前言

历经四十多年的改革开放，目前我国正迈向经济现代化建设的第三个阶段，也是决定经济结构转型能否彻底实现的“最终战役”。

要知道经济现代化建设通常分为三个阶段：早期的工业化、中期的城镇化，以及后期的产业化。

我国自建国以来步入工业化阶段，历经发展以重工业为主、以轻工业为辅的计划经济时期，使国家整体的工业化实力雏形渐成、羽翼渐丰。

上个世纪九十年代中后期，经由国企部门改革、以民营企业部门为主的市场经济主体全面接手中低端制造业，我国的工业化发展方才驶向正确的道路上。

伴随如火如荼的体制改革一块儿来的，是蒸蒸日上的宏观经济走势：国民生产值和工业增加值翻一番，产业资本日积月累，金融系统初具规模，一颗令人瞩目的东方启明星冉冉升起。

2001年，中国正式加入WTO，使得工业化迈向指数级增长的快车道，至2007年那短短六年间，年均国民产值达到12%。

得益于人力资源、地理环境等得天独厚的规模优势，幅员辽阔的神州大地承载起来自于全世界各地的生产需求，拥有数十条流水线的制造业工厂，以及堆满货物集装箱的贸易港口如雨后春笋一般在沿海地区成批量地出现。

至此，“世界工厂”的名号开始响彻全球，中国人凭借自己辛勤努力的劳动，收获全世界发展速度最快的经济成果。

2008年，全球金融危机爆发。我国为应对此次灾难，不得不提前从工业化步入城市化，也就是经济现代化建设的第二个阶段。

“四万亿”财政基建计划伊始，上面便将大量的政策资源往房地产行业和大基建领域倾注，由此也将房地产市场扶持成我国对内的支柱型产业。

不仅如此，房地产还是货币流动性的蓄水池、社会资源分配的最终目的地，以及大类资产价格的减震器，与对外出口贸易行业一起作为内外联动的自循环体系，无时无刻不对宏观经济基本面的发展起到重要作用。

时间来到2015年，原先的“四万亿”计划本质上是扩张基础货币的典型例子，由此全社会各个部门开始基于自身信贷扩张的能力添加金融杠杆，以此成倍地扩大资产规模，包括地方行政部门、非金融民营企业部门，以及居民部门。

前者作为行政主体，受到旧版财政预算法的发债限制，其一度利用地方城投平台的企业性质，扩充中者所在部门的负债规模，也就是城投债归类于企业部门债，但本质上属于地方行政部门的表外隐性债务。

对于市场交易主体而言，其信用等同于地方行政主体的信用，而根据我国行政科层普遍单向化且集中化的特征，地方信用又等同于主权信用，地方城投债的无序扩张成为主权信用最大的风险隐患。

于是新版财政预算法出台，允许地方行政主体发行用于公共开支的一般债，以及用于地方城投建设的专项债。

然而这般举动并没有遏制城投债发行规模，反而连同地方行政部门债务一起飙升，呈愈演愈烈之势。

与此同时，后者即居民部门基于中长期借贷便利的操作扩张自身债务，用来向房企开发商全款购置房屋，但代价是需要花上三十年的时间向银行机构偿还个人按揭住房贷款，于是家庭部门的负债率和居民个人的杠杆率迅速攀升，很快就位于世界之最的水平。

由于行业边际效用递减，以及价格机制失灵等缘故，2016年初迎来经济寒冬，但与此同时也迎来了去泡沫、去库存、去债务、去杠杆的供给侧结构性改革，其中针对楼市实行中小型城市棚户区改造货币化安置项目，为此设立特殊再融资金融结构性工具（PSL），相继超过三万亿规模的货币流动性注入棚改项目，导致全国楼市皆迎来一波普遍上涨的惊天行情，几乎所有具备购房能力的老百姓纷纷“上车”，相当于一下子就将全社会的潜在需求透支完毕。

但是按照上述的利益传导链条，居民部门的家庭或个体是以其自身未来数十年的劳动收益所得为担保，向银行借来按揭住房贷款，以此一次性付清房企开发商的房屋款项，但接下来的数十年都要分期支付给银行关于房贷的本息。

有人就曾计算过，假设购买一套房屋所需的资金是100万，按照房贷合同年均利率为4%、分期三十年进行计算，届时需要还清本息220万左右，也就是说需要凭空偿还给银行120万左右的利息金额，即使算上长期温和通胀、货币缓慢贬值等因素，银行机构如此放贷也是稳赚不赔的。

