田心村旧改往事：村长骗了14家开发商，捞了5.6个亿

梁泽宁利用村长职务，向开发商骗取旧改诚意金、订金等，累计获利约5.64亿元，村长的“权力”为何这么大？

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发

作者：方斯嘉

编辑：陈涧

当开发商遇见旧改村“官”，会有什么故事？

12月15日，中央纪委国家监委网站发布消息，披露了深圳市田心实业股份有限公司（以下简称“田心实业“）董事长梁泽宁凭借旧改项目携5亿公款出逃海外的案件细节。这令梁泽宁案再一次回归到大众的视野。

梁泽宁最后一次公开出现是在2019年4月，那天是他被遣返回国的日子。

▲梁泽宁被遣返回国，图片来自中央纪委国家监委网站。

在镜头下，当时54多岁的梁泽宁低眼、瘪嘴。身形消瘦，头发秃顶的他直言：“ 在国外的时候，连死的心都有了。”很难想象，约在5年前，梁泽宁还在深圳罗湖某城中村中，意气风发地担任村长及村公司董事长的职位。

据案件公开信息显示，梁泽宁利用“村长”职务，向开发商骗取旧改诚意金、订金、工程款等，累计获利约5.64亿元。

令人疑惑的是，为何开发商能将上亿资金拱手交给一位村长？这背后的旧改“蛋糕”到底有多大？

村企带头人的陨落

梁泽宁是深圳罗湖田心村本地村民，在本村成立的田心实业公司任职。据中央纪委国家监委消息，在1996年至2015年期间，梁泽宁担任广东省深圳市田心实业股份有限公司董事长一职。

1996年，年仅31岁的梁泽宁走马上任，成为田心村村长，亦任深圳市田心实业股份有限公司董事长。这个职位，一坐就是19年。直到2015年，他卷款逃出国外后，该职位才被同村村民梁定达接任。

据天眼查APP显示，深圳市田心实业股份有限公司成立于1985年6月，由田心村集体资产管理委员会持有公司51%的股份，另由311位村民持有49%的股份。公司的董事长、董事、监事等成员，大部分为田心村的“梁”姓村民。

▲深圳市田心实业股份有限公司股权结构，图片来自天眼查APP。

梁泽宁曾在媒体采访中直言：“前几年做工作比较认真，做得比较好。”他在职期间，公司经营范围涉及房地产开发经营、实业、批发、零售、交通运输、仓储、房屋出租、物业租赁、国内贸易、货物及技术的进出口业务等。曾对外投资有公司约7家，其中包含2家房地产公司。

他还牵头开发了田心大厦、时尚新居、虹桥星座、田心庆云花园等物业。这些产业衍生的停车场、物业等业务，为田心村带来了一笔长期稳定的收入。

上世纪90年代初，正值深圳的黄金建设时期，利好规划加持，各方资本涌入。1997年，香港回归，两岸交往更加密切，于是，接壤香港地界的深圳罗湖，一时风头无两。当时，曾有地产圈的投资客预测，田心村所在的深圳罗湖区将成为下一个尖沙咀。

那时候，田心村自有的停车场、酒店、土地房屋出租等产生的租金、物业转让、征地等费用，为田心村及梁泽宁带来可观的收入。

此外，梁泽宁还促进了田心村成为深圳罗湖的首批旧改村。他因手握田心村土地的“处理权”，还成为了众多旧改开发商的“坐上宾”。

然而，大笔钱财交易让梁泽宁沦陷了。据通报消息， 梁泽宁沉迷赌博，曾经10天豪赌输掉上亿元。按梁泽宁的话说，“我没办法控制住自己的欲望”。

于是，梁泽宁选择用公账填私债，并在2010年开始洗钱转移资金、办理移民手续。2015年将所有资产变卖后，携妻儿前往国外。

流亡异国后，梁泽宁成了无业游民。他每日无所事事，只能在公园闲逛，妻儿也因与他产生矛盾而离开。直到2019年4月，警方将他遣返回国之后，梁泽宁直言“现在感到安心了”。

1人骗了14家开发商

人心不足，蛇吞象。

梁泽宁在国内欠下巨额赌债之时，无法填上窟窿，慌不择路之下，他以合作开发为名，骗取了14家开发商的旧改定金、诚意金等款项约合5.64亿元。

这14家开发商的名单并未公开，但据自媒体“土拓狗手记”透露， 该纠纷涉及金地集团、卓越集团等。

无冕财经研究员查询发现，在距离梁泽宁正式逃往海外的两个月前，2015年7月，在金地集团第七届董事会第二十六次会议决议中，董事会以14票同意、0票反对、0票弃权，通过了《关于通过增资扩股方式获取深圳某城中村项目的议案》。

金地集团计划增资4.25亿元，通过增资扩股的方式取得深圳市广万房地产有限公司85%的股权，以此取得深圳某城中村公司8成股权，拿下旧改开发权益。虽然该城中村的名称未披露，但其占地面积和容积率等数据，均与田心村近期在旧改招商方案中公布的数据相近。

