验房功略

很多业主朋友在收到房子的时候，都不知道要从哪些方面开始验收，只是拿了钥匙就匆匆走了，结果到了装修的时候就遇到了一连串的问题，如发现墙面开始出现裂纹、卫生间及阳台顶面开始渗水霉变、定好的套装门安装不上、靠墙的家居与墙体之间存在缝隙......

这种情况主要原因就是我们在装修前缺少了一个很重要的环节——验房。所以为了避免入住之后遇到一系列麻烦事，及开发商翻脸不认账单不进行整改维修，大家一定要在收房时认真验房！这不仅是对自身财产以及安全的负责，也是对自己合法权益的保护！

下面就带大家看一看验房注意事项和细节，仔细看哟！

验房工具-INSPECTION

红外线水平仪米靠尺、空鼓锤、水桶、记号笔、光照仪、空气检测仪、水质测试仪、卷尺、 直角尺、相位仪、乒乓球、 备忘贴纸

01-入户门检查

在检查入户门时，主要观察这几个方面：

1、门表面是否有划痕碰伤，割角拼缝是否严密平整，与墙体间缝隙的填嵌是否饱满；

2、门框的安装是否牢固平整，与墙体之间的连接是否密闭严实，表面有无异常毛刺、开裂、破损等情况

3、门扇有无变形、开裂问题，面漆外观是否完好、表面是否平整，距离地面是否考虑预留地面装修做法；

4、门锁安装是否牢固，钥匙插拔是否平滑、锁芯转动是否自如，各方向锁舌伸缩，锁孔位置是否正常；

5、门把手安装是否牢固，旋转时有无异常阻力，表面有无缺损、变形。

门框翘曲允许偏差为3mm；

门扇翘曲允许偏差为2mm、表面平整度允许偏差为2mm；

门框门扇对角线允许偏差3mm；

门扇对口缝、门扇与门扇与门框立缝宽度为1.5～2.5mm；

毛坯房入户门与地面的留缝宽度不应小于3.5cm。

02-铝合金门窗检验

针对室内的铝合金门窗，以下这几点需要注意：

1、铝合金门窗表面是否洁净、平整、光滑，色泽是否一致，有无锈蚀、划痕、碰伤；

2、铝合金门窗框安装是否牢固端正，是否有划痕、磕碰、变形等，与墙体之间的缝隙是否填嵌饱满；

3、铝合金门窗扇的橡胶密封条是否安装完好，不得脱槽，设置的排水孔应通畅;

4、中空玻璃内外表面是否洁净，表面是否有裂纹及明显划痕，玻璃中空层内是否有灰尘和水蒸气；

4、五金件及开启检查：开关是否自如平稳，推拉自如，轨道件安装牢固，关窗后不漏气；

5、密封检查：窗扇与窗框、窗扇与玻璃的密封条是否到位、严密，有无破损、断续等问题，窗框与墙体间的密封胶条是否完整、有无脱落、破损、裂缝等问题，有无渗漏现象。

门窗框的正、侧面垂直度允许偏差为2.5mm；

门窗横框的水平允许偏差为2mm；

门窗横框标高允许偏差为5mm；

门窗竖向偏离中心允许偏差为5mm。

03-阳台栏杆、窗护栏检验

一般阳台及窗护栏最容易出现的就是漏水渗水或是生锈及安装不正的问题，所以在验收时，需注意以下几点：

1、护栏安装是否端正牢固，表面是否光滑，是否有锈迹，色泽是否一致，不得有裂缝，翘曲及损坏的情况，接缝应严密；

2、阳台是否有积水、渗漏、空鼓、开裂等问题；是否设有组织排水，第二排水口。

第二排水口出水底标高低于室内地面不少于15 mm，高于阳台地面不少于10 mm；

护栏垂直度允许偏差3mm，栏杆间距允许偏差3mm；

低层、多层住宅阳台栏杆净高不应低于1.05m，中高层、高层住宅阳台栏杆净高不应低于1.10m，栏杆的垂直杆间距净距不应大于0.11m。

04-地面检验

1、地面表面应密实，观察是否有空鼓、裂纹、脱皮、麻面、蜂窝、起砂等质量缺陷；

2、有防水要求的地面的立管、套管、地漏处是否有渗漏，坡向是否正确，有无积水;

