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这是熊猫贝贝的第2269篇原创文章

2024年中国楼市的小阳春的确来了，不过，来的方式，来的地点，恐怕和绝大多数国内炒房群体和中介们想象的不一样。

就在国内一众自媒体和房多多们还在绞尽脑汁，旁征博引想要为影子都看不到，味道都闻不到的国内楼市小阳春炒作造势的当下，中国香港的楼市，迎来了难得强势反弹，成交热度肉眼可见的起来的。

酸也没有用，偷换概念更是没有什么用，香港是中国的没错，但是香港的楼市，和中国国内的楼市，本质上，还真不是一回事。

在政策面上，国内救市，北上广深政策扭扭捏捏，远不如香港一步到位！

从1月27日至2月7日，12天中国四大一线城市北京、上海、广州、深圳均出台放松住房限购的楼市新政。

1月广州限购区120㎡以上限购放开，且支持“租一买一”、“卖一买一”和不再限制商服类转让对象，率先开启一线城市政策放松序幕

1月30日上海外环外放松对于非沪籍单身人士购房限制。

2月6日北京通州双限政策放松。

2月7日深圳非本市户籍限购条件由5年调整为3年以及深户不再限定落户年限及缴纳社保个税的年限限制。

2月20日LPR5年期利率下调至3.95%。

但是从实际效果来看，整体市场表现都不如香港：

2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波发表2024至2025财政年度特区政府《财政预算案》。陈茂波表示，经审慎考虑当前的整体情况后，特区政府决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即由今天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

图片来源：网络

香港宣布取消额外印花税以后，很多中介门店的日浏览量直接飙升5成，其中，中原网页全日浏览量即日飙升5成，使用人数急增超3成。消息公布后的第二天（2月29日）中原网站上的查询及估价量也录得超4成升幅。

在线下门店客流量方面，中原十大屋苑本周末预约看楼量录510组预约，创下了11个月以来新高，按周增34.2%。

（十大屋苑本周末预约看楼量 图源：中原地产）

据中原市场数据，单就“撤辣”首两天（2月28日-29日），新盘即录逾80宗一手成交，占2月整体一手成交量约3成。

二手交投方面，马鞍山区、屯门区、元朗区等，撤辣后仅三天即分别录逾10宗买卖成交。

对于接下来的市场表现，陈永杰预计，料楼市首季将迎来成交量小阳春，按季有望增加7成，楼价于庞大货尾量压力下，相信上半年微升5%。

国内取消限购政策滴滴答答的出，到现在也没溅起大规模的浪花，香港楼市只用一招就做到了：

图片来源：网络

全面取消楼市“辣招”后的第一个周末，香港热度飙升。

根据香港大公文汇网报道，“撤辣”后4天一手房有210宗成交，最近更是攀升到一天差不多是2月半个月的量。

毫无疑问，这和国内的楼市清冷，形成了一个鲜明的对比：

2月百强房企销售同比降“60%”，而1月同比下降还是33.3%。

很明显，2月跌幅相对1月跌幅更为猛烈。

还有一组数据值得关注，2024年前2月百强销售额同样同比下降51.6%。

毫不夸张地讲，1-2月楼市销量下跌幅度超出了预判。

这让地产人感觉依然身处“凛冬”，楼市波荡筑底的周期还会拉长。

说实话，这几年，从房地产“销量”上冰冷的数据，可以真切感受到：房地产进入新一轮周期。

2021年18.2万亿，2022年13.3万亿，再到2023年11.6万亿，算下来，2年从18万亿跌到11万亿，缩量近40%，相当于2年跌落了中国汽车行业一年80%的总销量，这是绝对值的“失去”。而2024年的开局不利，也给其总量继续下跌定了调。

所以，当下一切说中国楼市小阳春的内容和分析，其实只要不是说香港，都没有拿出来讨论的意义，比不了，根本比不了，自欺欺人的东西少看，偷换概念也没有多少意思，2024年楼市小阳春，可能也就香港的能看一看聊一聊了。

