尚房 | 去化率3%低到不敢信，朗诗乐府怎么搞砸的？

入冬了，成都的阴冷天气看不到尽头，但成都房市并没有丝毫降温的迹象。

川发天府上城、远大中央公园、凯德世纪名邸、华熙528、万科公园5号等神盘据传都会在年底开盘。

在火热的成都房市中，有一个项目的售楼处却格外冷清。

据四川中原研究院12月1号发布的成渝西市场周报中显示，11月23号至11月29号，成华区朗诗乐府推出房源368套，认购套数50套，去化率14%。而据房姐查询成都住建局官网数据，计算出来更是低到不敢信的3%。

朗诗乐府从板块位置到周边配套都在及格线上，为何销售数据如此惨淡？房姐去到现场一探究竟。

据成都住建部公示信息，朗诗乐府项目7、8、9号楼，已于2020年11月15日取得预售许可证，将于近期开展7、8、9号楼商品住房销售工作。

然而房姐去到现场后发现，目前只有9号楼处于可售状态。

置业顾问表示，本次取证的三栋楼将分开售卖，9号楼房源售完后开售7号楼房源，并且会有价格的攀升，7号楼房源总价比9号楼贵约15万。

3栋楼取证，只售其一。

根据商品房销售管理办法，开发企业须在取得预售许可证后十日内开盘销售。显然，朗诗乐府这三栋高层项目取证已超过十天，却只开售1栋楼，这显然是不符合商品房销售管理办法规定的。

其实这是一些楼盘的惯用招数，以分批开盘的方式制造楼盘“热销”的假象。

以四川中原研究院的数据显示，认购套数50套朗诗乐府去化率14%，但是以项目分批开盘的算法，本次仅推出120套房源，去化率达41.6%，这样以来数据就好看多了。

实际上，即使三栋楼全开，销售数据也不会有更多变化，这便是制造“热销”的办法。

建设中的朗诗乐府

房姐咨询了3位置业顾问，无一不提到，目前高层项目卖得很好，甚至110㎡户型的房源只剩顶楼，要抓紧选房。

但房姐在成都住建局官网上看到的销售情况，并不像置业顾问们说的那样。9号楼120套房源，截至发稿，仅有11套房显示已订购，剩下房源都为可售房源，没有进入到拟定合同流程内的房源。

这样算下来，该项目去化率低至3%，就算按照9号楼房源计算，也仅有9%的去化率，比四川盆地还低。

在“朗诗成都”微信公众号公开的摇号名单中，房姐发现，登记购房人名册中仅有28人，也就是说只有28位符合购房条件的人参与摇号。

除了数据方面，房姐到现场踩盘时，朗诗乐府的售楼部也是冷冷清清，看房的客户仅有2、3组，现场情况与置业顾问说的大相径庭。

当一个项目需要靠“捂盘”手段增加“热销”氛围时，便说明这个盘并不受客户看好。

就区位而言，朗诗乐府这个项目的基本情况其实不错，甚至算得上三好学生。

项目属于今年来大火的二仙桥-八里庄板块，房姐在之前的一篇文章中详细讲过这个板块。

朗诗乐府位于民兴三路与仙韵二路交汇处，与地铁七号线直线距离约700米，同时与中环路和蜀龙路的直线距离约500米，无论是轨道交通还是自驾出行都很便捷。

周边的商业配套完全能满足住户的生活需求。SM广场、龙湖三千集、建设路、龙湖滨江天街，都在15分钟车程的覆盖范围中。

据悉，在朗诗乐府项目南侧约400米处将打造合信K101文创综合体项目，项目已打围，最后呈现时间尚不可知。

另外，朗诗乐府项目周边教育资源丰富，学校的密集程度在整个成华区都算的上前列。

目前与项目一街之隔的成都第十三幼儿园华韵分院已开学，同为一街之隔的双林小学已在建设之中，预计明年完工。距离项目约450米还有成华区政府与成都七中合办的重点公立K12制学校，成都七中英才学校，预计明年将开始招生工作。

