融创服务并不追求“快”，在增长与扩张间形成了巧妙的平衡，不激进的融创服务，未来的增长潜力多大？

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作者：方斯嘉

编辑：陈涧

设计：布冬

实习生：郭曼怡

融创服务上市第一年的首份业绩报告“飘红”。

3月11日，融创服务(01516.HK)发布业绩报告显示，实现营业收入约46.23亿元，同比增长约63.5%；毛利12.75亿元，同比增长达到77%，毛利率约为27.6%。

扣除一次性上市开支影响后，全年实现归母净利润约6.20亿元，同比增长129.8%；净利润率持续稳步提升，达到13.5%，较去年的9.5%提升4个百分点。

▲融创服务业绩发布会现场。

其中，集团的物业管理服务收入约为人民币27.74亿元，较去年增长约141.6%，占总收入的比重约为60.0%；毛利约为人民币5.99亿元，较去年增长约340.8%；毛利率约为21.6%，较去年增加约9.8个百分点。

融创服务除了多个指数增长外，还开始实现了规模扩容。截至2020年底，融创服务在管建筑面积达到1.35亿㎡，同比增长155.1%。合约建筑面积达到2.64亿㎡，同比增长67.2%。

从业绩上看，融创服务在2020年，将增长与扩张达成平衡，实现“稳中求进”的发展节奏。令人好奇的是，在这份高增长的成绩单背后，融创服务还有多少潜力？

规模增长约155%

在众多物企争抢市场的背景下，“扩容”是决定物企竞争力的基础。

融创服务已然深谙此道。业绩报告显示，融创服务管理的物业项目分布在全国137个城市。在管面积拓容上，融创服务实现了规模和收益的双增长。截止至2020年12月31日，融创服务的在管建筑面积增加至约1.351亿㎡，同比增长约155%。合约建筑面积达到2.64亿㎡，同比增长67.2%。规模增长的核心是母公司支持与外拓。融创服务指出：“管理规模的快速提升得益于母公司优异的发展能力所带来的持续、稳定的面积转化，也得益于本集团市场外拓力度的持续加强。”

从一系列动作来看，“并购王”融创，在融创服务的发展中，并不追求“快”，而更注重“质”。2020年融创完成了对开元、环融的并购，这部分资产，推动融创服务重新整合团队，将原来的7大区域、开元、环融的组织架构调整为15大区域+医院事业部，实现团队、品牌、业态等方面的优化整合。并直接扩张了包括浙江、江苏、四川、河南等省份的市场，其合约建筑面积均增加超过1000万㎡。

但融创服务并不激进。董事会主席汪孟德指出：“现在中小标的收并购市场偏贵。”因此融创在积极推进收并购业务的过程中，更倾向于选择保证项目质量。

除了并购外，母公司融创中国给予了融创服务持续且稳定的规模转化。融创集团为融创服务提供在管面积，占总体的67.9%，提供收入占总体收入的75.9%。未来，母公司依然是融创服务重要的扩容来源之一，融创服务指出：“考虑与母公司未签约的土地储备面积后，将近4亿㎡。”

▲融创服务在管规模。

虽然有母公司提供稳定持续的合作，但融创服务并不依赖于此，而在追求母公司供给及外拓业务二者均衡。业绩会上，融创服务管理层透露：“对于未来公司在管面积方面的安排，在2021年将会保持比较高的增速，会有整体上亿在管面积增长。从增长结构看，母公司和独立第三方在2021年、2022年会有一个均衡水平，预计一半来自于第三方，一半来自于母公司。”

如今，融创服务仍在探索新的领域。正在加快打造智慧园区和智慧物业服务系统，与业主、从业者或企业、政府等多平台合作，以此拓宽业务范围，增强持续发展力。

通过年度业绩可以看到，如今的融创服务正稳步拓展规模，并提升营收。根据克而瑞数据统计，融创服务以1.389亿㎡在管面积，位处中国物企在管规模榜第15名。以3.5亿㎡合约面积，居2020年物企合约规模排行榜第9位。相比于母公司位居地产龙头地位而言，融创服务仍处于腰部。但在母公司及业务扩张的势头下，融创服务或许还有更多机会。