5、地面是否存在倒返水和积水现象；

6、地面水暖预埋管线是否有标识；

7、地面是否预留装修地面做法。

地面表面平整度允许偏差为5mm；

标高允许偏差为正负8mm；

厚度允许偏差为不大于设计厚度的1/10；

空鼓面积大于400平方厘米，无裂纹，且每自然间或标准间不多于2处时，可不计入空鼓这一施工质量缺陷。

05-墙面检验

1、墙面抹灰层与基层之间是否粘结牢固，抹灰层表面应光滑平整，无脱层、开裂、空鼓的现象，面层应无爆灰和裂缝，外墙不得出现渗水现象；

2、外墙是否有裂缝及漏水的隐患；

3、有排水要求的部位是否做了滴水线（槽），滴水线应整齐顺直，内高外低；

4、承重墙是否有贯穿裂缝（不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝）；

5、检查楼板（地面和顶板）是否有对贯穿型裂缝（与房屋横梁平行的裂缝）；

6、检查地面和顶板是否有受力裂缝，这种情况一般出现在支座处的板面或板中部的板底。一般表示为与墙角呈45度的裂缝、与横梁垂直的裂缝等，这种裂缝往往不对穿，形状外宽内窄。这类裂缝对结构安全和耐久性都有影响；

7、阳台、雨篷等悬挑结构板是否有贯穿裂缝。

墙面平整度允许偏差小于3mm；立面垂直，允许偏差小于3mm；阴阳角方正顺直，允许偏差小于3mm；

墙面空鼓面积不大于400c㎡且每自然间不多于二处可不计；

裂缝宽度在现行设计规范允许范围（0.3mm）内属一般缺陷，不影响现浇板的承载能力。

06-防水检验

验房的时候一定要做好防水检验，一旦装修好之后出现房屋漏水，到时候维护工程就大了！

一般需对卫生间、阳台、厨房、屋面、外墙、外墙门窗、空调洞口的防水检验。

其中卫生间、阳台、厨房、业主在收楼时要求做24小时的闭水实验。如果在检验中出现渗漏问题，必须要求开发商进行整改，并再次进行试水检验直至不发生渗漏。

1、防水层表面是否平整、有无鼓泡、折皱等缺陷；

2、刚性防水层是否有酥松、开裂、起砂等情况；

3、防水层排水坡度符合设计要求，无明显积水现象；

4、细部构造做法是否符合规定要求，是否密封严密无渗漏。

07-排水检验

毛坯房除了预留管道几乎没有说明给排水设施，也不安装卫生间器具。不过需重点检查以下内容：

1、现有阀门、龙头位置是否合理，开启、关闭是否正常通畅，是否有破损、锈迹、滑扣失效、滴水的现象；

2、管道是否固定牢固，安装是否平直整齐，有无破损，接头是否完好；

3、预留上水堵头、管线等是否考虑装修面层尺寸，水堵头是否打开；

4、水表安装是否符合规范，是否紧密完好，有无空转现象；

5、是否有地漏，地漏位置是否合理，封口是否严密；

6、排水口是否完整，是否封口严密，排水口应进行封堵，防止垃圾进入排水管道发生管道堵塞。

08-电气检验

电气对于每个房子来说，都是必不可少却又十分危险，所以在电气方面的检测上要引起重视：

1、电表是否按套（单元）安装或预留表位，安装是否符合规范，在关闭总闸后无电表空转现象；

2、电气线路安装是否平整、牢固、顺直，过墙是否有导管；

3、导管连接是否紧密，铝照明器具等低压电器安装支架是否牢固，部件是否齐全，接触是否良好，位置是否正确；

4、分户配电箱的安装是否符合国家规范要求，箱体、饰面板内外是否干净清洁，有无刮碰痕迹及色差的现象；箱门开启是否灵活；箱内各开关、漏电保护器动作是否正确，控制范围是否正确；箱内结线收房整齐，回路编号是否齐全，正确；