这意味着银行机构是该利益传导链条的长期受益方，而短期受益方无疑就是房企开发商了，他们拿着居民向银行借来的房贷款项，加上首付款项一起充当全款购房的款项进行“高周转”的房产开发，一边建房一边卖房，甚至催生出“期房销售”的模式，也就是房子还没建成就开始在市面上挂牌出售，而银行机构居然还敢凭此放贷，堪称我国特色的“次级贷款”。

除了短期和长期的受益方，还有一个中期的受益方，那就是地方行政部门及其城投平台。

由于我国的土地均为国有，想要盘活并使其具备市场交易的性质，只能是允许地方行政主体对其进行公开拍卖再出售的行为，通常参与拍卖并获得国有土地开发权益的市场主体正是房地产企业，而这就是国有土地使用权拍卖入市政策的核心内容，也是土地财政、地租经济的主要形式。

总的来说，该利益传导链条的受益者为房企开发商、银行机构、地方行政主体，而受害者就是背负房贷的刚需群体，以及从始至终没有能力购置房屋的底层准刚需群体，说白了就是将自身以及相关家庭的原始资本积累全部拿来贷款买房的普通老百姓。

直到现在，我国居民部门的负债率和杠杆率已经超过全球主要经济体的平均水平，由于债务驱动型信贷扩张的行为，近乎一大部分的收入现金流都要用来偿还房贷、经营贷等债务规模，导致如今的宏观经济复苏始终乏力，无法有效刺激包括购房在内的各类消费，也无法提振内需，使得各种刺激政策的效果全然泡汤。

除此之外，国有土地这类最为源头的社会生产要素价格随着早年间房地产行业的火爆也一并上涨，导致如今包括生育、教育、医疗、养老等最为基础的社会保障及民生福利项目建设的成本也一并上升，由此全社会各个部门及成员的生存成本也随之抬升，出现“佛系”“躺平”“内卷”“低欲望”等令人消极的社会现象。

另外，“高周转”的房企开发模式迟早会引发其经营主体即企业的债务暴雷、信用破产，具体参考某大和某园。

而中长期的个人房贷对于各大国有银行来说并非百分百绝对安全无风险的资产项目，万一经济环境持续下行，导致提前还贷或逾期违约的行为集中发生，那么便是金融系统性风险爆发的前兆。

所以，纵观这十多年来的城市化发展阶段，其风险隐患绝对是大于经济增长效益的。

事到如今，我国的宏观经济需要打响一场“终局之战”，誓要从经济现代化的第二个发展阶段即城市化过渡至产业化这第三个阶段。

也就是说，关键在于如何开展从房地产市场过渡至以符合经济规模效应的高技术投资项目为支柱型产业的具体行动。

此外，本文对“终局之战”的定义和理解不仅在于经济现代化发展阶段的过渡与否，还对以下情况做出延伸：

一来，自2022年年中针对楼市出台救助举措的最后一波也是威力最大的收官之战，考验的是上面救市的决心能否战胜经济基本面的自然规律、实行逆周期甚至跨周期调节的救市举措。

二来，自2018年以来大国经贸博弈对过往全球化体系就利益与理念的分歧做出符合我方整体大局的措施，比如扩大改革开放力度、维护多边主义等等，而如今面临最关键且最终的战略布局，比如构建一带一路、加入CPTPP等与亚太经济框架、印欧经济走廊相抗衡的举措。

综上分析，我国经济必须打响这场“终局之战”，而根据“不破不立”，以及早期拆解局势、中期重置局势、后期利用局势的方法论，我本人给出的具体举措如下：

先是针对旧有模式即城市化阶段的发展模式，包括但不限于土地财政、地租经济等等，实行取消限价、分化楼市的措施；

再来，全面构建新型的经济发展模式，即针对产业化建设阶段而推出的布局举措，它们分别是引进外资和重塑业态。

取消楼市三大“限价”措施

过往针对房地产行业实施的所谓“四限政策”，即限购、限贷、限售，以及限价，其实只有最后的限价才能对整个行业具有威慑力。

限购只对需求端有效，而限贷也是为了需求端减少杠杆，至于限售是限制供给端将库存卖完，一般而言只在需要限价的基础上才能成立，换言之，限售的情况只能与限价同时发生。

纵观这四个限制措施，只有限价才能真正做到防止房地产行业的价格整体暴涨或暴跌，起到兜底市场的重要作用。

自2022年年中以来，针对楼市展开的施救政策之所以没有起到应有的效果，正是因为施政方向几乎避开了取消限价的所有可能性。

目前我国楼市存在三大“限价”措施，它们分别是：字面意思上针对全国各地楼市实施的价格涨跌幅限制、针对国有土地使用权拍卖的限价政策，以及城郊容积率限制在1.0的政策。