三份“事业”

融创服务超6亿利润与1.5倍拓容背后，是融创三大业务板块的支撑。据了解，融创服务的收入主要在于物业管理服务、非业主增值服务及社区生活服务。融创服务指出：“收入增加主要由于在管建筑面积大幅增加及社区生活服务的发展。”

▲融创服务各业务的收入占比。

物业管理服务板块收入及增幅为三大业务中最高，收入约27.74亿元，同比增长141.6%，在总收入占比达到60%。大幅增长的原因得益于集团业务扩张及在管面积增加。该板块的服务项目主要为融创集团开发物业及独立第三方物业开发商的物业，在管面积各分别为67.9%及32.1%。

融创服务的社区生活服务业务收入约1.76亿元，占总收入的3.8%，为三大业务中收益最少，同比增长约65.2%。收入构成有空间运营服务、美居服务、房屋经纪服务、便民服务等。其中，空间运营服务收入占比高达约36%。

非业主增值服务收入16.73亿元，从2019年收入占比55.6%，缩减至36.2%，收入同比增长6.4%。其增长来源主要是案场及房产中介服务所致。管理层在业绩会上解释到，因为疫情影响，公司服务的案场出现暂停营业的现象，导致非业主增值服务的增长空间有限。

这三大业务，正在不断考验着融创服务的服务创新力。克而瑞物管评价：“一方面，物业服务的业态逐渐丰富。物企逐渐从住宅社区服务走向更广阔的空间，商业物业、写字楼物业、场馆物业等非住项目成为物企关注的焦点。另一方面，物企的服务内容在向生活服务延展，物业管理服务的利润率相对稳定。社区增值服务一方面贴合日常生活，具备较高的黏性。另一方面具备相对更高的利润率，因而成为物企的新增长点。”

物业蓝海的生存核心

随着房地产存量时代的来临，物业蓝海随之扩大，行业越发强调房企的核心竞争力。融创服务三大业务的增长，源于融创服务高质量服务力和运营力。“高品质服务是本集团长期以来的核心战略之一。”融创服务强调。在这方面，融创服务的“高质量服务”成色如何？

2020年，融创服务超过86%的合约建筑面积位于核心一二线城市，服务对象直指中高端阶层群体，这不断为融创的高质量服务积累经验。在武汉疫情、天津疫情、石家庄疫情、春节疫情防控等考验下，2020年行业客户满意度平均分为73分，而融创服务客户满意度达90分。

融创服务的高质量体现在业务的体系化、标准化及科技化。它早已从传统的住宅物业服务型企业，转变为“高质量社区服务生态”。通过对物业基础服务能力、生活服务能力、规模增长能力、组织的竞争能力、数字化的运营能力的打磨，以此提高物业服务质量。

在物业服务领域，融创服务依然走到前排。在基础服务上，融创通过“三级品控”、“神秘客暗访”、“400指挥中心”等管理体系提供精细化服务，以此承担起譬如成都环球中心175万㎡大体量的物业服务项目。

同时，融创服务通过提供家政保洁、到家维修、二手租售、美居软装等服务，以此拓展物业社区资源。

▲融创服务提供“高质量社区服务生态”。

在智能服务层面，融创服务着力打造智慧社区，通过数据采集和分析、物流优化等专业能力，打造业务中台、数据中台等技术，实现数智化物业服务共享平台。

2020年，融创服务与阿里巴巴展开深度合作，通过战略投资锋物科技，打造智慧社区、物业运营管理、客户生活服务一体化的线上服务平台。早在2020年9月，融创服务集团完成对锋物科技的战略投资，锋物科技成为融创地产集团、融创服务集团在智慧社区、数字运营领域的核心战略合作伙伴，为融创服务在一体的新型智慧物业管理模式提供支持。

在融创服务公布年度业绩后，野村、瑞信、中信建投等多家机构发表对融创服务的看好态度。受业绩利好消息影响，融创服务从3月8日收盘价20.1元每股，连涨至3月15日收盘价22.65元每股。

在新一年的物企角逐竞赛中，融创服务凭借“稳增长”、“稳扩张”及“高质量服务”等优势，或许还能带来更多惊喜。

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