香港的房子，和内地这些炒房投机的徒子徒孙们，有多少关系呢？

就在香港楼市火热的这个时候，这篇文章却不是和大家聊什么房产和楼市内容的，而是要来和大家一起，基于对香港这座城市的功能定位和经济底层逻辑梳理，结合当下香港通过楼市打响资产价值保卫战的最新动向和实际效果，对香港未来的走向和发展前景，进行一次有深度，有态度，有依有据，并且符合逻辑的专题讨论和分析研究。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库

1

如何从半殖民地的耻辱历史中，重新认识香港这座城市的经济定位？

要聊香港，那么香港这个城市的历史，就不能不说：

香港全称是“中华人民共和国香港特别行政区”。西边临近澳门，北边与深圳隔一条河，南边是珠海的万山群岛。

图为香港范围及周边地图（图片来源：网络）

香港主要包括香港岛、九龙、新界几个区域，以及周围262个岛屿，大概划分如图（图片来源：网络）

香港在1997年前受英国人管治，但是英国人一开始不是很想要这个地方。

十九世纪三四十年代，英国人只想和中国作贸易，觉得永久占领中国领土当殖民地太麻烦，即可能引起其他国家嫉妒，又需要花费很多钱。他们考虑过台湾、穿鼻、舟山群岛等地作为殖民地。

海军上将义律（Charles Elliot）认为香港是良港，如果发生战事，适于停泊船只。他无视英国的要求，坚持选择了这里。

鸦片战争期间，香港岛就被英军作为物资中转基地。1841年5月，岛上只有四千多居民，除此以外还有一些商人、渔民、劳工。

1841年6月7日，义律宣布香港成为自由港，不用向英国支付费用。“自由港”这个定位，对日后的香港发展起到了深远的影响。

璞鼎查（Henry Pottinger）和中国在在1842年8月签订了《南京条约》，香港岛正式被割让。1843年，璞鼎查成为第一任港督。

当时英国认为对香港岛的占领是暂时的，主要用其为军队提供服务，所以一开始只建设一些比较设施，比如军营、医院、仓库、道路、码头等。

1843年6月，英国颁布《香港宪章》，将香港作为直辖殖民地进行管理。同年，英国人以欧洲城市为模板，创建了维多利亚城。总测量官哥顿提出维多利亚城的首个城市规划。见下图：