前者适用于所有购房或卖房的市场交易主体，中者主要影响供给端的地方行政主体、相关城投平台及房产开发企业，后者看似无关限价，但本质上也是限制供给数量，从而间接达到维持价格的目的，结果是使别墅类型的自有产权买家和开发商或多或少受到影响。

换句话说，虽然这三种限价措施对应的人群不同，但无疑都会对房地产行业整体造成不小的冲击。

既然现在要深度调整作为旧有经济增长引擎的房地产行业，以此为产业化发展阶段的新型行业铺平道路，那么不妨来一场“不破不立”：

全面取消全国楼市的价格涨跌幅限制，使该行业回归市场经济的属性，弱化金融资本主导价格走势的现状，换做市场交易量来主导供求关系；

彻底取消国有土地使用权拍卖限价的政策，允许部分土地在合理区间内溢价，最终价格由买卖双方通过自愿拍卖并交易的形式所决定；

逐步取消城郊容积率限制在1.0的政策，由市场主体决定自有产权房数量的多寡。

目前为止，以上措施的后两项已经在部分地区开始实施，我认为是由于目前楼市交易正处于低位，各方进行充分博弈后所得出的举措，目的是增加交易量。

另外我认为，彻底取消以上三种针对楼市的限价措施是非常有必要的，但对于第一种措施，还是得有所保留，设置一个价格底线，不能完全废除它，以此保留其应急性兜底的作用。

至于取消限价会不会让楼市价格产生波动，即上涨或下跌，我认为这得分具体情况，结合实施举措的时间点、状态、区域等因素一起进行充分考虑：如果只是取消一线城市商品房或二手房的涨跌幅限制，则会在短期内下跌、长期稳定在一定区间内；而若是二、三线城市以下的区域商品房或二手房，则遭遇长期温和下跌的趋势。

总的来说，取消限价的本质是减少行政过度干预，让楼市真正回归市场交易的属性，如此一来，才能建立健全房地产市场交易监管和价格调节等长效机制。

住房市场分化为“三大工程”

前面提到，自2022年以来针对楼市实行过三轮救市浪潮，但几乎所有的政策主旨只是尽力托住市场行情，使其不往下坠而已，并没有真正想要再刺激一把市场，或彻底点燃市场情绪，以此促成大量交易。

如此一来，只能说明一个问题：在上面的人看来，房地产市场不再适合作为凸出经济规模效应和促进全社会财富增长的场所。

要么是资产泡沫过大，生怕再刺激下去就会彻底戳破泡沫、引爆系统性风险这枚“炸弹”；要么是心有余而力不足，受制于债务刚性支出等经济规律所支配，即使是强大如神明的行政力量，也无法挣脱宇宙因果律的枷锁。

另外，这些救市政策还突出一个基本特征：主攻方向放在供给端，一味地想着如何解决房企融资的现金流问题，却忽略需求端也急需得到改善的问题，即潜在购房者的消费倾向和收入预期。

于是乎，基于上述的两个特征，救市效果不佳也是情理之中的事情。

或许有人要发问了：为什么不能再通过棚改货币化安置等项目，以此使楼市强势复苏呢？

我认为，主要原因有以下几点：

第一、近年来，房地产行业开发呈边际效用递减的趋势，并且其投资回报率一年比一年低。

第二、潜力购房群体消失，存量购房主体因房价下行而资不抵债，深陷资产负债表衰退的泥潭。

第三、该行业已经步入美林投资时钟所定义的“衰退”象限，结合朱格拉即房产投资周期，以及放在康波周期下进行观察，其已步入资产缩水、金融化债、产能收缩的深度调整期。

第四、地租经济和土地财政的发展模式已经深度捆绑地方行政主体，诸如城投债引发的信用危机还远未解除。

不过在我个人看来，上面提出房地产行业需效仿“新加坡”模式，实行租售同权，几乎就能断定我国经济即将迎来“终局之战”，现代化发展阶段再上一个台阶，而城市化阶段的支柱型产业即房地产行业必将分化为“三大工程”。