另据无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员查询中国裁判文书网发现，在梁泽宁卷款“消失”后，深圳市李朗业兴实业有限公司（百合集团旗下子公司）、深圳市阳基房地产开发有限公司（阳基集团旗下子公司）及深圳市金地源房地产开发有限公司，均将深圳市田心实业股份有限公司告上法庭，纠纷均涉及与田心实业在合资、合作开发房地产的相关业务。其中，百合集团曾向梁泽宁实控时的田心实业相继支付300万元旧改项目保证金及500万元旧改前期费用。

“各个都想做，个个都来找你。我说你想做就打点诚意金。后来个个就打一点，两三千（万元），三五千（万元）的打过来。”梁泽宁在接受《南方日报》采访时表示。

为什么开发商能如此信任梁泽宁，将千万资金打入他的名下？

其一， 在旧改早期，由于制度不规范，加之村委干部权力过大，导致旧改“独权”的现象。

在此前，村委作为村民土地的代表，在对土地处理上有代表权。一些时候，由村董事长签字，未经村民同意，便能处理村内的土地。而村民在地价等方面还未清晰，并发觉土地已被售卖。

田心村是深圳罗湖区首批公开规划的旧改村。在广东广播电视台的采访中，有村民表示，从2005年开始，梁泽宁一直在村内动员、组织和宣传旧改。田心村改造项目在2010年便被列入深圳城市更新单元计划。

此后梁泽宁便以旧改的名义收取开发商的“诚意金”，将资金转向田心实业后，中转至“泽凯置业”及“竣宏置业”，再通过小额度转至其他账户。

其二， 深圳土地寸土寸金，旧改成为开发商获取土地的必要手段，因此，开发商地位较为被动。

时逢土地需求期，深圳中心区土地价高、量少，开发商对于优质土地需求强烈，并成立专有部门，与旧改意向村外联，拉拢关系。这样的旧改模式，一直沿袭至今。

▲某房企有关旧改“外联公关岗”的招聘公告。

据一位TOP 20房企的城市更新部门的人员向无冕财经（ID：wumiancaijing） 研究员透露，在旧改前期，开发商的地位十分被动。与村委、村民的关系维护，建立良好的沟通，成为旧改工作的必须项。房企在招聘时会优先考虑讲本地方言的基层员工，如果存在与本地村委有亲属或关系的面试者，则会更加受欢迎。

谁来收拾烂摊子？

在梁泽宁潜逃海外后，田心实业彻底乱了。

彼时的田心实业，外部要应对众多债权人、开发商的质问。先是有梁泽宁在赌场的债主登门讨债，堵在田心实业公司内；后有签署旧改协议的开发商上门质询。

在田心实业内部，要处理村集体的质疑和董事会的乱局。

梁泽宁遗留下的“烂账”及私自出售的物业，引起了本地村民的激愤。据村民举报，当时梁泽宁带领的董事会领导班子，未与本地村民商议，便将田心村的集体土地、物业卖出，在旧改方面，涉及项目50多万平方米。此外，村公司还设立账外账，涉及资金约1.4亿元。

▲从1984年到2005年，田心实业陆续新增超过20家实控公司。

田心实业内部因受村集体及村民质疑，重新调整了董事会人员架构。梁泽宁出逃后的2015年至今，出现了超7次变更记录，涉及负责人变更、经营范围扩大、高管替换等。

一位村民在接受《南方都市报》采访时曾透露：“ 梁泽宁曾打回电话说，‘只有旧改才能救田心村’。”

直到2020年9月，田心村发展才发生了新转机。

在梁泽宁遣返回国的次年，华润置地公开发布公告，宣告成为田心村城市更新项目正式合作方。

如今，相较于梁泽宁“掌权”时代，深圳旧改的制度已然发生了改变。开发需经过竞争性谈判与多家房企公开竞争，同时受村代表或股东投票，方能决定。

一位在大湾区从事旧改土拓的工作人员对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示， 近年的旧改工作早已不是“村长”独大的格局了。加之前期有多个村官因旧改贪腐而被起诉的事件发生，村委更加重视集体决策。不过，村官在旧改中的仍具有一定的号召效应。因此，开发商不仅要处理好与村委的关系，也要考虑到村民的意见。

2020年7月，华润置地在深圳联合产权交易所参与竞争性谈判，与多家房企竞争，确定深圳市润投咨询有限公司（华润旗下子公司）最终成为罗湖区田心村（拆除重建类）城市更新改造项目备选合作方。此后，又通过田心实业召集282名股东召开股东大会投票的形式，全票通过了华润置地为合作方。

实际上，由于梁泽宁在此前因借由田心村旧改造成的职务侵占和合同诈骗等问题，令田心村的旧改多了一层风险。在田心村旧改招商方案中亦阐明：“最终合作方须承担相关风险和成本，负责承担对涉案开发商的合作诚意金、订金或借款及利息等的返还或赔偿责任，妥善处理好上述多家开发商历史遗留问题，以确保该项目顺利实施。”

这也意味着，华润将接收梁泽宁留下的“烂账”，最终责任金额以法院生效判决、仲裁裁决或其他合法合规方式确定的金额为准。

另据招商公告显示，田心村旧改项目计划总投资约89.01亿元，税后净利润约合38.78亿元。

无论如何，接下此项目的华润，工作开展虽费力，但未来能获利。而梁泽宁则是人财两空，躲不开牢狱生涯。

而在旧村改造的时代变革之下，一些类似梁泽宁的村官，还能躲得了吗？

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