房贷利率普遍提升，该提前还清房贷吗？

文：周周

今年的楼市调控一直趋严趋紧，作为进入楼市的一项重要资金关卡，房贷额度受到了前所未有的限制：不仅房贷难申请，额度缩减，更重要的是，利率水平直线上升。目前全国房贷普遍在6%左右，二套房就更高了。

要知道，目前LPR报价已经维持了15个月的时间，在巩固房住不炒定位下，银行按揭利率的全面上调可能是大概率事件。据悉，苏州、上海、南京、杭州、广州等重点城市的房贷利率也持续上调，额度有所收紧，部分城市甚至暂停二手房贷款。

例如南京，目前首套房利率最高的是建行和工行的5.95%，第二套利率高达6.15%；而杭州则已是年内第四次上调利率，据招商银行消息，8月1日起调整首套利率为6.25%，二套利率为6.37%。

在这样的情况下，就有人要问了：是不是要提前还贷？事实上，是否提前还贷主要取决于资金状况以及投资理财收益。假如投资理财收益要比抵押贷款高很多，那么就不必提前偿还贷款。但如果的投资收益较低，那么也可以把贷款还了，这样可以节省利息支出，能无债一身轻，也是不错的事。

高投资收益，不用还清贷款

如果是做生意的，那做生意的收益率肯定要比房贷利率高得多，所以肯定是不需要提前还房贷的。目前，按揭利率约为6%，而且贷款期限也很长，最长可贷款30年，这样，许多做生意的人都特别喜欢用按揭买房，然后用自己的钱做生意。

一般说来，做生意的投资收益率会在20%左右，投资收益甚至能达到50%甚至更多。这样一来，就能看出你的贷款收益率要高于房贷利率，那么，不提前还贷肯定是对你有好处的。所以，如果你的投资收益率很高，就不必提前偿还贷款。

假如理财收益率低，提前还贷也是个好选择

假如你只是理财，而理财收益比银行贷款利率低，那么提前还贷也是个好选择。如今，一般情况下，相对稳健的理财产品收益率也就在5%左右，而房贷利率一般在6%左右。

这样一来，一般比较稳妥的理财年化收益率都会低于房贷利率，所以，在这种情况下，如果有钱提前归还银行贷款就是比较好的选择，可以让自己节省不少利息支出。并且提前还清贷款，也能让自己无债一身轻，即使是遇到一些事情，也不必担心还房贷的事情。

所以，如果你的理财收益较低，那么提前还贷就可以让你无债一身轻，也是个不错的选择。

尽管可以提前偿还贷款，但专家建议，最好不要超过这个时间。

先来看看固定利率，计算方法是按基准利率+浮动，比如4.9%的基准利率，在这个基础上上浮20%，然后就可以得出5.88%的固定利率，而且以后利率不会改变。

LRR因其较强的浮动性，又称“浮动利率”，其计算方法是基准利率+上调基点，相对于固定利率而言，LPR无论是基准利率还是上调基点都会发生变化。

比如中央银行公布的数据显示，2019年12月LPR基准利率为4.8%，而2020年12月LPR基准利率降至4.65%，也就是说，这一年里下降了15个基点，毫无疑问，月供也将随之减少。

以2020年12月 LPR基准利率4.65%为基准利率，若在此基础上上调80个基点，则最终LPR为5.45%，并且随着新规的实施，许多城市的LPR都有上调的现象。

据融360大数据研究院对全国674家银行的房贷利率进行监测：

在2021年1月20日至2021年2月18日这一个月内，全国首套房贷款平均利率为5.26%，比上月上涨4个基点；另外，二套房贷款平均利率5.56%，比上月上涨3个基点。

而且不管是固定利率还是LPR，提前还贷都有一个共同的特点，就是“缩短还款期限”，我们就以房贷利率5.5为例，贷款本金是100万元且选择等额本息还款方式，如果房贷时间是10年的话，那么每个月的月供高达10852元，但是利息总和却只有30.23万元。

而且如果选择30年按揭贷款时间，尽管每月按揭仅为5677元，但加利息加起来却高达104.4万元，这样的对比很明显，缩短还款期比较划算，最好不要超过10年。

另外，从2021年起，央行与银监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，其中提到了对银行个人住房贷款比例和房地产贷款比例的限制，很多人都说其为“限贷令”。

最后还要提醒一点，当我们提前还贷时，银行会给你两种选择，一是缩短还款期限，二是减少月还款额。按银行计算贷款利息的原则：

按照贷款金额占银行时间成本进行核算，不同时期贷款期限对应的利率等级差异较大，贷款时间越短，越有可能归入低利率等级。

也就是说，在缩短还款期之后，贷款利率等级就有可能划分为较低的利率，从这个角度来看，选择缩短还款期比减少月还款额的方法更能节省利息，选择前者更划算。诚然，如果经济后期感到经济压力较大，那么你也可以选择保持还款周期，降低还款额。

总体来说，能全款买房就不要贷款，而且新规LPR实行的情况下，将来的房贷利率也会发生变化，在这种情况下，想要提前还贷就需要特别注意，缩短还款期限或者是个好办法。

另外，提前还贷也是有时间要求的，比如多数银行规定如果还贷不到一年就必须支付违约金，另一些银行要求三年。