没那么简单的“居住权”，与每个人都有关

大家好，我是老李。

民法典物权编增加了“居住权”是本次修法的亮点之一。很多人会问，居住权和我有什么关系？有了房屋所有权，有房产证了，那有没有居住权又有什么关系？居住权会影响房价吗？

今天老李就一次性打包所有问题，替你一一解答。

事实上，居住权的相关规定用得好，能完美的实现财富代代传承；降低子女家庭婚姻波动带来的风险；能让你老有所养，老有所依；

但使用居住权一定要谨慎再谨慎，否则很有可能给你的婚姻财产带来威胁，给老赖有可乘之机。

什么是居住权

《民法典》第三百六十六条规定居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

居住权是民法典新增设的一种用益物权，区别于土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权，居住权的权能为占有、使用，不具备收益权能。这是因为居住权的设立是为了保障公民基本的生活居住需要，而并非收益盈利。

如何设立居住权？

《民法典》第三百六十七条规定 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百七十一条规定以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。居住权可以通过订立书面合同的方式或者遗嘱方式进行设立。

居住权作为一种用益物权，是一种绝对权利。居住权人对房屋具有较强的管理力和支配力，能够基于物权请求权保护自己的权利。

通过登记而设立居住权，居住权就具有了对抗性，能够对抗第三人，当事人利益可得到最大程度的保护。

比如，如果房屋存在居住权登记，即使所有权人出卖房屋，居住权人的居住权也可对抗新的受让人，尽可能避免因所有权人对房屋的处分而造成居住权无法实现。

居住权的设立是否可以有偿呢？设立后是否可以转让、继承、出租？

《民法典》第三百六十八条规定 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。

《民法典》第三百六十九条规定居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

居住权具有一定的人身依附属性，故法律规定其不得转让、继承，否则居住权人还可以以此获得收益，违背了满足特定人基本生活居住的制度初衷。因此，居住权原则上也不允许出租，当事人另有约定的除外。这是因为在某些特殊情况下，比如以房养老情形下，老人生活拮据，法律允许当事人达成居住权人通过出租房屋获取收益的合意。

居住权有时效吗？

《民法典》第三百七十条规定 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

举个现实的例子，电视剧《都挺好》中，苏大强因为和保姆蔡根花恋爱遭到自己子女的反对。有了民法典关于居住权的设立，苏大强该怎么做？

苏大强有一套自己所有的住房，为了给照顾自己多年的保姆和子女们一个保障和平衡，苏大强可以为保姆小蔡在这套房子里设立一个居住权，这样子女就无法变卖这套房子，但保姆只有居住权而没有所有权。

居住权与你我都有关

居住权应用场景很多，公租房，以房养老，婚姻家庭等等，下面就给大家举几个例子。

1.“富不过三代”的隐忧

白手起家的创一代如何避免子女间争夺家产？不肖子孙挥霍家产？

俗话说“打江山容易，守江山难”。很多家族企业创始人到了一定年纪就会开始担心，自己辛辛苦苦打下的江山，拥有的财富如何能生生世世代代传承下去？

万一自己的多位子女中不幸有一位出现重大疾病无法照顾自己，如何给这个孩子一个保障，不至于被强势的兄弟姐妹赶出家门。

如果我的子女是个热衷于挥霍家产的“二世祖”，那我还敢把家产全都留给他们吗？

如果我的女儿嫁了一个门不当户不对的男人，我怕自己的孩子在未来的婚姻中吃亏，又怕自己的财产被这个外人侵占，我该怎么办？

前面提到居住权是可以以遗嘱的方式设立的，而很多企业家都选择了家族信托的形式为自己的财富保驾护航。

设立家族信托，让子女既有片瓦遮头，又能保证不肖子孙挥霍自己毕生积累的家业。这样，富二代也没办法有“老爸的钱就是我的钱”的底气来随意挥霍；为了避免外人分家产，我可以将别墅放在信托的名下，而子女只有居住权，没有所有权。

