房地产拐点已来，一线城市“房价神话”破灭速度比我们想象的快

在进入到2023年之后，国内楼市一直呈现下跌的走势，有越来越多的城市加入到房价下跌的队伍中来。资料显示，11月70个大中城市中，新房价格环比下跌的城市数量有59个，与10月相比再增加3个，而环比上涨的有9个，与10月相比减少2城。此外，在70个城市中，二手房价格环比下跌的城市达69个，只有1城市持平。

更让人关注的是，11月一线城市新房环比下跌0.3%，北京、上海、深圳、广州都在其中。而一线城市的二手房价格环比下跌1.4%，同比下跌2.9%。其实，现在北上广深等一线城市房价的跌幅要远超过统计数据。对此，不少业内人士惊呼：一线城市“房价神话”破灭的速度要比我们想象的快。

实际上，很多人都错误地认为，未来国内房价会出现二级分化：三四线城市由于人口流出大于流入，未来房价会长期下跌。而北上广深等一线城市的中心城区，由于人口大量聚集，房价不仅不会下跌，未来还会继续大涨，甚至房价还会涨到50万/平米。

但实际上，这些人都判断错误了。一线城市房价并不是不会下跌，而是先由三四线城市房价下跌，再蔓延至二线城市，最终才轮到一线城市的房价。只能说一线城市的房价下跌比较晚一些，并不是一线城市房价“只涨不跌”。

可能很多人会感到奇怪，房价一直比较坚挺的一线城市，为什么现在会出现下跌的行情呢？对此，我们认为主要有以下三个原因：

第一，为了遏制一线城市房价的过快上涨，像北京、上海等城市都采取了严格的限购、限贷、限售等政策。而长期的房地产调控最终会慢慢发酵，对投机炒房需求带来很大的影响。与此同时，北京、上海等城市都在加大对城市低收入群体提供保障房性租赁房、共有产权房，这无疑会对商品房市场需求产生分流。

第二，一线城市人口出现了“负增长”。由于高房价，导致一线城市居民的生活成本居高不下，这就迫使很多人离开一线城市，到二三线城市去发展。资料显示，2022年国内四大一线城市的人口全部都是净流出，北京、深圳和广州的常住人口大概减少2-7万人，上海常住人口也减少了14万人。现在一线城市的人口都是流出大于流入。人口的流失对于一线城市的高房价来说将会带来非常不利的负面影响。

第三，一线城市房价和收入严重失衡，这也预示着一线城市房价泡沫要比其他城市高得多。资料显示，像北京、上海、深圳等都排在全球高房价的前5名，即使是房价稍微低一些的广州房价也排在了全球高房价的前10名以内。

以上海为例，购买一套90平米的商品房，至少要600万。而当地居民即使每年能存下10万元，要想买下一套商品房也要花60年的时间。显然，在房价远远脱离了当地居民收入的情况之下，一线城市房价一旦出现下跌，就会回归到合理的价格区间，逐步与当地老百姓的收入相挂钩。

现在很多人都认为，一线城市房价不会下跌，甚至将来还会大涨。但从房地产数据来看，一线城市的房价拐点已经出现，而且房价泡沫破灭的神话速度比我们想象当中要快得多。以上海为例，2021年时上海市中心的老破小房价都在10多万/平米，现在都已经跌至6-7万/平米。所以，现在不要对一线城市房价大涨抱有幻想，而是要做好资产泡沫的准备。一线城市房价不仅会下跌，而且最终将会与当地居民收入相挂钩。