5、开关、插座面板表面是否清洁、有无损坏；开关的控制范围是否正确；开关切断相线，单相两孔、单相三孔插座的相、零、地接线是否正确；暗开关、插座的盖板安装是否牢固、紧贴墙面，四周无缝隙；导线接线是否符合国家规范要求； 卫生间电源插座、非封闭阳台插座是否采用防溅型插座；

6、照明安装是否牢固、位置正确；

7、其他弱电系统，如对讲门禁、安防、音响系统等是否遵循相应的国家规范标准 ；

8、线材色标是或否合理，接线是否正确，左零右相，下零上相，相线为红线，零线为蓝线，接地线为绿黄双色线，接线应紧密。

09-公共部位（门厅、楼梯走道）

检查完室内，室外这些公共部分也要引起重视：

1、墙面是否平整，阴阳角是否方正、顺直、清晰；

2、楼梯斜板表面是否平整，与梁等接点处是否水平；

3、梁表面是否平整，梁底是否水平，高度宽度是否一致；

4、腻子批嵌是否平整，无腻灰，无波纹，涂料是否均匀，无色差；

5、铺贴是否平整，拼花图案是否清晰，色泽一致，表面是否清洁，不起壳，是否有裂缝、碎块、掉角、缺楞的情况；砖缝是否均匀顺直；

6、楼梯挡水线、挂落线宽和厚度是否统一，表面是否平整，颜色一致，阴阳角是否清晰明快、不含糊；

7、栏杆焊疤是否处理平整，木扶手是否拼接牢固，扶手背是否弯曲，腻子批嵌是否密实，油漆表面涂刷后是否有锈斑、焊渣、毛刺等情况；

5、窗台是否横平竖直，楞角是否线条清晰，滴水槽是否顺直，二边粉刷是否相等，整齐一致；

7、阳台粉刷曲线是否和顺，阴阳角是否清晰明快，挂落线厚度、宽度是否一致，细砂批嵌是否均匀，纹路是否顺直；涂料是否均匀，无色差，有无起皱脱皮的现象。上下阳台进出需一致，梁底水平应翘曲，上口压顶流水需向里。

楼梯相邻踏步高差、踏步两端宽度差不大于10㎜，无大小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整度允许偏差小于4mm；

楼梯踏步宽度不小于260㎜，楼梯踏步高度不大于175㎜；

10-外墙面

1、外墙面砖铺贴是否平整、横平竖直，面砖间隙是否均匀、勾缝密实，有无空鼓、开裂、缺角的情况，阴阳角需方正；

2、窗台是否横平竖直，楞角线条是否清晰，窗台滴水槽需顺直，二边粉刷相等，整齐一致；

3、阳台粉刷曲线是否和顺，阴阳角是否清晰明快，挂落线厚度、宽度是否一致，细砂批嵌是否均匀，纹路顺直；涂料是否均匀，无色差，有无起皱脱皮的现象。上下阳台是否进出一致，梁底是否水平无翘曲，上口压顶流水是否向里；

4、外墙涂料是否选用弹性耐候型；

5、外墙节能是否符合设计要求；

6、外墙在窗户周边是否塞缝严密，窗台处浇筑应不低于C20标号混凝土。

11-房屋面积

要求开发商出具《实测面积测绘报告》，核定所得实测面积与销售面积是否存在误差，如果在3%以内，多退少补。

超出3%的话，你就有权退房了，要是不想退房的，超出部分可以让开发商赔两倍的钱，因为这有欺诈嫌疑。

温馨提示-FINANCE

1、一定要掌握"先验后收"的原则，如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收"关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函"后中止办理手续。

2、房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上"暂不清楚"、"无法认定"等字样。

3、若发现有质量问题，不管大小都要在相关文件或表格中记录下来，作为书面依据，并与开发商当场确认并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不超过30天)。ps：如果开发商根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一 一记录。

4、物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权)，因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。

5、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。

Tips

验房时虽然开发商都会有专人负责和业主一起验房，但是各位业主朋友们最好还是找好对这方面比较熟悉的人或者有过购房经验的朋友陪同一起，这样避免给自己的生活带来后患或麻烦。