真没想到，一块砖能让我家房子贬值

我有一个习惯，三不五时地看看房，也不记得是从什么时候养成的。

每次看房，都有新的发现，比如最近一次看新房，楼盘销售这样说：

我们外立面材质，用的是玻璃幕墙，只有一线城市的高端住宅才会用玻璃幕墙~就冲我们用这么高级的材质，就能看出我们房子品质好，这房子未来肯定会升值……

单单根据外立面来判断住宅高档与否，未免太过武断，我是这么肤浅的人吗？

但不同材质的外立面，确实存在较大的建设成本差异。

很多时候，高级的外立面饰面材料，确实能带来更好的视觉效果，提升整个楼盘的质感。

图源：住范儿自摄

那外立面到底能不能影响住宅的升值潜力呢？

当然能！对于任何一个建筑/建筑群来说，外立面都是能出圈的地方。

楼盘的条件，诸如居住是不是舒服、园林环境是不是美观、物业水平到不到位之类，除了业主自己，其他人并不知道。

能让人远远就能看到的，就只有外立面。

图源：住范儿自摄

因此，我们可以大胆地设想一下，在一定程度上，外立面决定了楼盘在非业主们心里的地位。

而且，外立面出入家门都能看到，也影响着居者的心情。

下面，我们就根据住宅的发展历程，来说说不同外立面的优缺点。

砌块砖墙、砖混结构

上世纪七八十年代，城市里还没有高楼林立，大部分人都住在多层住宅里。

这个时期的住宅大都比较简陋，楼梯踏步高度不均匀，屋内是水泥地面。

外立面干脆没有饰面，建筑外墙直接作为建筑外立面。

建筑为砌块结构，如红砖墙、灰砖墙，外立面砖墙既是建筑的承重结构，也是围护结构。同时，砖的颜色、形状大小、水泥砂浆都会露出来，成为外立面装饰。

这样的房子，能盖4层就已经算是超级高楼了。

图源：蜂鸟网 @hansbash112

清水混凝土建筑出现的比砌块建筑稍晚一些，也是直接裸露，和外立面装饰合二为一。

现在，一提到清水混凝土，很多人会想起安藤忠雄。

图源：六甲山集合住宅 安藤忠雄

其实过去我们的多层住宅，这种外饰面也很常见，只不过不是为了美感，而是为了节约

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这两种做法，现在都不太常见了。

毕竟，这两种做法的缺点都比较明显，除了没有饰面过于朴素，还没有保温层~这个经济和住宅设计都比较落后的年代，已经过去啦！

这个时期的另一种常见建筑，是砖混结构。

外立面大面积是砖，也能看到圈梁的，就是砖混结构建筑了。

它出现的时间，在砌块和清水混凝土两种建筑之间，私以为这种圈梁和红砖的搭配，还挺好看

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这种结构适合6层以下建筑，造价较低、耐久性也不错，至今在农村自建房中依然比较常见。

