“爆改老破小”成陷阱：老房改造，遍地是雷区

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采访、整理 | 芝士咸鱼

近几年的社交媒体上，“爆改老破小”“提升居住幸福感”的帖子扎堆涌现，奶油色乳胶漆、ins风装饰品成了最常出现的高频词。

然而，真正的“爆改”，显然不止刷层乳胶漆、添置几件新家具那么简单。跃跃欲试的年轻人改造老房后，不乏“翻车”“踩坑”的抱怨声出现。

不少年轻人爆改老破小后，发现“踩坑”了

从业20多年的中国居住研究学者、作家、建筑师逯薇，见网上不少年轻人自己动手改造老房，不禁有些担忧，“不是所有老房都适合被‘爆改’，有些改造甚至会带来危险。”

逯薇毕业于同济大学建筑系，参与过3000万平方米以上住宅的研发建造，长期研究国人的居住趋势，曾出版畅销书《小家，越住越大》四部曲，被翻译成11种文字在海外多国发行，简体中文版销售额破亿。

她提出了“住商”，认为居住是一门学问，房子不等于家，房子加上人的住商才等于家。而家的氛围，深深影响并塑造着人的内在情绪。

逯薇和她的作品“小家”系列

如何改造“老破小”才能降低风险？怎样通过改变布局让居住体验更好？老龄化日趋激烈，我们又能做些什么让小家适合父母养老？

以下根据逯薇的讲述与著作整理。

不是所有老破小都能被“爆改”

每一代人，都有所处时代的居住烙印。

我生于1981年，比较典型的80后居住经历，小时候住父母单位大院，洗手池和卫生间都是公用，没有厨房，只在院子一角搭建了灶台，毫无居住体验可言。

八十年代末，国营企业开始集资建房，我父母拿出他们仅有的积蓄，参与了集资的过程，让我在12岁那一年搬进了楼房。

我清楚地记得搬家那天的场景，那是一栋六层单元楼，步梯在楼栋中间，每个中国人对这种老式单元楼的形象都很熟悉。新家是三室一厅，客厅和餐厅混在一起，所有房间朝厅开门，小城市没有装修队，我父亲亲自动手改造了墙面和地板。

电影《热辣滚烫》里，就出现过这种老式单元楼

当时我处于很懵懂的年纪，居住环境从大杂院升级为楼房，像是一个灰姑娘忽然住进了城堡，让我第一次意识到“居住体验”有多重要。

丘吉尔有一句名言，“人们塑造了建筑，建筑塑造了人们”。这句话很适用于住宅。你每天会在这里度过2/3的时间，如果它愉悦、整洁，你也会神采奕奕；如果它混乱、狼狈，你的内心可能充满了焦虑和烦躁的情绪。

八九十年代，人们建造了一大批这样的住宅，以现在的目光看来，是典型“老破小”，这些房子的布局也并不合理，但至今在不少城市的核心区域依然普遍存在。

老房普遍存在，让“爆改老破小”渐渐成为流行。

这类旧房改造帖近几年在互联网热度很高

我对居住者自行爆改老房不敢苟同，因为有些改造可能会为后期带来危险。

老房承重墙多，普通人在改造老房时，通常会忽略房子本身的结构，未必能够准确判断哪面墙是承重墙。如果不小心砸了承重墙，就构成了违法行为，也带来安全风险。

“央视财经”曾报道的案例，

有住户砸掉承重墙后，整栋楼成了危房

承重墙多的房子注定无法被“爆改”。我曾经收到过一位读者的来信，说他们家刚购买的新房，居然有95%都是承重墙，改造时有诸多不便，问我有没有解决方案？

我的第一反应是，新房不可能有95%承重墙。后来对方发来户型图——江浙沪标准90平三房户型，户型和朝向都很好，但结构竟然真如他所言，房子里95%都是承重墙。我看到户型图简直不敢相信，不由得吐槽“这是哪个开发商做的设计？”买房的那一瞬间，这位倒霉的读者就失去了未来70年改造的大部分可能性。