所谓的“三大工程”就是针对超大、特大城市进行城中村改造的项目，以及实行地区内或地区间商品房和保障性租赁住房建设并轨的项目，还有都市圈基础设施平急两用的项目。

与过往的“四万亿”财政基建计划、棚户区改造货币化安置等项目主打强力刺激、短期见效、影响巨大所不同的是，这次的“三大工程”项目主打长期性、系统性、安全性。

长期性：受制于早期城镇化建设对信贷和债务的过度扩张，此轮项目开发必须与降息化债一起执行，所需时间会比较长。

系统性：此次项目开发的目的不再是利用楼市推高资产价格，也不是将其作为流动性“蓄水池”，而是将房地产去泡沫化和去金融化，然后使其与宏观经济的其他市场一齐进行变革，构建长期高效的市场经济体系。

安全性：考虑到此前过度开发房地产并使其金融化的教训，此次项目开发必定涉及房地产与其他金融市场构建风险隔离或信息互通的安全措施，主打弱化其金融资产属性的方向，确保房地产行业还原居住属性的长效机制能够运作起来。

综上所述，无论是取消限价，还是分化楼市，都是对原有的城市化阶段做出调整，以此为步入下一个阶段做足准备，而这两项举措说到底都不是目的，而是手段。

真正的目的是将房地产行业彻底市场化、法治化，而非行政力量基于社会资源的配置场所，其金融工具性必须得弱化，回归市场经济交易的正常属性，并且与实体经济进行高度绑定才行。

降低外资的制造业准入门槛

近期，我国行政主体为了让外商来华投资，主动降低制造业的准入门槛。

我认为此举在当下固然有应对二十多年来外商直接投资首次转为负数的想法，但更多是为了延续开放政策的常规操作，与维护过往经贸全球一体化格局以及国际多边主义秩序的行为保持一致。

这次引进外资的举措与以往的相比有何不同？

我认为，这次举措的重点在于允许外商企业作为单独的市场主体来华投资制造业。

要知道此前是不被允许的，尤其是在汽车制造行业，丰田、本田、马自达、现代、福特等国外汽车制造厂商必须与广汽、上汽、一汽、长安等国有化汽车制造企业合资开公司，并以此为经营主体，才能进入大陆市场。

至于外商独资也不是今时今日才被允许的，早在2016年美国新能源汽车企业特斯拉就曾开放专利，受邀进入我国市场充分发挥鲶鱼效应，凭借不俗的销量赚取到了丰厚的收益，而我国的新能源汽车产业也能蓬勃发展，可谓是合作双赢的典范。

话说回来，我国之所以选择在此时以降低制造业准入门槛的方式引进外资，本质上是因为制造业的产能已经溢出，而国内的金融资本转化为产业资源的能力不够强，即投入产出比始终不足，于是想请更多有经营能力的外商主体来华投资，最好是在制造业领域再次发挥鲶鱼效应，以此提升全社会投入产出的效率。

除此之外，引入外资不仅可以增进行业内或行业间多元化主体的良性竞争，整体有利于建设咱们的市场经济体制、使城市化顺利过渡至产业化阶段，还能助力咱们的对外战略布局，真可谓“一箭四雕”。

但是目前来看，效果并不是很好。

这意味着很多外资主体根本就不为所动，这是为何？

我认为不能只看到表面的现象，还得从当前的时代背景、各方势力博弈的底层逻辑，以此剖析外资不来华的真正原因。

首先，过往的全球化体系存在参与主体就资源分配严重不均的弊病，大国或强国获得的利益往往超出它们努力的本分，至于小国就连基本的合理诉求都无法受到重视，久而久之，贫富差距越发悬殊，造成强者恒强、弱者恒弱的不公局面。

而这正是全球化退潮、区域性贸易保护主义回溯的主要原因之一：受到不公对待的国家或地区集体翻脸不干了。

其次，人类文明自从步入现代化以来，还从未有过像我国这般体量巨大的经济体融入全球经贸一体化格局、全球制造产业供应价值链，以及国际分工协作体系的经验，导致我国犹如一个质量巨大的天体，周围的物质皆掉入引力阱，而强核力将它与我们融为一体。

