恒大债务僵局难解背后，是房地产必须进行的一次自我革命

#当今中国房地产行业的出路在哪?#

前几天，后台有人私信说，恒大地产未能清偿的到期债务累计超过3000亿，逾期商票也有2000多亿，让人难以置信。

这事咋说呢，虽然夸张，不过一看是恒大好像又理解了。而这只是显性债务，还有更多隐性债务，比如恒大关联公司的借款逾期、诉讼官司等等。恒大称，截至11月末，恒大地产未决诉讼案件累计标的金额达到4900.69亿元。

欠债5千亿，还要打近5千亿的官司，恒大要想咸鱼翻身，也很难。

而且，恒大总负债2.4万亿，这颗深水炸弹，可能还没展示出它的威力。

距离老许被采取强制措施已经过去数月，坏消息没有停下，而且有加速的意思，前有内乱升级，恒大物业把恒大告了，今有恒大汽车“救命钱”再生波折。

对恒大债主而言，哪怕清盘呈请聆讯已经7次延期，信心也被一点点耗尽，更惨的是，根本没有希望可言。

讽刺是真讽刺啊，10年前，老许还是富豪榜上的常客；3年前，恒大还是一家世界500强的企业；1年前，老许还可以跟恒大高层们开会。

许家印，究竟做错了什么？

事实上，恒大的大起大落，不过是房地产行业的一个缩影。

它有的毛病其它房企不一定全都有，但不可能全没有，有个百分之八九十都正常。而这一切，都有一个重要的背景，就是当时已经在国内全面实行的商品房预售制。

预售制简单来说，就是房子没有完全盖好，但只要达到一定楼层，开发商就能出售给老百姓，也被大家称作“期房”。这项政策的出台颇有时代意义，既帮助房企向购房者募集到建房资金，也改善了住房供应普遍不足的局面。

乘着这道东风，许家印97年金碧花园项目成功打响名声，轻松抱回第一桶金，到99年，恒大已经是广州地产10强，不到十年，就展现出向全国市场进军的雄心，可谓吃上了时代的红利，占尽了房地产和人口红利。

随着住房预售逐渐成为主流，也催生了房子的金融属性，特别是房价进入上涨通道，未来才交付的房子可以让开发商提前锁定利润，再加上房子不愁卖，房企就理所当然有了无限扩张的冲动。

于是，一个奇特现象就在我们的房地产行业诞生了：加杠杆，有利于做大规模；做大规模，反过来又有利于加杠杆。如此循环往复，难免就脱缰失控，而恒大就是一个经典案例。

拆解财报可以发现，截至2022年底，恒大持有资产1.84万亿元，表面上已资不抵债，但这里面，开发中物业项目占大头，现金及现金等值物仅43.34亿元。对比2.44万亿负债规模，资金缺口巨大。

但是，当房价上涨的时候，人们往往会忽略掉这样那样的风险，更看重收益，于是乎，在房价暴涨那几年，几乎所有人都觉得房价会涨，什么样的房子都有人买。我们的房地产市场才会在短短二十年间快速成长，2021年更是卖了18万亿。

到这个阶段，你已经很难说，预售制到底是成就了房地产，还是摧毁了房地产。

不过分水岭很快来了，随着国家先后提出“房住不炒”“三道红线”政策，初衷就是倒逼房企转型，只是没想到疫情一来，宏观经济受冲击不止，还接连出现地缘冲突、新生人口大面积下滑的问题，危机一下子集中爆发出来。

结果大家也看到了，这两年奥园、当代、阳光城甚至碧桂园、融创都没撑住，行业内还蔓延着延迟交房、项目停工、债务违约的负面新闻。这个不是恒大一家的事情，而是整个行业豪赌的结果，老许也好，其他房企也罢，最不该的，就是置千万买房人于水深火热之中，错误高估了金融，野心勃勃，嗜赌成性，疯狂扩张。

从这个意义上来说，这是房地产实现自我革命的重要一步。

房地产发展新模式一直在推进，参看国家定调以及各地动作就知道，但越到后面，难度就会越大。

比如预售制改革提上新的日程，北京就先出来打了样，简单说就是预售资金的监管主体从银行变成官方。

这种监管模式相比已经有明显进步，避免了开发商挪用资金，但最终要彻底解决楼盘烂尾问题，不难显现，先推进预售和现售并存，进而逐步转向现房销售，是未来房地产新发展模式的重要内容。

再比如，住房双轨制。简单说就是商品房和保障房分开运行，而重点就是这个保障房。作为开启住房领域新模式的重要拼图，价格不高，真正满足居住需求是特点。所以这个优惠只提供给真正缺少购买商品房能力、有实际居住需求的人。而且文件明确表示，对保障性住房实施严格的封闭管理，把关系户这个口子给堵住。但是下放到地方的话，会不会分给自己？怎么确保分给需要的人？估计得下狠手才行。

房说君有话说，很明显，发展房地产新模式还有硬骨头要啃，但恒大的下场摆在这，你不体面，就有人帮你体面。

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