警惕楼市风险太高：黎明前的黑暗总是静悄悄

导读：楼市不能乱，防止热线城市涨，但是更要防止一些城市跌，也就是防止泡沫破裂，造成金融系统性风险。

1、

最近关于房地产有几个传言，打破了楼市的平静，当然传言都是传说的预言，不足为惧。

一是有人说，楼市热点城市即将开征房地产税；二是传言有地方将限制审批单价过高楼盘；三是有人以专家名义解读刚刚通过的契税法，得出了“购房者负担将大大加重”的结论。

第一个，关于深圳征收房地产税，有关部门不就避谣了吗？

财联社截图

第二个，关于限价房，这个不好求证，因为没到实际地方考察，目前没查到官方公布准确消息。

第三，关于契税，是从条例到立法，契税从3%到5%从没有改变过，目前执行的契税政策，是一个优惠政策。至于各地根据契税法怎么执行契税税率细则，房地产宏观调控的一个重要措施，也不会相同，

不过，房地产这几个传言，也都不是空穴来风。

2、

房地产本质是金融性质，还得从金融市场具体数据分析。

根据央行数据，7月末，广义货币(M2)余额212.55万亿元，同比增长10.7%，增速比上月末低0.4个百分点，比上年同期高2.6个百分点；狭义货币(M1)余额59.12万亿元，同比增长6.9%，事实上是货币比一年前超发了20万亿元。

意味着，房价虽然还在涨，但现在买房进入不赚钱时代了。

有关地产研究院发布《2020年二季度50城住宅综合收益率研究报告》显示，二季度50个城市住宅综合收益率只有3.1%，这反映了持有一年房产，房屋增值和出租的资产收益情况。也就是说，在2020年二季度，持有房产的收益大概是3.1%。

而上个月CPI同比上涨2.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，今年1月份CPI甚至突破了5%，这种情况下，持有房产能持平通胀增幅就不错了，长达10年的时间里，跑赢CPI的可能性并不是很高。

如果再算上房屋修缮维护、物业费和供暖费，折旧和交易税费成本，过去一年持有房产是赔本的。

货币贬值跟普通人生活是没关系的，因为基础的粮油生活相关都是国有掌握的，所以物价是一直很平缓的，但是消费品等就会上涨的。

货币贬值跟工资收入的关联，最大的就在每年的最低工资标准的调整，其实对于你的真实收入来说，并没有太多意义。

3、

宏观层面上，刚出台了“三道红线”，触及“三道红线”不许增长有息负债，开发商的偿债高峰临近。

“三道红线”是：

第一，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

第二，房企的净负债率不得大于100%；

第三，房企的“现金短债比”小于 1 倍。

总之，就是为了控制债务。

2020年下半年房企债券融资偿还将迎高峰期，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%。6月-12月到期的内地房企美元债共计64只，合计204.37亿美元，其中，6月、8月和11月到期的债券数量最多。

房企国内发债情况

房企海外发债情况

刚过去的7月以来，房企海外债计划发行数量已达22只，计划发行规模66.15亿美元。

在房企加速发债的背后，是将要到来的偿债高峰。按照克而瑞研究中心的报告，剔除提前兑付和回售因素，有14家房企2020年的到期债务规模超过100亿元。

其中，万科2020年到期的债务最高，达600多亿元。另外，在TOP20的房企中，还有绿地、绿城、龙湖、新城、融创和世茂6家房企年内到期债务破百亿元。

三道红线，意味着金融地产商，再不能以强融资扩大楼市产能，把风险绑架在一起。结合上面提到的M2增速，央行“放水”虽然会稀释现金购买力，同时也会稀释债务。

4、

楼市最近风向说明什么呢？

第一，楼市发展大趋势平稳的。虽然受到疫情冲击，一些不良中介和炒房客四处散播危言耸听言论，从而乱中浑水摸鱼。但楼市平稳的大势已经形成，无论是购房者预期，还是市场表现，都相对平稳。

第二，“房住不炒”楼市核心调控政策已经深入人心。在前不久召开的房地产工作座谈会上，“一城一策”“落实城市政府主体责任”等论调再次被提及，说明楼市已经分化，一二线，三四五线楼市，楼市面对的风险是不太一样，或许是唱反调。

第三，涉及到楼市的违规行为露头就打。近一段时间针对违规向楼市输血等行为，各地银保监局已开出多张罚单，其中不乏百万元级罚单。此外，近期很多城市均是有针对性地对购买多套房的疑似炒房行为“打三假”，包括“假落户”“假离婚”“假人才”，为现有政策打上补丁。

所有的这些做法，只能说明一个事情：楼市不能乱，防止热线城市涨，但是更要防止一些城市跌，也就是防止泡沫破裂，造成金融系统性风险。

#70城房价出炉# 国家统计局发布的7月份70城房价，可以看出，楼市分化已经来了。

一二线城市都有微涨，但是涨幅已经回落。但是可以看出，太原，牡丹江，安庆，北海，南充，遵义都是下跌趋势。

还是小北财经的判断，把三四线的小泡沫先刺破，对整体影响不大，又能慢慢把房地产拖回正轨，不至于出现大泡沫爆裂的硬着陆。

至于当下房地产调控思路，房价继续涨意味着很大的风险，但是跌得太快也意味着风险很快就会到来，尤其是商业银行、居民财富、地方政府财政都会受到显著影响，因此比较合理的选择是让房价保持在当前水平上，手段就是降低交易量。