我建议大家在买房之前（是买房下定金前，而不是装修前）就要注意看承重墙。

很多人误以为承重墙越多越安全，其实完全不是这样。在合理的结构前提下，承重墙越少，实用率越高，未来改造布局的自由度也越高。

网上还有些关于“爆改老破小”的帖子，在我看来相当具有误导性。

有些家居博主建议“厨卫互换”，当你连续刷到几篇这样的帖子，或许会默认是合理行为。实际上，这种做法和拆承重墙一样违法，违反了《住宅建设规范》的“强制条款”。如果楼下邻居起诉，一告一个准（谁乐意自己家厨房上面是别人爆改后的卫生间呢？）。

老房改造不容易，水电管线也很复杂。如果只是照原样粉刷翻新还好，真想要“爆改”，我建议还是找专业人士参与。

如何让小家显大、实用

人们改造老房的初衷，都想让原本的房子翻新、显大。中国人口基数大、密度高，不可能每个小家都拥有大房子，80%城市住宅主力面积区间在70-140平方米。

让小家显大，也是这个时代的居住刚需。

并非只有小户型才需要显大。其实改善型住宅、豪宅同样需要显大。在这个时代，房产是绝大部分中国家庭60-70%的资产体现，大多人内心深处，都希望自己的房子看上去比房本面积更大，这意味着家庭更有尊严、更加体面。

这绝非虚荣，而是刚需。

小家如何显大？有人说，浅色显大；有人说，无主灯显大；有人说，多用细腿家具显大；有人说，用通透感隔断显大——这些都对，但全部停留在技法层面，没有触达“显大”的底层逻辑。

我在第四本书《小家大变局》中，揭示了“显大”的底层逻辑——“红尺蓝尺”。

你可以拿出家里的户型图和一根红笔、一根蓝笔。沿着公共空间最宽的地方（通常是客厅）画一个红色箭头；再沿着公共空间进深最大的地方画蓝色箭头。

这两个箭头，一个叫红尺，一个叫蓝尺。红尺是住宅面宽方向的最大视距，蓝尺是一套住宅进深方向的最大视距。

红蓝尺画法，图源：受访者演讲素材

红尺是“大尺度感”的关键，扩大红尺的视距，到达6米以上的话，视距效果也会很大。学会了画红蓝尺，就学会了住宅的设计逻辑。

让小家看起来比实际大的操作手法还有“一打三通”，“打”指的是打通实墙，打破闭塞；“三通”则是指通风、通光、通情，加强室内外空气对流，让光线的流动更自由，也让分割在数个空间的家人，能共享一个大空间。

实墙阻隔越多，家越显小，开放区域越多，家越显大。

显大之外，“实用”也是住宅的重要趋势。什么样的布局更实用，每个人心中都有不同的标准。在我看来，家里的“可用内存条”越长越实用。

“可用内存条”可以理解为能够承担收纳和功能区的空间，拿厨房举例，面积相同的情况下，U形厨房长度比L形厨房更长，也多了更多的容纳空间。

黄色部分是可用内存条，越长越实用

再以走道（人可以走过的空间都是走道）举例，如果走道两边都靠墙，实用性很低，如果走道左右都不靠墙，这样的II型走道实用效率最高，既可以作为交通空间，也可以作为收纳空间。

II型走道使用效率最高

假如“显大”和“实用”出现冲突时，首选“显大”——这听上去很不可思议，跟绝大部分人的第一感受相反。“显大”最核心的机会只有一次，那就是房屋初始布局的时候，错过不可逆。而“实用”的机会有无数次，在漫长的居住过程中，有非常多的方法可以修正优化。

