作者：余飞

01 | 东莞房价太卷了

近日，每日经济新闻一篇关于东莞楼市的新闻，让人大跌眼镜。

新闻说，东莞某业主在社交平台上发布了一个帖子，说自己2020年11月，头脑发热，在东莞松山湖买了某开发商一套96平方米的房子，当时花了572.6万元，含税费600万元出头。

然而如今因为资金链断裂，已经断供，想要卖出房子解套，但房价已经跌至270万元左右，即使出售成功，扣除首付176万元，还欠银行约120万元。

这样的事情已经见怪不怪。北京睡城廊坊就有很多这种案例，2017上半年高点买入，高位站岗，之后房价腰斩，不仅跌没了首付，连房子剩余的价值都无法掩盖剩余贷款。

去年郑州就有业主“免费”送房，也即房子卖给你，不要你的钱，但房子剩余的贷款得你来承担。

楼市在经历了2022年、2023年两年冷场之后，这样的事情各城市都不乏类似案例。

东莞亦是如此。这座当年房价曾领涨全国的城市，如今已经陷入了跌跌不休的局面，特别是房价泡沫超级巨大的松山湖片区。

高点时期，其主城街道的东城、南城均价突破了4万/平米，靠近深圳和珠江的长安镇均价也登上了4万。东莞房价的天花板松山湖，价格一度冲破了7万元。

然而随着大调整时代到来，所有本身实力、购买力超越无法支撑泡沫巨大的房价的城市，都在挤泡沫。

东莞今年很多镇的均价跌入了“1”字打头时代。

塘厦镇跌幅第一，均价下跌了32.9%。沙田镇、高埗镇、石龙镇、厚街镇、樟木头镇、常平镇跌幅均在20%以上。

松山湖高新区跌幅18.9%。

02 | 东莞房价为何跌跌不休

东莞房价持续下跌，原因有三：

第一，成交量膝盖斩，是直接原因。

数据显示，东莞商品房在2020年见顶，当年商品房成交面积741.7万平方米，成交64720套。

到今年前11个月，成交面积为281.9万平方米，成交套数23449套。比群爱那低不少，相比于2020年高点时期，更是膝盖斩。

数据：合富研究院、公开整理

第二，房价远超城市的购买力，是核心因素。

东莞虽然GDP过万亿，工业实力位居全国前十，人口超千万，但人口中的大多数都是工厂打工人员。购买力根本撑不起东莞的房价。

东莞房价虽然调整了两年多，但房价仍在绝对高位。最关键的是，去年工人的工资也缩水了不少。

房价收入比甚至比过去更高。

此外，以往东莞市场中的中坚力量除了东莞土著外，就是深圳客，还有部分广州客。

然而大环境转变之下，深圳、广州都自顾不暇，哪还有力气来支援东莞楼市。

于是，我们发现，这两年深圳客大规模撤离东莞。

从数据来看，2015年东莞商品房有60%卖给了深圳人，2021年深圳客占比跌破了10%，去年更是跌至5%。

第三，经济失速，是根本逻辑。

去年上半年，东莞的GDP增速只有1.5%，在24个万亿GDP城市与广东21个城市中均倒数第一。

去年前三季度，东莞的GDP为8118.72亿元，同比增长2.0%。

增速更是夺得了3个倒数第一。

第一个，2%的增速在24个万亿GDP城市中倒数第一。

第二个，东莞前三季度GDP相较于去年同期的增量只有117.54亿元，同样位列倒数第一。

数据：各城市统计局

第三个，与省内其他兄弟相比，东莞上半年和前三季度，增速倒数第一，跑得最慢。

数据：各城市统计局

东莞经济失速的直接原因，是工业和出口跳水。

第二产业（广义制造业）增加值为4488.59亿元，同比下降0.3%。同时，前三季度，全市规模以上工业增加值3769.87亿元，同比下降3.6%。

尤其是东莞的第一大产业支柱产业计算机、通信和其他电子设备制造业增加值下降1.5%。

出口方面，前三季度东莞的进出口额9518.9亿元，下跌了12.8%。其中出口6364.5亿元，下降了13%。

根本逻辑在于东莞的产业科技含量不够高。

表面上东莞与深圳都是工业强城，但是深圳已经是科技驱动经济发展，东莞本质上仍是代工厂，产品的科技含量并不高。

所以，前三季度，东莞与深圳走出了截然不同的速度。

数据：深圳、东莞统计局

03 | 工业强城也难托起楼市

在前不久写佛山楼市的文章中，就已经强调过。

东莞与佛山可谓难兄难弟。

两座城市均是GDP过万亿、工业实力位居十强的城市，人口也很接近，佛山逼近1000万，东莞1000万出头。

数据：各城市统计局

在工业千亿产业数量上，佛山拥有9个千亿产业，产业数量和千亿产业总值，位居全国前列。

东莞也拥有7个千亿产业，千亿产业总产值更是位居全国第四，仅次于苏州、深圳、上海。

如今两座城市楼市所遭遇的局面也雷同，步调基本都一致。

都在2022年先大幅放开限购范围，最后干脆都直接全部解除限购，但都没有托起来。

目前两座城市新房普遍打折，二手房普降，挂牌量创新高。

对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，往后房价回调是必然选项。

区别只在于，下调速度快和慢。经济、产业、工业实力强，下调慢一些，其余下调快一些。

所以，本号一直在强调：

第一，高位站岗的炒房客，能现在卖掉的，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。

第二，至于只有一套房的中产家庭，未来要做的，是尽一切可能降低刚性债务，收缩家庭的债务表。

第三，对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，可以买。没有硬需求的人，不用急。