税，未来子女养育退房地产税也并不奇怪。

当然，这只是我的个人想法，只是抛砖引玉一下，供大家讨论。

但整体来说，如果把未成年子女纳入到免征面积范围，这个可以在房地产税推行后，也能某种程度增加生育率。

而且关于人均免征面积，我认为应该各地方都有所区别，也不用全部一样。

这次通稿里也有说“在确定好的“具体办法”框架下，地方可以制定具体实施细则。”

所以我认为具体免征面积多少，这类比较细节的问题，地方应该是有有一定浮动的具体空间。

另外，在城市试点之后，最终要在全国范围内推行房地产税，也有很多现实问题需要考虑，比如跨城市持有房地产要怎么算人均居住面积，以及人均免征面积。

诸如此类的问题，我认为，可以在一个较长的试点周期里，全社会多多讨论，集思广益，综合参考一下，再来最终决定。

总结一下，我个人认为，到时候房地产税可能有一些可能的情况：

1、可能会对存量市场生效。

2、可能会有免征面积。至于会不会首套房免征则悬念比较大。即使有首套房免征，但买二套房的时候也会把首套房纳入，计算名下所有房产总面积来征税。

3、只有超过免征面积的部分，会纳入征税范围。

4、养育子女可能增加免征面积，或者增加退税比例，会有一些奖励政策。

5、可能会有递进式税率多层分级，房子越贵、名下所有房子人均居住面积越多税率越高。

6、各地方实施细则不一样，主要可能是在一些具体数值有浮动范围。

以上仅为个人一些不成熟的想法，肯定没办法面面俱到，只是希望起到一个抛砖引玉的效果，大家可以多多讨论。

具体仍然要以到时候出来的细则为准。

总而言之，我认为房地产税的推行，更多是为了让我们老百姓能够安居乐业，主要是为了缩减贫富差距，同时也可以扩大地方财政收入，同时要更合理的分配，要防止两极分化、消除分配不公。

任何事情，不能简单的盖棺论定是好是坏，是需要辩证去思考。

我也希望房地产税能够在推行的过程，特别是在试点的过程，多听取社会各方面的意见，综合参考。

这需要我们去“因势利导”，把房地产税这件事情引导到对我们大多数人都比较有利的结果。

大家好，才是真的好。

我相信我们是在真正努力的朝着共同富裕这个目标在推进，这需要很多配套措施来全面改革，房地产税也只是其中一个重点。

所以我一直是支持房地产税的推行。

也希望大家能独立辩证思考这个问题，因势利导，顺势而为。

本文来源“大白话时事”公众号。

作者：星话大白。

侵权请联系删除