由于巨大的规模效应，使得全球化体系的资源及其所产生的利益源源不断地流入我国，宛如虹吸效应一般，导致全球化资源分配严重不均，也让我国患上了超大型国家才有的“通病”，即掉入了规模陷阱。

再来，规模或体量大实则是一把双刃剑，既有好的一面，也有坏的一面，重点在于何时展现哪一面。

我国无论是人口规模，还是地理面积，无疑都属于超大型国家的范畴，而如今我国步入瓦格纳加速期，规模或体量大展现出来的更多是弊病，比如国际分工体系的资源分配不均，有违其他经济体成员诉诸的公平和公正性，直接或间接使得全球化秩序变得不可持续。

所以，对于引进外资的效果，自然不能抱太大的期待。

事实上，全球化进程并未结束，而是回归以民族国家为优先的区域性政治叙事。

当今以欧美地区为首的西方势力试图重塑全球经贸一体化格局、制造产业供应价值链，以及国际分工协作体系。如若我国对此坐视不理，任由它们“瞎折腾”下去，无异于将过往几十年好不容易依靠发展而获得的经济成果付之一炬。

不仅面临相当于“二次入世”的风险，还得遭遇企业及生产体系被排除在世界主流市场生态之外的待遇，具体参考俄罗斯被迫离开世界主流能源供应市场之后的状况。

现在有一个棘手的问题明晃晃地摆在我们面前，那就是我国如何应对西方势力将全球制造产业供应链从国内撤出，并且明目张胆地重构一个把我们排除在外的国际经贸分工体系？

这就得让下一部分：重塑业态，来详细解答了。

主动参与行业生态的重塑

众所周知，全球经贸一体化体系是由以俄罗斯、澳大利亚、加拿大、巴西、阿根廷等国家为首的原材料出口及能源供应链，以亚洲四小龙、中国大陆、印度、东南亚等地区为主的制造基地兼生产技术研究部门及商品供应链，以欧美日等国家为首的高新技术研发部门兼终端消费市场三位于一体所构成的。

而我国凭借幅员辽阔的规模优势，完全可以复刻一个国内版本的市场经济运作体系，化被动为主动，以此应对制造生产供应链迁出我国的危机。

首先，针对制造基地的巩固：

第一，鼓励像拼多多的Temu、字节跳动的TikTok、轻时装品牌SHEIN等众多有实力的企业出海，深度参与经贸全球化分工和协作体系，并逐步获得相关行业的定价权。

第二，放大国内企业从1到N的创新优势，构建产业主体间基于信息互通有无的生态，加大对产学研联动方面的投入。

第三，将产业资本与金融资本相结合，再以正确姿势与海外其他市场主体展开良性竞争。

第四，秉持双边对等原则，加大开放国内市场的力度，降低几乎所有行业的准入门槛，无论是外资还是内资，都能给予相同的待遇，尽量做到一视同仁。

第五，构建完全成分的市场经济运作体系、高度流通的资本市场交易体系，必须逐步与国际经贸格局、资本要素市场看齐，且发展势头相持平。

第六，拆除各种意义上的“防火墙”，真正做到融入世界，只有这样才能改变世界、拥有塑造全新地缘格局的话语权。

其次，针对原材料供应链，加强对其的控制，以此构建全国统一大市场的供求内循环体系。

原材料供应地区将生产要素资源供应给长三角地区这类制造基地所在区域进行制造和加工，再把这些商品输出给全国各地的需求市场，以及珠三角地区这类对外出口贸易行业发达的区域，经由他们输出至世界各地。

再来，重视消费市场，由此打造出一个内需强劲的经济体。

对内提高居民收入，使民营企业及个体工商户的利润有所增加，以此促进消费、扩大内需；

对外则维护与发达国家或地区的经贸往来，无论如何都不要轻易与之脱钩断链，不仅体现在经贸方面，还有政治、文化的交流一样也不能断，否则很难再续上了。

写在最后

总之，当前的我国无论是对内经济现代化的发展阶段，还是对外的制造产业、地缘战略布局，都必须打响一场“终局之战”，使我们老百姓的日子越过越好。

前路漫漫亦灿烂，满目星辰皆璀璨，坎坷荆棘已过半，轻舟已过万重山！

追风赶月莫等闲，冬芜尽头是春潮。愿你我竭尽所能，抵达那盛世年华！

作者：@邹狂鬼​

——END——

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