图片来源：网络

图中红色为太平山华人社区，右下角蓝色的小块是港督府邸。橙色和绿色的地方是市场。维多利亚城初步形成上环、中环、下环三个部分。

1840年，鸦片战争爆发后，腐朽落寞的清王朝与英国签订了《南京条约》，香港岛被割让给了英国。

1860年，中英又签订了《北京条约》，九龙半岛界限街以南地区又被割让给英国。

1898年，中英又签订了《展拓香港界址专条》，九龙半岛界限街以北地区及附近262个岛屿，租期99年。

图片来源：网络

至此，整个香港地区被英国以不平等的条约割让。

而香港作为英国吸血中国的自由港，成为半殖民地的耻辱历史，就此拉开序幕。

英国人把香港打造成了零关税的自由港，以此来向中国大陆吸血。

在当时，走私成为了香港的根基所在。

而风雨飘摇的清朝，只能默认。

49年，大陆全面解放，却没有捎带手把香港收回。

渡江战役中，英国海军紫石英号军舰曾经狂妄的进入长江战区，结果遭到解放军炮兵无情痛击。

中英之间剑拔弩张。战端已开，按当时的情况，借势拿回香港，也非难事。

49年解放军兵锋直指香港，英国人都做好了跑路准备。然而最后还是让英国人留下来了。

那为什么当时不收回，而要再苦等半个世纪？

因为当时国家做出判断，收回香港，香港的自由港地位就废掉了，意义不大。

国与国之间，没有永恒的朋友或者敌人，只有永恒的利益。

彼时的新中国，战争任务趋于结束，面临的是下一场考试：经济发展。

建国初期，面对西方的封锁，新中国需要开一扇天窗。

而香港，就是这一扇天然的窗。

尽管见不得光，尽管充斥着走私、黑市，但当时的新中国，对资金、技术和人才的需求太迫切了。

英国方面，虽然迫于意识形态差异，不得不与西方一道对华封锁，但英国佬那么鸡贼，怎么舍得放弃大陆这一片具有非凡潜力的市场呢？

于是所有人都看到了扭曲的一幕。1950年，中英一方面在朝鲜战场兵戎相见，一方面又建立了外交关系，英国承认了新中国。

看，国与国之间的利益勾连，就是这么现实。

所有中国人都应该感谢这一次特殊的、不那么光彩的握手。

在让英国人抢占了大陆市场先机的同时，中国获得了经济冷启动的重要资本。

万事开头难，后面的故事大家就清楚了。

值得一提的是，最著名的归国科学家钱学森，就是辗转途径香港回国的。而在钱学森回国的过程中，英国人也参与了斡旋。

所以说什么意识形态差异是阻碍中国和西方关系的根本原因吗？

都是扯淡。西方精英阶层都是赤裸裸的精致利己主义，唯一的意识形态，就是利益至上。

于是，在那个中西方对立的特殊历史时期，香港成为了大陆与西方经济交流的马六甲。

97年香港回归，是中国发展起来了，香港也完成了“大陆经济的冷启动按钮”的作用，顺理成章的按照约定收回主权，最重要的，是让英国通过香港实现吸血中国大陆经济的这个特权，彻底被中国收回来。