涂料、真石漆

涂料是最早出现的外饰面材质，相信很多城市里长大的80后、90后，小时候都经历过市容改造，其中的一个项目就是住宅外墙粉刷。

原本破败的外墙，刷了涂料之后，气质立刻不一样~

外墙涂料的基料主要以有机材质为主，可以通过改善基料的性能，增加装饰效果、增强耐久性。

最初的涂料比较普通，耐久性也不好，需要每隔几年重新粉刷。

图源：网络

随着技术不断迭代，涂料对抗环境污染、紫外线、风吹雨淋的性能得到改善，许多外立面饰面为涂料的住宅，历经10年依然如新。

除了耐久性的改良，涂料的装饰性也在不断进步，各种颜色、质地的真石漆，层出不穷。

真石漆外饰面

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图源：住范儿自摄

外墙涂料的材料价格低、施工成本低、安全性高，施工简单效率高，至今依然住宅外立面材质中，占有非常重要的地位。

尤其现代高层住宅增多，干挂石材、面砖等材质有掉落风险，即使是高端住宅，也重新开始使用装饰效果较好的涂料。

面砖

面砖外立面，是用粘贴瓷砖的方式，把小规格的陶瓷面砖粘贴在外立面上。

我们大家都知道，瓦工比油工贵，瓷砖比涂料贵，所以，面砖外立面的成本自然是高于涂料的。

在挑选二手房的时候，面砖外立面住宅的品质，很容易显现出来。下图是北京大兴建成于2007年的某小区，2015年时，面砖就已经脱落了不少。

每一层都掉，无一幸免

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图源：住范儿自摄

附近另一个小区，远观还好，凑近看局部掉砖也挺丑的

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图源：住范儿自摄

同样是面砖外立面，下图这个建成于2009年的石家庄某小区，至今依然鲜有掉砖。用这么近的镜头怼上去都没有破绽，质量很良心了~

图源：住范儿自摄

掉砖影响的不仅仅是颜值，还有安全。

图源：网络

关于面砖掉落的新闻屡见不鲜，于是相关规范也不断升级，例如下面这个地方标准：

距离室外设计地面的建筑高度为24米至60米的外墙面，限制采用粘贴面砖；距离室外设计地面的建筑高度为60米以上的外墙面，禁止采用粘贴面砖。

干挂石材

干挂石材饰面，通过金属挂件将石材固定于建筑物外墙。人造大理石、花岗岩等石材比较常见。

还有硅酸钙板也可以干挂，适合营造现在流行的极简建筑风格。大热的岩板，也被干挂在一些高端别墅的外立面。

干挂硅酸钙板外立面

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图源：网络

干挂石材最大的优点，就是耐久性好，装饰效果高档，且多年过去颜值依旧。

干挂石材节点 示意图

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图源：网络

但是，这种施工工序之下，干挂石材+金属挂件的厚度达到150mm，比较浪费空间。

现在，开发商为了提高住宅品质，有时会在底层使用石材，高层使用真石漆。

玻璃幕墙

看了这么多种外立面材质，终于轮到玻璃幕墙。玻璃幕墙在开篇就提到了，一个楼盘销售把它当作卖点力荐，还说房子会因为这个外立面材质升值。

图源：融创北京壹号院

下面我们就首先来说说，它到底有没有这么厉害！

以全玻璃幕墙住宅、重庆玖熙台为例，我们可以看到，它颜值非常高。轻盈的整面玻璃，柔和的反光，一看就是高端住宅没错了。

相应的，玻璃幕墙的造价也是相当高，大概是真石漆外立面的约10倍以上！

图源：重庆玖玺台

其实玻璃幕墙虽然在住宅上不常用，但在商业体、办公楼却并不少见。

这种材质只有特别大的体量才容易出效果，在很高或者很宽的建筑上，可以展现出惊人的颜值。

但前提是建筑表面要平整，平整的表面会让玻璃看起来更完整

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图源：住范儿自摄

普通住宅中，客厅、卧室、厨房、洗手间每个空间进深面宽不一样，都不在一个平面上，用玻璃幕墙好像并不匹配。

如果非要用玻璃幕墙，那代价就是，200㎡+的房子，还只能单面采光

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图源：重庆玖玺台户型图

