無房 | 实地被迫上市，富力二代的难言之隐

“透析房企IPO”系列

房企IPO年年有，今年似乎特别多。

据不完全统计，2020年至今已有鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地集团、实地地产等5家房企，正荣服务、星盛商业管理、宋都服务、金融街物业、绿城管理、宏阳服务、中国文旅等7家物业公司，均在港交所等待上市。

然而这些冲击IPO的房企鱼龙混杂，究竟哪些房企投资基本面更好，哪些房企有较高的投资风险？

为此，無房推出“透析房企IPO”系列，从价值点、风险性、投资可行性等方面，挖掘它们的亮点和困境，为行业提供多维度的思考。

此为第二篇，有关实地地产。

“成为地产界的苹果公司”，是实地地产董事长张量的目标。

这家循着“科技地产”路径，希望以超前地产模式引领行业的房企，于2020年5月20日晚间在港交所提交招股书。

若此次实地地产成功IPO，那么它可能成为国内第一家以科技地产身份上市的房企。但在成为一家名副其实的科技地产公司前，亟需张量解决的是，销售额持续下滑和负债高企等问题。

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背靠富力地产

张量的另一个身份，是富力地产创始人及联席董事兼总裁长张力的独子，与王思聪、王烁、潘瑞共称为“新京城四少”。

2003年留学加拿大的张量回国，创立恒量建设集团，这即是实地地产的前身，早期实地地产与富力地产在业务上往来频繁。作为富力的重要合作承建商，实地地产承接富力多个住宅小区和甲级写字楼建造和装修等工程。

2006年张量创办房地产开发公司实地地产，旗下子公司包括誉丰地产、三亚巨源旅业、实地房地产、丰实房地产开发等公司。

虽然张量选择另立门户，但不可否认的是，背靠富力地产这棵大树，实地地产这个一出生即含着金汤匙的房企，还是跟其他房企略有不同。

据克尔瑞发布的《2019年中国房企操盘榜》显示，富力地产以1446.2亿元的销售额，排在榜单第21位。

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收益稳步增长

据招股书显示，实地地产2017年至2019年的收益分别为38.71亿元、63.72亿元、83.24亿元，年复合增长率为46.6%；税前利润分别为4.15亿元、13.43亿元、17.06亿元，年复合增长率为102.9%。

过去，实地地产似乎不太在意规模化扩张，成立10年后它的销售额才突破百亿，去年上市的新力控股达到这一业绩仅用了6年。

这点也能从其稳步增长的收益中看出来，但随着招股书的提交，或意味着实地地产将步入高速扩张的轨道。

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大湾区起家

和富力地产一样，实地地产也是从广州起步，2019年广州的销售贡献占比达到49.93%。

成立之初，实地地产仅在中山拥有一个建筑面积为30.3万平方米的开发项目。而截至2020年3月31日，其已布局全国25个核心城市、拥有37个项目，总建筑面积1430万平方米（含土储1016万平方米）。

根据招股书显示，实地地产专注在大湾区开发住宅物业，且已形成在长江三角洲地区、华中和中国西部核心地区及华北地区的全国性战略布局。

最近几年，实地地产开始向华中和中国西部核心地区发力，从土储占比来看，这个区域的土储占比达42.2%，而大湾区的土储占比仅为13%左右。

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压码科技地产

张量曾表示，中国的房地产行业依赖土地增值的日子已经结束了，进入到拼产品的阶段。

于是，其带领下的实地地产，将砝码压在了更具超前性的科技地产这一头。2018年，实地地产正式提出构建SLS（Smart Life System）智慧人居系统的战略设想。

与此同时，张量控股的黑洞投资，已先后投资了房司令、好租、桉树空间、37度智能家居、哈奇智能等地产科技项目，这些项目将直接应用于实地地产打造的智慧人居生态系统。

科技赋能地产是大势所趋，这已经成为业内的共识。相关数据显示，已有超过100家房企涉足智慧人居领域，而打出“科技地产”牌的实地地产，显然希望赢得市场先机勇立潮头。

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投资冒险家

富力地产曾通过加杠杆一度位列华南五虎之首，富力的老员工因此评价张力是一个“冒险家”。

其子张量也遗传了张力的“冒险”基因，从张量的投资大饼上看，他的冒险精神不输其父。

据市场公开信息，张量旗下的黑洞投资投资了传递娱乐、脑洞科技，房司令、袋鼠影业、货拉拉、好租科技、星客多快剪、Archiact、硅谷密探、梦想直播、小蓝单车bluegogo以及币安等20多家公司，涵盖互联网、新科技、娱乐、新零售、半导体、直播等众多细分领域。

