#为啥喜欢小户型的人越来越多?#

小户型的房子，之所以越来越受欢迎，除了和小户型本身的特质，比如总价低、流通性高、租金回报率可观等有关，其实更主要的，还是和买方市场的结构和观念，发生了变化有关系。

1、小户型的边际成本低

小户型住宅，在过去的60后、70后看来，觉得户型比较局促，不大气，但是在80后、90后甚至00后眼中，其实户型大小并不那么重要，这一届年轻人都活得比较透彻，看清了房地产的本质。

房地产房地产，有房有地才叫产，也就是说，房子的价值，房占一部分，地也占到一部分，其实，一套房子最主要的价值权重，其实还是它所处的城市、地段、以及所能绑定的配套资源，房子本身的户型、面积、朝向这些钢筋混凝土的硬件部分，其实大都差不多。

小户型住宅面积小，总价低，花更少的钱，就能锁定一个城市、地段的资源配套，实现收益最大化，不像大户型那样，边际成本很高。

其实，在二手房市场，这个道理也能得到印证：同一个小区、同一楼栋的二手房，小户型的单价往往要比大户型单价高，这正是因为小户型的总价，是能够锁定该地段的配套资源的最小价格。

而大户型多出来的总价，实际上只是为多出来的面积买单，多出来的面积没有地段配套那么价值昂贵，所以拉低了平均的单价。

换言之，地段、配套，比面积值钱；买小户型，主要的钱用于买地段和配套，买大户型，相当于有一部分钱就用于买户型和面积了，而且价位还是按照地段、配套的高价位，这就是大户型的高溢价和边际成本，到卖二手房的时候，面积的单价，就现出了原形。

2、未来的家庭结构、生活方式的改变

关注人口七普数据的人，都会注意到，2020年，全国“一代户”的比重，较10年前上升15.33个百分点，达到了49.5%，所谓“一代户”，即同一辈人居住或单身居住落户的情况。

传统的一家三口、三代同堂等家庭结构，已经不是主流的家庭人口结构了，2020年二代户的比重已经缩水到36.72%，倒成了非主流，说明家庭小型化的趋势，是非常明显的。

未来的单身人口、独居、丁克家庭会越来越成为主流的家庭结构，也就是说，人们不需要那么大的房子了，一个人或者就两个人住，房子太大了反而觉得空旷，而且打扫麻烦。

此外，现在的年轻人，非常注重个人的私人空间，也不太喜欢把社交场景放在比较私密的家中，住房更强调居住、起居功能，而非会客场所。

因此，传统的“客厅”户型设计，就显得很鸡肋了，去客厅化、无客厅的装修风格，也越来越流行起来，有的甚至把客厅直接改成了书房、健身房或卧室起居室，传统的大客厅户型，已经不再适应年轻人生活方式和需求的改变了。

所以，房子也就不需要那么大的面积了，大户型越来越受到冷落。

3、资产流动性和未来趋势

小户型的资产流动性，显然是要比大户型更高的，变现更容易，因为总价低、风险可控、受众更广。

此外，在人口负增长的大背景下，未来会有很多城市的人口增速会不如预期，新城区扩展速度也没那么快了，主要的商业、人气会逐渐回归到主城。

而主城区地皮有限，寸土寸金，大户型的房产，对于地块的利用效率会比较低，远远不如小户型那么“地尽其用”。

因此，主城区的小户型，会越来越成为未来的主流户型模式，尤其是一些稀缺的核心地段，小户型更是可遇不可求，大户型改善型可以规划在远郊，但是远郊的人气、商业未必能跟上趟。

所以，从中长期来看，小户型的发展前景和空间，才是更加值得期待的。