警惕！天安门5公里，二环房价跌到3.6万/㎡

最近都在等小阳春，过去十年都是有小阳春的，每次小阳春都会出现突然上涨价格的案例，然后网签成交量反应出现上涨，买房人开始爆发激情。

政策面还是有积极变化的。2月20日，5年期以上LPR(贷款市场报价利率）下调25个BP至3.95%。而在农历新年前夕，四大一线城市已对限购政策实施局部松绑。

但这些政策好像都低于预期，而市场端出现了一些不妙的现象:

一线城市特别是北京上海，基本每个小区，都有挂牌价格比同时在售房源低10%甚至超过20%的房源。当然可能是因为有瑕疵，比如临街或者2层之类的，但这种房源的存在，会严重打击市场的信心。

最近最典型的一套房是这样的：距离天安门5公里的二环，单价居然只要3.6万元/㎡！

严格来说北京除了春节月，市场再差一个月也要成交1万套房，1套房的影响不会大，但这套房可以说很可能会影响2024年一整年！

很多人可以不知道具体的地段，这套房在百度地图上看看就知道了。

距离天安门直线距离5公里，到天坛2公里，妥妥的二环地段，三环内。

相当于上海的内环线！

缺点当然也有，90年代的老房子，楼层有点低，而且客厅有遮挡，采光受限。

但是毕竟是二环，毕竟走路一小时就能到天安门！107平方米的房子居然最后只卖了390万！

而且不是个案，西罗园已经出现了一批100多万就买房的现象。单价也出现了3万多，实际成交价格存在比前期还要低的可能性。

虽然北京房价不完全看环状，南城肯定最便宜，但这个小区目前依然有挂牌6万多的，据说这套房就这这个3万多单价房子的楼上。

虽然南二环三环老破小一直不太值钱，但也起码都在5万6万+，突破想象力的3万6出现，打击了整个老破二手房的定价机制。

这不是孤案，最近有很多这样的成交，一套房的成交价格可以让整个片区房价跌停。

不仅仅是南城，海淀学区房最近也有部分吓人的成交。

2月目前看，预计二手房网签成交量也就只有7000-8000套，3月去年同期2.2万套，今年可能也只有1.5万左右了。

出现这些单价总价很离谱的房源原因很多，但主要有几点：

1：大部分都是老破二手房，原来的购入价格很低，有些甚至是单位分配的，几十万的成本，卖几百万肯定还是赚了。

2：被忽悠先买了房子了，面临不卖掉就有巨额违约金的可能性。

3：年轻人的确不买老破小了，除非松绑限购，现在的政策都是针对存量需求，刚需很难新增了，几百万的二手房跌幅远超改善房源。

没想到一个80-90年代的老破小会成为2024年北京小阳春的滑铁卢。

暴露出现在市场的问题

1：二次踩踏，市场不是硬板一块，有点瑕疵的房子直接价格跌的怀疑人生，朋友要挂牌一套房，急售，同小区有业主便宜20%，所有人都想去打他。

2：刚需房领跌，现在市场改善还好，刚需房源稍微有点老，有点楼层问题，可能成交价就要比春节前跌50-100万。这也提醒买新房的朋友，千万别买二层或者邻马路这些。

3：挂牌井喷，14万套好像成了魔咒，挂牌价差距巨大，曾经互相比涨，现在业主开启互相伤害，中介90%的工作就是拿报价最低的那套打击你的心灵。“哥，再降50万？”

4：现在出什么政策有用？必须超预期，挤牙膏不管用了，房贷利率应该直接再降50个基点，限购也赶快动起来，虽然中长期需要经济大势，但短期不能不出现小阳春，否则二次踩踏，二环房子卖3万，价格体系就全面崩了。

5：新房也都不好过，别只看几个网红盘宣传人山人海，真真假假，冷暖自知。

6：截止2月26日，全国市场都没有什么热度，这一轮全国小阳春就指望深圳能不能炒起来了，否则就是倒春寒。小阳春要起不来，再出政策影响也不大了。

信心比什么都重要，现在需要有更大力度宽松出现了，否则2024年小阳春可能真就小了