“住商”是我原创的概念。房子不等于家，房子加上人的住商才等于家。住商模型有四个最核心的组成——下层的收纳和功能，上层的颜值，核心的爱。四要素缺一不可。

住商也不等于装修，装修的主体是房子，住商的主体是人。装修是短期一过性的，住商是长伴你一生的。人这一辈子，买房装修机会没几次，但居住，却是每一天都在发生的。

当然，每个人的小家都没有标准答案。

十几年前，那时我年轻气盛，视居住为一种能力，困惑有些人怎么这么不会居住？而现在年岁渐长，我不再认为住商是一种能力，而是一种智慧。

我参观过一个小家，室内布置得非常混乱，以我个人的标准几乎“下不去脚”。但长期住在那套房子里的居住者，对混乱的现状非常坦然，内心没有因此出现丝毫的烦恼。

《我的家里空无一物》剧照

当居住者没有因为房子的混乱而感到烦恼，就证明了他的住商刚好匹配现状，房子和人是契合的，居住者有权利决定家的最终模样。

我偶尔也会在网络上放一些自己家的照片，很多网友质疑我家缺乏烟火气，是在“摆拍”。其实那是我家每天的真实生活现状。非常整洁的家同样会让一部分人感到不适。房子和人的关系，就像鞋子和脚，你合脚的鞋，别人不一定合脚，家也同样。

国人居住趋势：

我们的小家，发生了哪些变化？

过去四十年，中国人的家一刻不停在发生变化。

我曾经写过一篇文章《中国小家四十年》，将几十年来中国家庭的变化，从门锁、鞋柜、家具到家用电器，用漫画的形式一帧帧表现出来。

四十年前，我们渴望一个衣柜，而今天装修时都会期待拥有衣帽间；四十年前，我们还在用黄泥砌的灶台，后来家家户户换成了煤气罐，如今变成了集成灶具。

尤其是过去二十年，高房价给年轻人带来了很大的压力，但国人的居住水平有了非常显著的提升。

城镇居民人均住房建筑面积从1978年的人均9.3平方米到2023年的37.51平方米。居住环境方面，人们从发现小区里可以有花园，到研究户型是否科学，后来一步步有了“精装修”。

2017年是个转折点，经历了近20年房改，大多数中国人完成了从无房到有房的变化，但人们同时意识到，自己不可能永远不停地买房。

住和宅开始发生分离，我们的观念从“想拥有一套房”到“要住好一个家”。

而如何住好一个家，和所处时代有关。80年代、90年代与现在的住宅，有截然不同的居住标准。在同一个时代里，80%的人会被统一的居住标准所裹挟。如果现在需要装修一间厨房，很少有人一拍脑袋，用黄泥砌个灶台，大多数人会选择购买定制橱柜，再装上知名品牌的灶具。

我的工作就是研究居住趋势，永远都在研究最大众的社会群体需要什么住宅设计。然后根据居住趋势提出一系列范式，再推动它落地。《小家，越住越大》这套书，创造了一系列“全新居住范式”——中国的第一个满墙电视柜、第一个儿童房树屋、第一个薄柜概念、第一个厨房高低台面做法……

这些新范式最初在书中写出来时，面对的是排山倒海的质疑。有人说满墙柜压抑、有人说高低台面难看、有人说树屋用不了几年……然而多年后，它们逐渐变成了这个时代最广泛采纳的居住形态，影响了数以百万记的中国家庭。

满墙电视柜

不同于家居风格1.5年迭代一次，1.5年前的东西现在来看就已经落伍了。居住趋势的变化是很缓慢的，不以1年、2年为单位，而是以20年、30年为单位，每次发生结构性变化，都会经历很长时间。

城市化、少子化、老龄化三者叠加，让我们的家庭结构迅速小型化，核心家庭的数量在下降，单人家庭比例在增加，包括年轻的单身人士、终身不婚者、以及丧偶独居的老人等等，我们不再需要那么多的房间。

未来几年，从追求房间数量更多走向追求居住质量更好的趋势，依然会持续。这只是刚开始，需要一个漫长的渗透和转变的过程。

独居的老人背影，图源视觉中国

从居住消费结构来看，大家经历了近几年“紧日子”，也会更谨慎地花钱，在从前居住消费高峰期时，有人会花100万去装修100平的房子，现在这样的行为逐渐萎缩。

住宅本质上是一个100平米左右的微缩社会，是整个时代的缩影。折射出时代的变迁、科技的变化、以及消费趋势的变化。一个巨大的社会、巨大的国家在几十年间经历的所有变化，最终都会投射在这样一个小小的叫做“家”的空间里。