虽然作为非执行董事，张量并不会参与实地地产的日常经营。但同是张量投资的资产，往往牵一发而动全身。

何况投资如此之广，难免有行差踏错的时候，比如2007年其投资创立的房地产线上平台狙房网，最终以失败告终，近年投资的优拜单车、小蓝单车等也遭遇滑铁卢。

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谜之销售额

要了解实地地产真实的销售额并不容易，一方面其并未在招股书中披露过去几年的销售额，另一方面，对比克尔瑞、中指院等机构的数据，则会更加迷惑。

据中指院数据显示，实地地产2017年—2019年的销售额分别是201.1亿元、275.19亿元和300.4亿元，呈逐年增长的态势，行业排名从2018年的103位提升至2019年的92位。

但克尔瑞的数据却显示，实地地产2017-2019年的销售额分别为201.1亿元、158亿元、108.3亿元，呈逐年下滑态势，行业排名也从89名降至149名。

由于不同机构的统计标准不同，销售额存在一些差距尚可理解，但如实地地产这般反差极大的业绩表现，实属业内少见。

另外，从其主要财务比率能看到，近三年实地地产股权回报率呈断崖式下跌态势，从2017年的492.4%降至25.5%。

对此实地地产解释称，股权回报率减少主要由于公司股东应占权益大幅增加导致。但也能看出，这与其销售额增长乏力其实不无关系。

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净负债率高企

招股书显示，2017-2019年实地地产的负债总额分别为353.55亿元、431.18亿元、465.06亿元，净资产负债比率分别为3909%、533%、225%。

三年来实地地产降负债颇有成效，但225%的净负债率仍处于行业高位，2019年百强上市房企的平均净资产负债率为101.8%。

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偿债压力大

从合并现金流量表中能看到，近三年实地地产的投资现金流一直为负，也就是说，其拿地环节有许多是通过并购拿地或合作联营方式，但与此同时，它的经营现金流呈现逐年大幅减少的态势，显示出实地地产资金流承压明显。

而截至2020年3月31日，实地地产未偿还银行及其他借款总额为129.28亿元，其中，须于一年内或于要求时偿还的银行贷款为23.7亿元，其他借款为19.18亿元。

但其现金流却不足以覆盖其短债，截至2019年末，该公司现金及现金等价物为20.39亿元，当中还包括15.7亿元的受限制现金，其能自由支配的现金不到5亿元，偿债压力可想而知。

张量的不拘一格，确为地产行业增添了属于“二代”的独特色彩，但其实际控制的实地地产，存在的风险也非常明显。

已成立14年之久的实地地产，相较同行发展缓慢，早期在业内也没什么知名度。2015年实地地产才开始“增加非富力业务，打造自己的品牌”，通过连夺广州长岭居板块4宗地块，逐渐被市场关注。

与此同时，富力地产已被同为“华南五虎”的碧桂园、恒大远远甩在了身后，江湖地位日渐滑落，如今已掉出TOP20强阵营。

这或是一直被保护着的实地地产，终于踏上了独立道路的原因。实地地产寄托的不只是张量的“科技地产”梦，还寄托着其父张力重回巅峰的希望。

但地产业并非只有张量一人看到了“科技地产”的大势，据统计，包括碧桂园、万科、保利、中海、美的置业、蓝光发展等100多家知名房企均已涉猎该领域。

其中最早的可追溯至2015年，比实地地产提出构建SLS智慧人居系统早3年之久。更何况，目前科技地产还处于初级阶段，像美的置业这样相对成熟的房企都还在摸索之中，实地地产难言优势。

另外，“投资狂人”张量涉猎的范围较广，且以新兴互联网公司为主，这些公司不确定性强、风险大，玩好了自然皆大欢喜，但玩坏了可能就是一个个大坑。

虽然作为非执行董事，张量并不会参与实地地产的日常经营，但实地地产的管理班子也是刚搭建成型。

执行董事兼首席执行官刘森峰，于2019年11月加盟，此前是碧桂园副总裁兼江苏区域总裁；此前的2019年3月，原泰禾集团CFO李斌入职担任实地地产CFO一职；2020年3月，实地地产再引入中海系副总裁刘军担任副总裁。

值得一提的是，一直强调“科技地产”的张量，2017年曾引入“百度太子”李明远担任实地地产总裁，期望给智慧社区插上互联网的翅膀。但这位跨界总裁，上任一年半后便被曝出已被实地地产官方免职，改任董事，如今在招股书中已不见其踪迹。

背靠富力地产这棵大树没有弯道超车，反而走了不少弯路的实地地产，频繁引入业内的明星经理人，更像要回归传统，做个合格的地产企业。

然而过去数年的经营，并未给实地地产积累多少好看的资本，规模小、资金不足又成悬顶之剑，不得不走上IPO之路的实地地产仍前途未卜。

本文来自無房。