2.甜蜜的烦恼——巨额房产税

房产税是国家以房屋作为征收对象，根据房屋的计税预支或者房租的租金收入为计税依据并向产权的所有者征收的一种财产税。

如果未来房价继续涨，意味着你每年要缴纳的房产税也在涨，如果你有10套房子，每套房子1000万来算，那每年要缴纳的房产税有多少呢？

房产税征收标准从价或从租两种情况：

(1)从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值;

(2)从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。

房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。

所以，拥有房子有时候并不是一件令人高兴的事。未来一旦开征房地产税，子女继承的可能就不是财富，而是负债。

当然，千万别以为居住权只是给富人作为财富传承的有效手段，事实上，居住权更关系着很多普通人的养老生活的品质，想过个太太平平，浪荡的晚年吗？

3.浪荡的老年生活——老了也要做整条街上最靓的仔

随着中国进入老龄化社会，越来越的老年人将面临如何养老的问题。靠国家，靠子女？不如靠自己。

但靠自己哪有那么容易？30-50岁的时候是一个人最能挣钱的时候，到了60岁以后，退休的你靠什么收入支撑你的老年生活？如果你只有一套房子，但你又重病缠身该怎么办？

如果你是个快乐的单身汉，70岁后想环游世界又缺钱，怎么办？居住权给你未来的老年生活未来一种可能。

换句话说，居住权其实一定程度上是保护了弱势群体的。目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确居住权，无疑部分中低收入者的权益能得到更多保障。

这几年，“以房养老”问题层出不穷。所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人不知不觉中房产被贱卖，最终赔了房子又失去了住所。

如果在签订“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，不到去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身。

显然，居住权的存在，能够保障部分弱势群体的权益。

当然，我们也能预见到，居住权在未来也会对房地产市场带来相当影响。居住权的到来，让房产交易变得更加复杂。

过去房产交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来，房产查册，还要看是否存在居住权，一旦存在居住权，房产交易就不是那么简单了。

毕竟，居住权与所有权分离，两者同属用益物权，权益关系相当。居住权的到来，相当于给房产加上新的“负担”，有了“负担”之后，房产交易必然受到影响。

4.保护婚姻中的弱势一方

如今结婚买房是标配，但架不住噌噌噌往上涨的房价，因为婚前买房算婚前财产，为个人所有，有多少情侣因为房产证上的名字曲终人散？

有了居住权，似乎也是给婚姻的稳定加码，婚前可以约定这套房子给另一方居住权，而不用让出所有权。

还记得婚姻誓言吗？

我愿意他(她)成为我的丈夫(妻子)，从今往后，无论是顺境或是逆境，无论富裕或贫穷、疾病还是健康都彼此相爱、珍惜、直到死亡才能将我们分开。

现在可以加上一条：你愿意在你的房子里为我设置一个终身的居住权吗？

要知道，一旦设立了居住权，祈求相爱一生一世，否则离婚的时候，不只是熬过离婚冷静期30天这么简单了。某种程度上来说，居住权变成了一个财产分配的筹码，过去没有居住权，离婚时对方最多分走一点钱，房子还能要回来，如今有了居住权的一方就有了狮子大开口的机会。

所以，设立居住权一定要慎重再慎重！

别让老赖有机可乘

当然，设立居住权的初衷是保护弱势群体，但作为民法典中的新制度，目前还有许多争议点。尤其是在对付一些不诚信的“老赖”的时候。

2005年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中有如下两条规定：

第六条对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

第七条 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

依据第六条规定，即便被执行人是老赖，对老赖生活所必需的居住房屋，也不得拍卖。

另一方面，在拍卖老赖名下的唯一一套房屋时，会遭遇老赖及老赖家属的顽强抵抗，而当时，强制执行手段和力度都还未跟上，所以，通常情况下，法院对老赖名下仅有的一套房屋都不会拍卖。

有了居住权的加持，这些老赖是否会得逞呢？这也是目前居住权具有争议的一点。

知法懂法但不犯法

才能更好地保护自己