贝壳挥刀砍向经纪人

文/老F

房地产整体萧瑟的大背景下，贝壳找到了一条做大利润的途径：

从经纪人兄弟手里抠出钢镚。

而公司账上的钱，则用来买理财。

2022年底和2023年初，因为一些特殊原因，交易市场基本冻结。

一切都恢复后，去年2月份和3月份，大量积压的订单集中成交。

当时楼市火爆的场景，一度让人以为：

一切又都回来了！

哪曾想，那竟是一年多来楼市成交的顶峰。

往后的日子，没有最难，只有更难。

到第四季度，贝壳平台上新房成交金额已经无法保持增长，同比下降了9.7%。

第四季度的新房业务净收入，从2022年的83亿，减少8.5%到2023年的76亿。

深处房地产这个下行行业，贝壳也不例外，开始讲起了降本增效的故事。

2023年，贝壳存量房的总交易额是20280亿，净收入280亿，平均佣金费率大概在1.38%。

不过，平台上的二手房成交，贝壳计算收入的方式有一些区别。

比如自营的链家，撮合成交收取的佣金，贝壳全部算作收入。

平台上的其他中介品牌，贝壳收取的是服务费，这部分收费计入上市公司的收入。

这个模式类似于京东、淘宝上的第三方卖家，平台主要收取服务费和广告费为主。

贝壳能把传统的房产中介业务包装成产业互联网的故事，平台经济还是起了大用。

2023年，贝壳平台上二手房的佣金收入229亿，对应的是链家促成的交易额8476亿，佣金费率大概在2.7%。

去年，监管部门还发了个文，鼓励中介平台降低佣金费率，并且由买卖双方共同承担中介费用。

贝壳的佣金费率，还是受到了政策的影响。

相比于上一年，贝壳的佣金收入总体上虽然增加，但佣金费率有了一定下滑。

2022年，二手房佣金收入是206亿，链家成交额7464亿，佣金费率大概2.76%。

虽然看起来佣金费率只是小数点后几位的变化，但大几千亿的交易额，算下来减少的佣金收入，差不多就有5个“小目标”。

大家不要小看这真金白银减少的几个亿。

对现在的很多地产商来说，一年忙活到头，能不亏钱，可能就已经跑赢了90%的同行。

到第四季度，二手房佣金费率的下调就更明显一些。

2023年四季度，链家收取的二手房佣金降到了2.6%。

2022年同期是2.73%。

相对于自营的链家二手房佣金费率的下调，贝壳收取的平台费率则提高了。

2023年，存量房业务平台服务费率大概是0.432%，2022年是0.422%。

对应平台上第三方中介带来的超过万亿成交额，平台费率的些许上调，就为贝壳增加了超过1个亿的小目标。

新房业务方面，全年来看，贝壳收取的渠道费用基本保持不变，费率维持在3.05%左右。

但第四季度，新房的渠道费用提高到了3.19%，高于全年的水平，同样高于2022年的3.15%。

这可能也说明，楼市越差，掌握渠道的贝壳，话语权越强。

为了促进成交，开发商愿意拿出更多的返点来激励贝壳平台上的经纪人。

到去年底，贝壳平台上的经纪人数量，达到了42.8万人，活跃的经纪人达到39.7万人。

这其中，大部分是入驻的其他中介品牌的经纪人。

贝壳自营的链家等品牌经纪人，去年的数量是9.1万人，比2022年多了近1.7万人。

老F算了下，贝壳自营品牌经纪人去年在新房和二手房上做成的交易，达到了10408亿，比2022年多出1244亿。

但贝壳支付给链家等自营品牌经纪人的佣金和薪酬，去年却没有变化，还是和2022年一样的179亿。

这就相当于，链家经纪人完成一单交易，自己能拿到的佣金，从2022年的1.95%，降到了2023年的1.72%。

北京一套500万左右的老破小，链家经纪人2023年能拿到的佣金，足足比2022年少了1万块钱。

而这个佣金和薪酬成本控制，还是在2023年增加了1.7万经纪人的基础上达成的。

按照2023年底的9.1万链家经纪人计算，人均收入大概是19.6万。

2022年，人均收入则是24.2万左右。

2023年，链家经纪人的收入，少了小5万块钱。

贝壳降本增效的这一刀，还是先砍向了内部经纪人。

老F看了贝壳的年度业绩报告，实际上，它并不是资金短缺。

与一众需要花高价买地的开发商不同，贝壳甚至是个保守的理财人。

去年，贝壳购买的短期理财产品，就接近400个亿。

还有差不多280个亿，用来发放贷款。

买债券，花了145亿。

还有12亿，用来买其他长期投资品种。

光是这些投资，去年就给贝壳贡献了12.6亿的利息收入，还有接近18个亿的其他收入。

对于贝壳这样已经比较成熟的平台而言，除了企业收购可能会用到大笔资金，目前的资本开支已经很少。

去年，贝壳的研发费用，又从25亿，砍到了19亿。

所以，前段时间有消息说贝壳在北京市场参与拍地，也就不足为奇了。

去年，贝壳花了50多亿回购公司股票，加强市值管理。

不知道贝壳的投资人，会不会感慨贝壳过于保守，业务创新不足，无心研发，不知未来增长从哪里出。

但这些，显然已经不是众多一线经纪人可以觊觎的层面。

看来，还是经纪人承受了一切。

做大业务规模时期的小甜甜，如今就变成了牛夫人。