玻璃幕墙的缺点也非常明显，如果不经常清洗就很容易脏，大家日常看到的明亮大气的写字楼，都是定期有人清洁才能保持美观的。

把高空清洁作业的费用分摊到每个业主头上，是一笔不小的开销。

高空清洁作业

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图源：网络

玻璃幕墙还会造成光污染；大面积玻璃的使用，室内节能无法保证；如果用节能的low-e玻璃，可能又会影响室内显色性……

所以我认为，除非有不可复制的自然资源，大幅面玻璃让美景尽收眼底，这是玻璃幕墙最大的优点。

但是，如果像是我看的那个楼盘，内陆城市、老城区位置，既没有稀缺的自然景观，也没有繁华的都市窗景。

在这样的地方使用玻璃幕墙，真是有点费力不讨好了！

干挂铝板

铝板质量轻、强度高，物理化学性能也非常能打：保温、隔热、防渗透皆强于其他外立面材质。

铝板的质感也非常高级，耐久性也好，颜色几十年都不变。

相应的造价也较高，干挂铝板大概600-1000元/㎡。

著名豪宅上海汤臣一品就是铝板外立面

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图源：汤臣一品

铝板的可塑性比较强，和真石漆、石材结合，可以得到更多不同效果。

北京的首创天阅山河，将铝板和真石漆结合，打造出轻盈灵动的外立面~窗户也巨大，可以想象，它居住舒适度肯定是一流的。

图源：首创天阅山河

住宅外立面

不能只看饰面

外立面影响着住宅的品质，可不仅仅体现在饰面的材质上，还能通过它看出许多建筑设计阶段的问题。

有些设计是表面功夫，有些设计却经得起仔细推敲。

关系到房子住起来舒不舒服，才是实实在在的问题，这里主要提示大家注意以下两点。

腰线层，给住户带来困扰的

面子工程

建筑腰线，是一种装饰，能让外立面看起来更有层次感。但它却会给腰线层的住户带来困扰，要么遮挡腰线上面一层的窗户，要么影响下面一层的采光。

为了让外立面看起来更美观，牺牲掉一整层房子的舒适度，腰线层的存在真是好一个沙雕！

腰线遮挡窗户

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图源：知乎@冷眼看地产

腰线影响下层采光

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图源：知乎@杨仔理念

总之，如果你正在选房，千万要避开腰线层。

位置、面积等条件允许的话，直接选没有腰线层的楼盘，因为这样为了面子而给业主带来困扰的做法，就体现了开发商的不专业~

毕竟，已经出现了显而易见的缺陷，从建筑质量到水电细节，还能新否信得过，也是个未知数。

不选它，就是为未来入住之后避坑。

窗户占比

反映出室内采光和视野

和“看到腰线层就躲”不同，看到窗户占比大的房子，要赶快下手！

《住宅建筑规范》中规定，卧室、起居室（厅）、厨房应设置外窗，窗地面积比不应小于1/7。

窗地比，指的是窗洞口面积和房间面积的比值，考量的是采光和舒适度。

现在很多高档楼盘，都在想方设法地增加窗户的面积。

图源：洋房姐姐

玻璃幕的外立面统统是玻璃，这并不实用，但若是玻璃无限大，就能改善采光，让窗外美景尽收眼底。

在楼足够高，可以一览众小；或者，窗外是不可复制的景观~这些时候，只有大窗户才能与之相配。

把窗户加高加宽、所有窗户都做成落地窗、全明户型……这还不够，很多高端住宅甚至推出270°全景阳台。

不夸张地说，地产界的内卷，就在窗户面积上。

世茂北京天誉，就是一个很好的例子，看外立面就知道是高端住宅，窗户不仅多且大，还带拐弯。

图源：世茂北京天誉

这就让室内拥有长度在10米以上的超大L型窗户，住在这样的房子里，CBD的繁华景象，就是你的私享景观。

图源：世茂北京天誉

最后总结一下，如今的住宅，确实可以从外立面看出小区的定位：

普通住宅常用涂料，性价比高，装饰效果也可圈可点，耐久性也不错。刚需的小伙伴可以权衡配色、肌理效果等方面酌情挑选；

高端住宅常用石材、铝板，可以长久保持美观。搭配大窗户又没有腰线，才是居住品质的保障，这样的房子，二手转手也大概率能保值升值；

玻璃幕墙只有在景观特别优秀的地方，才值得用，不然牺牲一部分舒适度得到无意义大窗户，有点浪费。

一斑见豹，看了这篇之后，大家在挑选房子时，也可以从外立面的角度，判断住宅售价是否与品质匹配~

以上，就是关于住宅外立面的选择指南，如果你觉得有用，不妨点个赞，分享给你身边的小伙伴呀！