疯了？开盘仅卖出3套！还敢暴涨3000元/平！武汉这些楼盘套路真多

纵观当下的武汉楼市，大半壁江山已被毛坯房占领。

安居客上数据显示，武汉目前在售新盘大约为1385个，其中，毛坯交付的楼盘占到了大约72%，精装修交付的楼盘为377个，大约占28%。

△数据来源于安居客

从购房者的角度来看，大多数人确实更愿意购买毛坯房，首先是总价相对更低，其次装修风格可以自己设计，最后还有最重要的一点:武汉的精装修质量参差不齐，难以得到保障。

但是开发商的首要考虑是要盈利，毛坯房虽然更好卖，但是整体盈利有限，而卖精装修的话，可以赚取更多的溢价！

所以才会有各种楼盘“精改毛”，“毛改精”，背后都是在为利益进行博弈。

从今年年初以来，东西湖区吴家山片区的楼盘，集体“毛坯改精装”、涨价！

这是一个非常反常的现象，因为这个片区新房扎堆，有大约30个在售楼盘，并且去化均比较一般，逆市涨价的操作，值得让人探讨一番，且往下看↓

首当其冲的是武汉当代境MOM⋀，今年3月12日，项目拿到了8号楼的预售证，毛坯改精装，较前期的实际售价大涨了约3000元 /平。

△图源房天下

随后，东原印未来、中梁天玺壹号、英赫当代城MOM⋀，进行了一模一样的操作，纷纷毛改精涨价！

△图源房天下

为了了解这些楼盘毛改精的缘由及现状，小编来到了“带头大哥”武汉当代城MOM⋀的营销中心。

△武汉当代境MOM⋀的营销中心实拍

营销中心内部较为冷清，正在看房的人不多，销售也都坐在前台或沙发上玩手机。

△武汉当代境MOM⋀的营销中心内部实拍

6月3号，项目拿到了10号楼高层的预售证，克尔瑞数据显示，开盘当天仅仅成交了3套，去化率约为2%！

△武汉当代境MOM⋀10号楼开盘去化情况

营销中心内张贴着10号楼的销控表，表上显示，10号楼已售出了91套房源，去化率约为57%。

△武汉当代境MOM⋀10号楼销控表

但是据房管局上的备案信息显示，项目10号楼没有一套房源进行了网签，因此10号楼的真实销售情况存疑。

△武汉当代境MOM⋀10号楼网签备案情况

据置业顾问现场介绍，项目并不是顶着备案价在卖，而是有折扣的。10号楼的备案均价约16199元/平，但实际售价是折后约13800元/平。同时，项目前期的毛坯房源还有部分在售，均价大约13000元/平。

也就是说，项目“毛改精”实际价格只上涨了大约800元/平，如果算上装修的价格，属于“明涨暗降”！

置业顾问带小编来到了项目的带装修样板间，从交付标准来看，用料和选材较为一般。

△武汉当代境MOM⋀装修交付标准

项目的沙盘上，对项目目前在售的楼栋进行了标记，但小编十分疑惑的是，刚刚拿证的11号楼，并没有在沙盘上进行展示。

△武汉当代境MOM⋀沙盘实拍

小编实探了武汉当代境MOM⋀的售楼部之后，对这些楼盘“毛改精”的原因，也有了一点自己的看法。

在这些楼盘使用“毛改精”的计划之前，它们用过最朴实无华的促销策略：打折降价。

下表是东西湖吴家山地区部分楼盘打折降价的情况。

尽管打折降价在东西湖吴家山已经是一个非常普遍的现象了，有的楼盘甚至直接在备案价上砍约1500元/平下来了，但是区域的平均去化依然不太好看。

在这样的背景下，以武汉当代城MOM⋀为首的部分楼盘，走了另一套促销道路。

1、饥饿营销，营造出毛坯的稀缺性

销售是一个简单的数字关系，供不应求的情况下，自然就会引发价格的上涨。

这几家“毛改精”的开发商集体出手，形成一种前期在售的毛坯房源十分稀缺的假象。

同时，购房者去售楼部看房的时候，销售会先套出你的意向楼层，然后销售拿出手机看了下销控表，表示“刚好”就有两套类似楼层的特价房源。

用毛坯即将要“清盘”的氛围，配合“马上就要结束”优惠，给予有意向购房的客户压迫感。

至于被当做炮灰的精装房源，就用第二招。

2、明涨暗降

这几个“毛改精”的楼盘，从备案价上来看，大涨了2000-3000元/平，但这只是表面。

就拿武汉当代境MOM⋀为例，项目的精装修楼栋，备案均价约为16199元/平，但是项目销售向小编表示，折后的实际售价约为13800元/平，相较前期毛坯房源上涨了约800元/平。

从上文中武汉当代境MOM⋀的精装修交付标准来看，800元/平的装修价其实是可以接受的，还省去了自己找装修公司的各种琐事。

这一来二去的，不仅毛坯得到了去化，就连带装修楼栋也显得极具性价比了，实在是高！

△图源网络

最后，我们来分析下武汉当代境MOM⋀、中梁天玺壹号，东原印未来的基础设施配套。

△区域配套情况

公共交通上，中梁天玺壹号和武汉当代境MOM⋀是正轻轨站口，东原印未来离轻轨站大约500米的距离；

教育上，区域内有在建中的北师大武汉学校，不过是私立的，中梁天玺壹号东侧规划有公立学校，暂时还未出详细信息；

医疗上，协和东西湖医院是片区内最大型的医院，同时也是一所三甲医院；

商业方面，东原印未来的底商规划十分丰富，当代境MOM⋀也规划在建一个动漫主题的世嘉购物中心；

生态环境上，东原印未来北侧就是径河湿地公园。

此外，东西湖吴家山地区有个通病：片区是个大工地，且有大面积的荒地，部分道路也是在施工建设中，未通，未来形成居住氛围需要时间。

△东西湖吴家山片区现状

写在最后：

现在市场上开发商为了提高利润，去化房源，毛改精、精改毛的事情是接二连三，东西湖的这些楼盘不是第一个，也不会是最后一个。

对于开发商这种行为，你有什么看法？你会选择购买吗？