無房 新城交卷，A+等级构筑竞争壁垒

熟悉的老朋友一定知道3年前的那个夏天，新城控股立了一个小目标，到2020年开满100座吾悦广场。

2020年3月28日，新城控股发布2019年年度报告。报告数据显示，报告期内21座吾悦广场实现满铺开业，开业数量创历史新高。

截至2019年末，新城已实现27个省份及直辖市、122个综合体项目的布局，已累计开业63座吾悦广场，已开业面积共计590.62万方，同比增长51.44%。

受新冠疫情对项目推进的影响，根据新城2020年的计划，年内新开业吾悦广场将达30座，虽相比原计划减少了7-8座，但较2019年的21座有明显提升，仍然好于外界预期。

据悉，这30座吾悦广场开业时间将集中在下半年，特别是四季度，也意味着，至今年底将共有93座吾悦广场进入营业。吾悦广场，新城商业的头牌，已经进入到交卷的下半程。

1、业绩佳：“地产+商业”双轮驱动

年报显示，2019年吾悦广场实现租金及管理费收入40.69亿元，同比增长92.28%，业绩亮眼，这表明吾悦广场已经进入收获期规模效应开始显现。

不得不说，新城的计划收入与实现收入每次也是拿捏得准确，且他每次的预测都是相对低估，最终的实现收入都是超预期的。

报告期内，63座吾悦广场的平均出租率达99.16%，处于行业较高水平。自2016年以来，吾悦广场的出租率一直保持在97%以上，协信城对于商业地产的运营管理可谓是高水平了。

2019年完成吾悦广场21个，累计完成63个。从下面的数据可以看出，新城对于自身的预测还是很精准的，年度计划数与年度完成数相差八九不离十，近几年的预测差都在±2的区间内。

2020年受当前疫情影响，适当减少数量并无多大影响，稳扎稳打反而能提升收益质量，修炼内功。

2019年是新城商业匀速扩张、强化运营的一年，无疑新城控股商业已经成为其新的利润增长点。

商业之外，新城控股地产主业的业绩表现也较为突出。

新城年度报告显示，2019年全年实现合同销售金额2708.0亿元，平稳完成2700亿元的销售目标，同比增速22.5%，排名保持在行业第八位置。在诸多不确定因素干扰的2019年，新城控股取得的这份业绩实属不易。

不论是吾悦广场的遍地开花，还是地产主业销售增速的稳步推进，2019年新城控股交出的这份答卷上佳。

2、后盾佳：土储、债务、融资指标向好

上佳的业绩背后，是充裕的土储、债务杠杆降低、融资渠道通畅等“后盾”的保障。

从土储上来看，截止2019年底，新城已在全国105个城市布局，总土地储备达到1.24亿㎡，相比期初增长13.2%，土储充裕，为后续的发展提供了坚实的保障。

如果以企业披露的总可租售面积剔除掉累计签约面积，我们得出企业剩余可租售土储总建面为7519万方。

整体来看，目前的土储总量足够满足企业2-3年的开发运营所需。新城的土地储备结构中，一二线城市占比38.3%，长三角强三四线城市占比36%；从区域划分层面看，长三角区域占比达45%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55%。

全面、均衡的全国化布局既有利于分散市场风险，也为企业带来更为稳健的规模扩张。未来在城市能级方面，新城仍有进一步提升空间。

追求稳健增长的新城控股，2019年在财务上也表现出了稳步降杠杆、稳健经营的特征。

2019年新城控股净负债率16.36%，较2018年的49.21%大幅下降，短期债务占总债务的39.7%，债务结构合理。

截止至2019年底，新城控股共持有现金639.4亿元，相较期初上升40.8%，企业现金短债比微降至2.09，现金两倍覆盖短债，短期内无偿债压力。

长短债方面企业长期债务规模相比去年下降，因此截止至2019年末企业长短债比下降至1.42，未来仍有优化空间。

整体来看新城债务结构依旧稳健，手握现金数量较多，可以考虑适度扩大投资。

报告期内，在行业融资渠道收缩，融资难度攀升、资金面承压的情况下，新城在强化现金管控的同时积极融资，缓解资金压力。

公司在中国银行间市场先后发行中期票据、超短期融资债券和资产支持票据，共募集资金31.58 亿元人民币；在上交所平台完成公司债券的发行，募集资金21 亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金9.5 亿美元，为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。