项目周边底商

要说美中不足的话，是朗诗乐府项目不带底商，所以基础生活配套只有靠项目南侧泰博理想城社区底商。但目前泰博理想城底商也处于仅有生活超市、小饭店等的尴尬局面。

但这对项目的整体影响不大，不足以为低去化率背锅。那么，问题到底出在什么地方？

房姐研究了一下，发现朗诗乐府的产品基本达标，但是有一些细节硬伤，不利于日常生活。

项目占地面积约42亩，容积率3.0，绿化率54.84%，有两个分别为7000㎡和5000㎡的中庭，整体居住舒适度高。目前可售的9号楼有110㎡和137㎡两种户型。

110㎡的户型是朗诗乐府整个项目中最小的户型，110㎡的紧凑三房。客餐厅相连，还算宽敞，但是静区的三个房间狭小而拥挤，尤其是儿童房，即使样板间摆置的样板床已经足够小，但还是可以看出房间面积很小很鸡肋。

110㎡样板间儿童房实拍图

在110㎡的户型不带生活阳台，但有一个入户阳台。说是入户阳台，更像是入户玄关处开了一面的窗户，与厨房窗户相对。问题便出在这里，本来两个窗户相对是为了通风换气，但设在门口便意味着厨房的油烟将跑到入户玄关处，在生活中并不适用。

137㎡户型是横厅设计，有超长的景观阳台和采光良好的宽敞四房，比110㎡户型的设计合理许多。

但是厨房非常小，没有预留冰箱的放置空间，冰箱只有放置在餐厅的一角，这在改善房中不应该出现这种BUG。

相比区位配套，朗诗乐府的产品问题更加严重，但是也不至于让去化率低到击穿四川盆地。

一般情况下，目前房企的科技房都是噱头，比如所谓的AI技术赋予空调、电视等家电智能化属性，远程遥控一键开关等等，都没有什么太大的实用性，属于有也可无也可的鸡肋。

但是这些科技配置也不会对正常的家居生活有什么影响，偶尔用一用还会觉得很香，所以也会有人愿意为其买单，属于锦上添花的性质。

但是朗诗乐府的“科技房”却是“锦上添乱”。

用朗诗乐府宣传的话术是，房间采用了“自由方舟”健康科技系统，用地源热泵和表层辐射系统来实现室内温控，代替空调和地暖，实现18-28度的温度调节，温度是从天花板上来的，没有空调的吹风感和出风噪音。

听上去很美好，但房姐去了现场样板间并没有感受到冬天的温暖，也未感受到恒湿的舒适，相比还是开着中央空调的售楼处更加暖和舒适。

如果真是朗诗乐府说的那么好，售楼部就应该用“自由方舟”替代中央空调，还是一个极好的技术展示场景。

如果房姐买这套房，还得另外花钱买空调，这就出来了一个大问题，因为朗诗乐府已经把“自由方舟”算着空调成本加在装修费用中了。

朗诗乐府的高层精装标准为3933元/㎡，这个标准放别的地方都是要含中央空调或地暖的。上次房姐去郫都东原·花样年印未来，3400元/㎡的装修标准含有美的中央空调、布朗新风系统，还嵌入智能家居，这些是实实在在的大件，也是算的清楚的透明装修。

