现在年轻人在上海买房有多难？

楼主平时比较关注房地产市场，最近把上海的房产政策又研读了一下，把自己的理解与大家分享一下，欢迎讨论并批评指正。

首先，如果是外地人，单身上海无资格买房。你需要是结婚的，并且有5年的社保缴费记录的才拥有一套房的购买资格。

上海本地人，如果你名下已经有两套房，那么恭喜你，你已经限购了，不允许买房了。

如果你名下有过贷款记录，不管是否已经还清，再买房，属于二套了，首付比例在50-70%了。 这对改善型住房非常不友好。

你如果把自己名下的房子赠与给父母，过户到父母名下，对不起，2021年的政策精准补漏，5年内，你赠与的房产仍然属于你已经拥有的房产套数，再买，还是按照2套房政策，提高基准贷款利率与首付比例50-70%。

购房贷款政策--商业贷款

上海自2021年7月24日起住房商业贷款利率上调。 首套购房贷款利率上调至5%。 二套购房贷款利率上调至5.7%。

1、居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。

2、在本市已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房，商业贷款首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，商业贷款首付款比例不低于70%。

现在银行的商业贷款审批时间延长，目前的批贷时间平均在证件收齐后的1个月至1个半月左右；同时放款的时间也延长，目前放款时间平均在新产证出来后2个月至4个月左右，可能会更长。而且对贷款材料的审核更加严格，比如银行要严查你的首付款来源，要查询你的还款能力等等。

银行贷款的可贷年限：

现在买老破小或者老破大的房子，可要多些心眼，因为针对不同的房龄，可以贷款的年限是不同的。同时，主贷人的年龄也会影响你可以从银行贷款的年限。

A、房龄计算：

五年内的房龄：可贷30年

6-19年的房龄：35-房龄

超过20年房龄：可贷15年

房龄=2021-竣工日期

B、主贷人年龄计算：

男性：65-年龄=可贷年限

女性：60-年龄=可贷年限

A和B的计算结果取低值就是该房屋公积金可贷年限。

买房资格与资金准备

不管是买新房还是二手房，都要提前了解了解自己有没有购房资格，外地户口要知道自己的社保或者税单有没有63个月满60个月，征信是否有逾期。3年内有离婚记录的，提前了解自己有没有资格去买房和贷款。

现在很多售楼处基本上都是要求开盘当天选完房付首付，有买理财的或者其他东西的，提前把钱准备好，以免被动。需要贷款的，提前算好自己的月还款额，因为新房比较火，贷款审核比较严格，达不到2倍的可以让父母进行参贷，上海现在还是有部分银行可以父母参贷的。

贷款额度：

现在上海买房有网签价，指导价，涉税评估价，银行贷款的额度是按照这些价格中最低的作为贷款额度的。一般的涉税评估价是正常交易价格的5折，这样就造成以后首套房的首付可能在70%左右，而二手房的首付要达到80%左右。想想上海动辄500万-1000万的房屋总价，楼主真的是瑟瑟发抖啊。

关于购房积分：

由于新房的房价与二手房的房价倒挂，所以，新房的申购通常会触发积分摇号，楼主在此篇文章中就不具体讨论积分购买新房的事情了，如果友友们有需求，楼主以后可以单独写个关于购房积分的文章。

反正，楼主感觉在上海买房，真的好难好难！！！

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