当然，躺在中国经济发展和香港特殊定位意义上吃了这么久的红利，英国自然是舍不得的，谈判过程异常艰难，还出现了历史上的一幕：

图片来源：网络

不要以为英国软弱，对于我国要收回香港的态度，撒切尔夫人却充满了自信，不仅亲自访问我国谈论香港问题，还要求我国必须遵守当年签订的条约。

不然香港会有很大的“麻烦”，撒切尔夫人拥有这样的自信，是因为在不久前，英国刚刚赢下了马岛之战的胜利。

但是中国已经不是当年的羸弱腐朽的大清了，英国自认为朝鲜战场连让美国都了大亏的中国自己也讨不了好，最终才接受回归。

新中国在成立后，不但在朝鲜狠狠打击了美国的嚣张气焰，还敢于和老大哥苏联闹掰，而在这两个国家面前，英国最多只是一个“小弟”。

这足以说明，此时的新中国在军事层面，完全不惧怕和英国开战。

甚至有可能，新中国已经做好了和英国开战的准备，并做好了战争方面的估算。

在朝鲜战场，志愿军凭借落后的装备和困难的补给，硬生生的将美国赶回了三八线以南。

要知道当时的美国几乎动用了除原子弹外的一切先进武器，可这场战争他们还是输了。

另一个层面则是新中国此时已经拥有了原子弹和氢弹，并且达到了两弹结合的标准。

图片来源：见图

这意味着新中国有直接轰炸英国本土，向英国投放原子弹的能力，一旦两国爆发战争，到了动用原子弹的地步，英国一定是输的一方。

无奈之下，撒切尔夫人在坚持了22轮谈判后，还是同意了将香港还给新中国。

但是，香港的回归，留下了伏笔，那就是一国两制。也就是这个一国两制，保留了香港这个城市在很多维度的特殊地位：

香港的特别之处体现在特殊的历史地位，特殊的宪制角色，特殊的发展阶段和宪制结构。

也是“一国两制”的特别之处。

其实中国国家的思路非常清晰：香港回归，收回管理主权和世界认定标准，但是定位依然保留。

图片来源：头条图库

2

伴随时代和世界格局的演变，香港的定位已经不复从前？

如果说，香港能成为经济马六甲，靠的是大陆与西方的长期割裂，那么，在新世纪之后，中国开放程度日益加深，那么香港的地位，定位，还有特殊性，还有存在的必要吗？

这要归结于大陆的特殊经济政策。

大家都知道，98年金融危机，以索罗斯为首的资本大鳄横扫亚太，以疾风暴雨之势干趴了泰国等一众经济体。

唯独中国，索罗斯收割不了。为什么？

因为中国虽然经济上改革开放了，金融上却从未真正开放。

最大的一把锁，就是货币兑换管制。外资要来中国投资，首先要把本币换成人民币，才能在大陆经营，赚的钱要想拿回去，也得兑换成本币。

而兑换都是要申请的。

如果货币自由兑换，不实施管制，会是什么结果呢？就是资本可以快进快出，一茬一茬的割韭菜。

这也是为什么中国改革开放以后，经济一直没有出现大的挫折和波动的根本原因。

肉烂在锅里，还是肉，肉被抢走了，连洗锅水都喝不上，这就是中国经济管理的一条重要主线。

一言以蔽之，大陆牺牲了资本流动性，以换取金融安全。

而这样做的弊端就是，外资进入大陆的效率大大降低，导致很多外资不敢进入。

于是，香港顺其自然就成为了外资投资中国的另一个选项。一国两制的香港是支持自由货币兑换的。于是很多畏惧大陆严格管制政策的外资，把货币结算地放在香港。

香港的存在，使得中国在金融安全和资金流动性两个对立面取得了很好的平衡，吸引了大量外资的同时，避免了被割韭菜的命运。从殖民国的吸血点，成为了中国国家金融和资本安全的防火墙，香港的作用和地位，毋庸置疑没有争议。

其实这就是双刃剑定位，在敌人手上放我们的血，在我们的手上就变成了“防御性武器”。

也就是这样的特殊性和定位，就让香港注定成为金融战的桥头堡，当西方世界特别是美国知道对香港失去控制权的时候，它必然会花一切可能的代价和手段来摧毁香港。

这一点，明眼人看得一清二楚。

近年來，某些欧美国家将香港形容为“內地城市”，包括在各个维度的打压，扰乱，还有破坏，其实就是这个逻辑：

一方面是要破坏香港国际金融中心地位，另一方面也是要打击中国崛起的势头，这是中西方两個不同的制度之争，帶來了复杂的地緣政治不稳定因素。

而自由港，是资本的避风港和投机天堂，资本最怕什么？当然就是风险！

西方金融利益集团越明白这个道理，这一个周期对香港的打击就一定会越猛烈，而且，越是各战线失利，就必然越疯狂。

这就造成了香港这个城市的本地经济，受到了前所未有的考验和冲击。

用香港本地的视角来看：

在世界百年未遇之大變局下，如果說近年香港外資撤離與政治無關，那肯定是假的。

但是这是特殊阶段，特殊时代背景和环境下的必然冲击，中国国家，对于香港自由港，以及资本防火墙的定位，是一贯的，也是长期坚持的。

看清楚这个本质，至关重要。而香港货币锚定全球强势货币的这个最核心的作用，是国内上海，深圳这些经济大城，所无法代替和取代的。

看清关键，至关重要。说香港没有以前重要的，要么是居心叵测，要么就是胸无点墨。只要香港的这个特殊性和定位存在，香港这座城市对于中国，对于全球资本而言，重要性和地位就不会发生改变。

图片来源：头条图库

3

趋势研判：定位转型的艰难过程完成以后，香港的未来，应该怎么看？

从本质上来看，香港背靠的是整个中国，它输不了，只是代价问题，熬过去，也就好了。

当下香港这个城市通过楼市打响资产保卫战，核心的目标群体，不还是国内的财富群体？

有些东西，讲究觉悟，香港这么大张旗鼓，手都伸到锅里揾食的做法，没有国家的同意和支持，是玩不转的。

所以，可以质疑国内富人的道德和人品，但是没有任何必要去怀疑这个群体的精明和眼光。

立竿见影的效果，短期内，香港经济在这一轮针对中国的金融战和贸易战压力之下，能够松一口气是必然的了。

但是，未来的香港，怎么看？怎么办？

一个关键的本质：在中国的任何一个城市，都没有办法取代香港，不管是深圳、海南还是上海。只要这个城市，用的是人民币结算，那么就不要说什么取代香港的傻话。

世界三大金融中心地位的确立和取消，都不是朝夕的事情，不是个别政策，或者金融发展程度决定的，它是世界的共识，取得这样的共识来之不易，而在敌人全力摧毁的时候，中国必须要顶得住，顶住了才有资格谈别的。