但是在朗诗乐府的精装清单里面，房姐并没有看到中央空调等大件，看来是将“自由方舟”默认为替代品了，这还不算，业主还会为此多交一笔物业的科技费。

朗诗乐府的物业费为3.3元/㎡/月，科技费1.5元/㎡/月为额外支付，这样算下来物业费就达到4.8元/㎡/月。

如果说开空调的额外电费是自我可控，少开空调就少给电费，那么科技费就是无论你开不开都要支付的一笔钱。

就凭着所谓的“自由方舟”，朗诗这通骚操作就想“自由收费”，这在业主看来也太不讲武德了，又岂能为此买单？

此外，朗诗绿色科技住宅还曾传出“新风系统水管泄漏”等问题，让许多购房者望而却步。

科技房的噱头抬高了精装费用，再加上基础定价过高，让朗诗乐府的整体房价足足高出周边数千元。

如果说朗诗乐府的区位是青城山，产品户型是龙泉山，黑科技的“锦上添乱”是成都平原，那么不相称的高房价最后一击，一下让去化率击穿了四川盆地。

朗诗乐府的每一次取证都未将项目单价公布在公共平台，仅仅显示总价，在现场询问置业顾问也是告知总价。

例如，在某购房小程序中，朗诗乐府参考价格为，“臻装高层总价280万元起，阔景洋房总价350万元起”。

这样遮遮掩掩反而让房姐对它的单价更加感兴趣，通过成都住建局官网的“一房一价”，房姐查到120套房源中清水总价最低的一套房源（31-3103）为2400076元，面积为110.81㎡，则最低清水单价21659元/㎡。

算上3933元/㎡的精装标准，精装单价最低为25592.37元/㎡。

再选取清水总价最高的一套房源（20-2001）3069003元，面积为137.12㎡，精装单价最高26314.87元/㎡。

基于此数据可以得出，朗诗乐府本次推出的高层含精装单价2.5万元/㎡起。再把视野扩大，把朗诗乐府的房价放在整个“二八板块”做对比。

2020年10月，距离朗诗乐府直线距离700米的中车共享城取证，参考价格为精装单价19446-24421元/㎡，开盘后取得13.7亿销售成绩。

2020年9月，距离朗诗乐府不远处的青秀新组团阅山府取得预售高层精装单价在17330-18947元/㎡。

项目斜对面的铁投•紫瑞府

2019年11月，朗诗乐府项目斜对面的改善盘铁投·紫瑞府清水单价14932元/㎡-16243元/㎡（高层）。

而与朗诗乐府一街之隔的泰博理想城二期，小区二手房均价为1.75万元/㎡。

可见，朗诗乐府的房价在“二八板块”居于高位，高出周围房价数千元。

房姐查询资料得知，朗诗乐府的这块地是2019年7月30日拍得，起拍楼面地价11595元/㎡，成交楼面价14000元/㎡，溢价率20.74%，刷新了成华区近三年的土拍记录。

据悉，朗诗乐府周边的待拍地块，均为2.0容积率的低容住宅地块。置业顾问也将此作为宣传的噱头，他们表示明年这些地将拍出去，周边的房价会再提升一个档次。

某购房小程序上置业顾问类似的回复

房姐查阅了最近的土拍信息，2020年11月25日成华区拍出一宗土地，正好也位于二仙桥板块，起始楼面价10350元/㎡，可售商品住房清水最高销售均价为21000元/㎡。

这块地采取“配建并无偿移交统筹住房固定套数+限定商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+续竞配建并无偿移交统筹住房套数”方式进行拍卖。

与往常最大的不同，就是第一次出现了“限定商品住房清水最高销售均价”的字眼。这就意味着，二仙桥新拍的这块土地，清水均价不得高于21000元/㎡。

而朗诗乐府的最低清水价为21659元/㎡，比刚拍出这宗地的清水最高销售均价还高。也就是说，当几年后，这宗新拍土地的房源售出时，清水均价都比目前朗诗乐府的房价低。

哪个业主愿意当这个冤大头？

在高层取证前，朗诗乐府先推出的是洋房项目，当时17层的楼高却称之“洋房”引得市场哄笑。

如今高层取得预售证，销售数据还是惨淡一片。

处于高位的房价，户型却有硬伤，再加上“锦上添乱”的黑科技，将朗诗乐府打入火热“二八板块”的“冷宫”。

从前都是刚需主场的“二八板块”，如今皆是改善盘入局，刚需到改善的转变是循序渐进，如果突然出现高出周围房价的楼盘，将会面临置业者苛刻的挑剔，产品是不能有半点马虎眼的。

朗诗乐府不讲武德，如何能够瞒住置业者的火眼金睛。

所以，光是凭借稀缺的主城资源，朗诗乐府还没有坐地起价的资本，卖得不好也就理所当然了。