截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.73%，在民营房企中处于较低水平。

在积极补充土地储备的同时，确保现金流充裕合理，控制负债规模，有效降低财务杠杆，将风险完全置于可控范围内，新城控股的控风险能力可见一斑。

3、实力佳：六大“稳”保驾护航

“稳中求进”是新城控股2020年发展的总基调。在市场竞争日益激烈，且在充满未知挑战的2020年，房企要活下去已属不易，“稳中求进”可谓难上加难。

而提出这一发展基调的新城控股，底气何在？在于六个稳。

第一，拿地稳。据华创证券研报显示，2019年新城控股新增土地建筑面积2174.5万平方米，对应地价669.4亿元，平均楼面价3079元/平方米，土地成本处于行业较低水平。

进入2020年，新城控股保持低成本增加土地储备的优势，据中指研究院发布的“2020年1-2月全国房地产企业拿地面积TOP100”排行榜显示，新城控股以296万平方米位列第一，同时，拿地成本依旧处于低位。

据华创证券最新数据显示，2020年1月新城控股新增土地平均楼面价为910元/平米，主要源于公司在黔南州和宿迁获取的商住项目地块较大，所以楼面价较低。

第二，布局稳。多年来，新城控股不断夯实“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张的“1+3”战略布局。

2019年，新城控股新增土地储备主要位于天津、苏州、杭州、重庆等重点二线及省会城市，此外，也持续布局常州、徐州、台州、嘉兴等经济增长强劲、人口流入持续增长、有产业支撑的强三四线城市，布局结构较为均衡、完善。

同时，新城控股新增土储总建面的权益比例，由2018年的50.1%大幅度上升至80.5%，权益比例的提高也有助于新城控股进一步提升盈利规模。

第三，商业稳。2019年新城商业基本完成既定目标，并计划于2020年新开业30座吾悦广场，向实现租金收入55亿元的新目标发起冲击。

其实，新城商业原计划将实现60亿的年收入，但疫情凶猛，为共克时艰，新城控股于1月25日至3月31日期间施行减半收租政策，67天共让利5亿租金。

如此看来，55亿是新城控股合理计划内的目标，2020年定能完成。

第四，融资稳。2019年新城控股的净负债率很低，仅为16.36%。截至2019年底，新城控股共持有现金639.4亿元，相较期初上升40.8%，现金短债比微降至2.09，短期内无偿债压力。

今年以来，新城控股已通过多种渠道获得融资，如3月9日，新城控股完成2020年公开发行公司债券（第一期）发行，规模6亿元，票面利率仅5.10%，处于行业低位。

融资渠道多元、通畅，为其持续稳健发展提供了有力支撑。这也意味着新城控股可稳也可进，只要土地市场机会合适，可以快速发力。

第五，去化稳。据克尔瑞的数据统计（截至2020年2月12日），我们发现新城控股全国范围内的项目待售面积为4100万㎡，在Top10强房企中排名第9；去化率36.3%，排名第三，2020年的去化压力较小。

2020年1月份，在百强房企销售额同比下滑12%的情况下，新城控股完成销售112.04亿，同比增长2.24%，表现出色。

第六，销售稳。2020年新城控股提出了2500亿的销售目标，虽相较2019年业绩目标有所下调，但已经纳入了疫情对一季度销售的影响，加上全国市场去化较稳，能看出新城控股的这一目标是追求稳健下更谨慎的选择，而非盲目追求规模扩张，符合好学生的稳健。

如今的房地产市场，一边是行业集中度在加速提升，房企市场份额的“马太效应”仍在加剧；一边是“强者恒强”的行业竞争法则已成共识。

地产业新常态下，短兵相接强者胜。能够看到，新城控股已率先将经营思路转变为“规模+运营”协同发展，通过六大“稳健”布局，树起坚实的竞争壁垒。