香港这个城市，对于中国来说，就是金融战不能失守的关键高地。

这世界多极化的力量越来越强，不仅只有西方资本，还有亚洲资本、拉美资本、中东世界资本，只有香港具备这个条件。

但是香港这个城市的经济，有一个核心问题，那就是香港的金融体系是构建在美元霸权之下的，港币是锚定美元的，而美国现有计划之一，就是把劫掠中国当成度过美元危机的手段之一。

所以，香港的繁荣，一定是中美关系稳定，友好的情况下才能实现，否则，一个你死我活，狂轰滥炸的金融战场，只能让全球资本避之不及，当然，这也是当下香港的现实困境所在。

客观来说，当下香港的经济风险非常之高，非常凶险，而对于中国国家来说，在美元霸权主导的环境中被动防御，也只能走一步看一步，以不变应万变，用时间换空间。

但是保住香港这一点，没有任何争议，香港的金融中心地位，以及自由港的定位，一旦被破坏，那么就成了中国面对美元霸权惨败的实证。

中长期去看，香港的命运，注定了它不是香港本地区的命运，它是中国和中华民族命运紧密和不可分割的一部分。

一衣带水，荣辱与共，因为棋子的最终命运，自己是没有办法决定的，还是要看真正的棋手对弈，是一个怎么样的棋局走向。

虽然中美博弈的未来有太多的不确定性，但是从一个中国人的角度，无论过程多么波折艰难，始终坚信自己的祖国最终会胜出，没毛病吧？

香港的未来，不复杂，从棋手的角度去思考，无非就是相信和不相信的选择而已。

而在这个问题，只要相信中国在这轮博弈里面能赢，那么对香港的未来，就不会有任何的疑惑。

退一万步，就算中国真的不好了，香港的繁荣和财富汇聚，又和国内老百姓，有什么关系呢？

香港不能输，这是明牌。

图片来源：头条图库

写在最后：

回到现实，对于不同的个体而言，应该如何去看待香港这座城市？

文章最后，回到因为楼市撤辣，全面放开的香港楼市小阳春话题上来。

搁过去，香港楼市解禁，基本不关内地民众的事，但现在，因为有了优才/高才的移民计划，香港楼市也变得和越来越多的近在咫尺。

而楼市撤辣以后，更是让香港的房产，和内地群体，有了一个更为直接的接触。

那么，香港的房子值得大家去关注，去投资，去购买吗？

从不同群体的角度，和大家分享几点个人的思考和观点，可能不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考。

首先，从资产配置的角度出发，香港的房产，在资产属性和金融价值维度，和内地所有城市的房产，是完全不一样的东西。

香港资产，本质上锚定美元的资产，对于家大业大，财富自由的群体，是资产组合里面的必选项。

其次，香港当下的情况文章已经分析的很清楚了，典型的大风大浪环境中，勇立潮头的桥头堡，典型投机冒险群体和资金的逐利乐园。

但是对于普通中产，还需要依赖劳动收入维系生活运行的群体来说，就不太建议了。

然后，不要想着去香港买个房子就能适应港岛生活，比较优势的，是身份套利，而不是资产押注。

最后，在战略上一定要看懂香港这个城市的定位和意义价值，理解国家对于香港的支持和援助用意，不要被一些别有用心，或者利益驱动的群体和观点所影响和裹挟，香港的命运一定会很好，但不要想着永远顺风顺水，前提是在风浪中刮骨疗伤，为未来提前考虑，它是千年大计，并不是一城一池得失的事情。

以上内容，写于2024年香港楼市小阳春爆发之际，结合历史，梳理逻辑，对香港这座城市的未来进行了一次专题讨论和分析研究，在这里，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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