作者：余飞

01 | 杭州楼市梭哈了

3月14日，杭州楼市传来大消息，发布了《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》。其中明确提出：

优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格；优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。

来源：杭州发布

这意味着，杭州二手房全面解除限购，无论本地人还是外地人，购买不再设置任何限制。

这是继去年武汉全面解除限购之后，又一个超大城市梭哈。2023年，杭州常住人口增加14.6万人，城区人口​突破千万，成为10个超大城市之一。

来源：杭州发布

当然，和武汉所不同的是，杭州仍保留着新房的限购措施，尚未完全脱光，但都是迟早的事。

同时，也是杭州时隔5个月再出大招救市。

去年10月份，杭州市发布了《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》，主要有三大调整：

第一，大幅收缩限购圈。此前，杭州的限购区域包括上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘、富阳。现在只保留主城四区上城、拱墅、西湖、滨江，其余区域全部放开，包括网红片区奥体与世纪城。

第二，社保要求大幅放松。之前非户籍在杭州限购区购房，需要提供2年社保或纳税证明，现在只需要有社保和纳税记录就可以买房。

这意味着上城、拱墅、西湖、滨江看似仍保留着限购，实则也放开了。只是相比于其他区域，多了一个购买套数限制而已。

第三，法拍房取消限购。

02 | 杭州楼市压力山大

杭州全面解绑二手房背后，是成交压力。

表面上看，杭州的房产媒体与中介都在渲染杭州小阳春已经到来，但事实并非如此。

消息面上，3月份杭州诞生了龙年第一个拼社保的楼盘。

3月6日，位于杭州余杭闲林板块的绿城绿汀春晓登记结果公示，共2557组家庭入围摇号。按照绿汀春晓所在的城西科创大走廊购房政策，绿汀春晓廊内入围人数1119人，中签率18.14%，廊内有房中签率8.12%；廊外入围人数1438人，中签率13.84%，廊外有房中签率6.07%。

有房户拼社保才能入围，廊内有房户112个月社保入围，廊外有房户92个月。

此外，杭州的法拍房有所升温。

但从整体成交数据来看，杭州市场依旧在探底。

根据杭州贝壳研究院数据，2024年2月，杭州二手网签2543套，环比1月(6663套)下滑62%；全年住宅网签均价29261元/平米，环比下滑2.4%。

与去年2月相比，网签量同比下滑66%，网签均价下滑4.9%。

考虑到2月份是春节月，需要与同期数据对比才有意义。所以，与2023年的春节月（1月份）对比，网签环比下滑20%，均价下滑7.0%。

此外，今年前两个月与去年前两月合计对比，诸葛找房数据研究中心披露，杭州前两个月新建商品住宅、二手住宅分别成交5894套、6875套，较去年同期分别下跌64.5%、21.4%。1、2月杭州二手住宅成交占住宅总成交量比重分别为54.8%、50.9%。

这些数据让杭州根本没有台阶可下，量价仍在齐跌。

3月份是传统小阳春的第一个月，杭州的表现并不好。

截至3月12日，杭州二手房成交量仅有2422套，不出新政的话预计最终成交量之后能勉强过6000套安全线，这对于还在不断增长、交付潮不断的20多万挂牌量来说，简直是杯水车薪。

同时，这样的数据，与当下传统的小阳春季节违和，这是杭州如今全面解绑二手房限购措施的主要目的之一，也即抢收小阳春。

全面解绑，效果会有一些，但不要有太大指望，而且作用效果也不会长。看看全面解绑的武汉就能明白。

纵观过去两年各城市的救市措施，一般效果都只有一个月。

于是就出现了频繁出手的现象。公开统计显示，房地产调控政策优化了1008次，平均一天就有2.8次出手救市。

所以说，目前各种救市措施，都无法扭转调整趋势，顶多延缓一下调整速度而已。

饶是如此，2024年各种救市措施仍会层出不穷，毕竟“先立后破”是当下中央定调楼市的基调。

03 | 楼市逐渐进入全新时代

随着今年北上广深四大一线城市率先松绑限购，以及去年十多个中心城市全面解除限购，一个新时代正在到来。

也即，一个不再“五限”的时代。曾经的“五限”到如今已经不合时宜。

去年财新网就发布过一篇社论《稳楼市，防风险》。

这篇文章的核心观点，我特别赞同。文章表示：

任何时候，均应坚持市场化为主、行政化为辅，而绝不能倒过来。当前，房地产市场仍然存在诸多难点堵点，固然有市场发育不足的问题，但是，种种不合理的行政性干预措施更是难辞其咎，集中体现在“五限”（限购、限贷、限价、限售、限商）上。以新房限价为例，它造成了新房市场与二手房市场的割裂，干扰了房企的正常销售回款，加剧其资金链紧张。此类行政限制措施严重扭曲了价格信号，误导市场主体行为，令行业更为畸形，加大其中蕴藏的风险，也使得监管难上加难。

本号早就呼吁放开限价和摇号措施。

因为无论是以限制上涨为目的的限价，还是以防止下跌为目的的限价，都没能达到目的，反而把事情越弄越糟糕。

限价，制造了与二手的剪刀差，拉大了利润空间，人为制造出了更农村的炒作需求。

摇号，则是人为制造了紧张的氛围。

限价与摇号叠加，不仅没有让市场冷却，反而加速了市场价格上涨。2016年以来，西安、成都、杭州、苏州、武汉、南京、深圳等城市加起来上演了上百次万人摇号抢房、千人摇号抢房画面。

同时，限跌令，初衷是防止系统性风险出现，防止市场过冷，影响卖地收入。

然而，在时间的检验之下发现，限跌令啥也没能阻挡住，房价该跌的仍在跌。更严重的是，限制房价下跌，干扰房企的正常回款，加剧了房企的暴雷，加剧了市场问题楼盘的局面，更加剧了卖地收入跳水的局面。

面对这些不合时宜的调控，这三年地方政府正在一层层剥离。

目前市场的普遍预测是，北京、上海、深圳的外围区基本都会一步步放松限购，当然速度不会快，循序渐进，牙膏一点一点挤。

最先外围区降低限购门槛，压缩社保要求，不行再取消限购。之后核心区的社保要求年限，也会随之压缩。

一旦上海、北京、深圳出手，其他仍保留一点点限购的强二线城市，基本会脱光光。

毕竟京沪深是楼市风向标，也是全国楼市的信仰。杭州则是二线城市中的领头者。

关键问题来了，如果限购彻底取消后，房价会再次反弹吗？

目前的宏观形势、经济以及人口形势、供应状态，共同决定了本轮调整周期时间不会短。

另外，从官方的态度来看，也是如此。

从中心城市的放松节奏来看，只是维持不破，不让下跌过快而已。显然官方只是想要维持降而不破的局面。压力大了，就松一点，再大了，就再松一点，一点一点挤牙膏。

官方似乎并没有想着让房价转向，而只是想着让房价跌得慢一些，以时间换空间，摆脱对房地产的依赖。

这与去年底两场重量级会议中提到的“先立后破”思路契合。

立是目的，破也是目的，但得先立，然后才能破。或者说，没有立起来之前，不能破。

这里的破，主要是破除三点：1、破除房地产驱动经济发展的模式；2、破除中央和地方对土地财政的依赖；3、破除高房价的隐忧。

降而不破，这才是官方对待楼市的终极态度。