一线城市开始动了……

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先帮大家捋一捋时间线：

3月22日晚间，国常会罕见地用了大篇幅去定义房地产，表示将“进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策”。

高层批示后，“小作文”紧随其后。一是取消核心城市的限制性政策，二是推动融资协调机制的落地，消息是由证券时报放出，可信度颇高，因此地产股迎来了一波拉升。

时至今日，我们并没有看见所谓的“大招”，不过深圳、北京已经动起来了，不免让人期待即将到来的“330”。

壹丨隔靴搔痒的边际放松

执行了18年的“7090政策”正式退出深圳。

给新朋友科普一下7090政策，这则政策要求开发商在建新房的时候，70%以上的比例要拿来建面积在90㎡以内的房子。

该政策出现在2006年，当时是为了优化住房供应结构，优先满足刚需群体购房。小户型供应量多了，降低了购房门槛，预算有限的家庭更容易上车。

明眼人都看得出来，这样的政策早就不合时宜了。别说深圳这样新钱、老钱高度聚集的城市，就连我们所在的西安，成交结构早已发生了变化。

纵观2014年-2023年，整体走势吻合“西安房子越买越大”的特征。

在过去十年的时间里，西安楼市完全由“刚需主导”转向“改善扛大旗”。在2014年，同面积成交占比仅为11%，到了2023年，十组家庭就有至少四组买140㎡+的房子。

深圳不是第一个站出来废止该政策的城市，其他城市多是秘而不宣达成的默契。深圳之所以还要发文，更多是向市场传递信号。

去年底高层提出要“建好房”，近日国常会又指出要“加大品质住房供给”。作为领头羊的深圳，未来毫无疑问大户型的供应量会陡增，这对改善家庭而言多了更多选择的空间，而且开发商也会更用心去卷产品。

但客观来讲，这条行令的影响不大，最多会让改善家庭重新关注楼市，即对应国常会提到的“有效激发潜在需求”。

7090政策会废止，限价、限墅这样的政策也会退场。

接着是北京的取消“离异买房”限制。

在这之前，持有超出限购套数的北京夫妻离异，任何一方不得在三年内买房。现在没要求了，即离即买，可购买套数直接double。

跟深圳同理，这也算是一条纠偏政策，可能会修复一些“真离婚”然后有切实住房需求的群体，对全盘市场影响不大。

其实大家关心的是北京是否会放开限购。北京是一线城市中限购最为森严的城市，这时候真该站出来了，带动全国预期了。

北京包括其他三座一线城市，330会不会放大招，让我们拭目以待。

2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发文，全国二套房首付比例下调至4成，同日财政部发文将普通住房营业税“5改2”。

随即开启了一轮量价齐涨的新周期，一线城市最快修复，进而带动全国。

九年后的330，或许又是楼市、经济周期上的历史性拐点，值得关注。

贰丨一直救下去

总之今年原则就是直到房地产市场回稳，否则会一直救下去。大家都看到今年开年的经济数据了，除了拖了两年增长后腿的房地产，其他数据都有了好转的迹象。

出口前2个月，货物贸易进出口总值6.61万亿人民币，同比增长8.7%，创历史同期最高记录，外贸先实现了开门红。

前两个月的社会消费品零售总额81307亿元，同比增长了5.5%，朋友圈不是在去旅游就是去旅游的路上。

投资方面也不算拉胯，固投4.2%的增速比去年全年增加1.2个百分点，尤其民间投资有好转，由负转正，从2023全年下降0.4%，转为增长0.4%，代表了民企信心回升，虽然还比较微弱，不过随着万亿国债落位，接下来应该会继续向好。

毫无意外，房地产是最差生。房地产开发投资下降9%，制造业、基建、地产三大投资领域只有房地产在下降。

前两月销售面积、金额绝对值均为近7年同期新低，同比降幅较2023年1-2月分别扩大11.6%和25.9%，同样为近七年同期最大值（剔除2020年疫情影响）。

所以这波救市靠小打小闹肯定没用，必须叠加出台才能带动信心。

叁丨房价下跌还有窗口期

而信心的底层则是经济开始修复，希望交出上半年答卷之时，大家能够切身感受到生意好做了一些、账期短了一些、就业岗位多了一些、消费欲望强了一些。

而在这之前，经济上引导消费、输送资金的通路绝对不能断。

关于楼市，可以期待城中村改造的推进，这次又上了“PSL”，倘若真能复制上一轮周期，这就是2.0版本的棚改，官方发钱给大家，让大家拿钱去买房，消化库存，达成“涨价去库存”的预期，盘活需求端。

大家有没有关注到一个细节，今年前两个月的销额降幅比面积降幅扩大了8个百分点，可见当下“史上最惨的成交数据”竟然还是通过降价换来的。

目前仍处于“以价换量”的时节，就算再强劲的政策来临，过渡到“量价齐涨”阶段，同样需要少则1/2年的时间去消化。

而且当经济/人口基本面、供需结构出现调整时，很难复制2015年的行情，就算迎来了“量价齐涨”，也是分物业类型的，我们常说的好房子，即好地段、好服务、好产品，才具备优质资产的特征。

楼市最困难的时候快要过去了，如果你还想在未来拥有一套不错商品房，现在开始就做两件事：1、想清楚自己想要怎样的生活；2、提高房产认知，选准标的。