在父母将老未老时，做适老化改造

适老化改造，也是未来的重要趋势。

业界从二十多年前就有人研究适老化改造，但多数人都把适老化当成技术问题，比如房子哪处要装栏杆，哪处需要更平坦的地面高低差。

其实适老化改造不是技术难题，而是观念问题。

前几年，我跟朋友聚餐，席中一半以上都是从事建筑行业的专业人士，和我年龄相仿，我问他们，“你们有为父母的房子做适老化改造吗？”

我问过很多次，问过数百人，而真正做了这件事的家庭，一只手都数得过来。

我本人也是直到2019年，才意识到适老化改造的重要性。那一年冬天，我去北京海淀黄庄参加了一个“适老化改造”的课程，实地探访了中科院小区和清华大学家属区，里面的住户都是真正的高知老人。

当时带队老师开玩笑说，小区健身架旁边，随便哪个白发苍苍的大爷大妈，指不定当年都曾是中国科研界教育界的大人物。

这些曾叱咤风云的老人，如今居住的却是四十年前建造装修的房子，房屋老旧，浴室地滑、没有紧急呼叫，也没有监控，极度不安全。但无论是他们自己还是儿女，都浑然意识不到房子的危险性。

有些老人还在住着水管生锈的房子，图片源于网络

根据第七次全国人口普查的结果显示，中国60岁及以上人口为2.64亿，占总人口18.7%。而我国养老格局一直有“9073的说法”，家庭养老占90%，社区养老占7%，机构养老占3%。

90%的老人都会选择在自家养老，这就对居住环境有了要求，适老化改造并非“可做可不做”，也不是“有能力了再去做”，而是非常有必要做。

以我父母家为例，上一次装修还是十几年前，尽管老人家养护得很用心，但用今天的标准来看，装修和家具都已经全面落后。厨房里，抽油烟机性能很差，橱柜收纳容量低。浴室地面湿滑，马桶也是很多年前的款式。而厨房和卫生间，是老人最容易发生危险的地方。

2021年，我将父母住的房子进行了翻新重装，厨房换了新的橱柜、设备，卫生间地面换成防滑的地砖，老人的感受焕然一新。

在我给父母做适老化之前，他们也有很多顾虑，但在搬进改装好的家后，整整半年时间，每天打电话时，我爸妈都会感慨“房子改装得太好了”。

新贴的地板非常防滑，即使光脚踩上去也不容易摔跤。浴室的浴霸也做了改善，他们能在冬天随时洗澡。家用电器进行了迭代，新的扫拖地一体机器人，把我妈从繁重的家务中解放出来。

网上有很多适老化改造案例，做得非常极致。极致自然有好的一面，但其实适老化改造没有那么复杂，就像给老人买衣服，他们不会想买LV，而是会在超市买件朴素大方的衣服，适老化改造也一样，简单，朴素，适合自家老人就够了。

网上有不少适老化改造的帖子，

其实适老化并没有那么复杂

我把适老化改造总结为八个字：“平安房屋人生如意”：

平地防滑无高差，安全抓杆扶手加；

房门八十够宽大，屋子三通关系佳；

人来灯亮智能化，生活家具角圆滑；

如遇危险警报拉，意外高发卫浴查。

建议在你的父母65岁之前，将老未老的时候，完成家里的最后一轮装修，是最理想的适老化改造时间。

有条件的子女可以将父母住的房子重新翻修一遍，很多过去的bug会自然消除。如果老人实在不愿意重装，你也可以在客厅和浴室加些扶手栏杆，以及防滑地垫、方便起夜的小夜灯。

中国2.64亿老人，真正去养老院的并不多，居家养老是一种必然趋势。适老化改造无法依靠老人，需要子女们主动来推进，子女帮助老人改善居住条件，也是为自己减轻一些未来潜在的风险和压力。（芝士咸鱼）

（摘编自微信公众号十点人物志）