不讲武德！离市中心30公里，房价卖出10万一平，凭什么？

以CBD为圆心，房价随着距离而依次递减，是多数城市的“房价潜规则”。

很多人看帝都，也是如此。谈论一套房子，往往先问：在几环？

从十几万一平，到大几万一平，再到几万一平。随着环数增加，似乎房价也在递减。

不过，过去几年，神奇的一幕出现了：

在距离北京市区20公里远的“郊区”，有一片神奇的土地，房价早已刺破10万/平……

在整体没有行情的背景下，它的房价却蹭蹭蹭地上涨。

亦庄，凭什么？

先给大家猜一猜，下图星星标注的小区，位于北京东南五环开外，距离六环已经不远了。

它的房价是多少？

答案揭晓：

这个小区是亦庄金茂府，目前的挂牌均价已经高达10.6万/平。

令人吃惊的，不仅仅是价格。

亦庄金茂府2017年6月开盘，当时的价格仅为6.8万/平。也就是说，短短5年涨幅达到了惊人的55%！

别忘了，过去五年的北京楼市，都发生过什么……

2017年，北京房价经历了史诗级暴涨之后，楼市遭遇史诗级的严格调控，全市房价经历了长达五年的横盘。

安居客数据显示，2014年北京二手房均价只有3.7万/平，2017年冲上5.7万/平，之后几乎一直在6万以下徘徊。

有很多2017年开盘的新盘，至今没能回到开盘价。

大兴区的首开龙湖天琅，开盘价近7万/平，2022年下半年成交价还不到5.6万/平，跌幅近2成。

从区域来看，几乎都是郊区：大兴、房山、顺义、通州……

然而，位于大兴和通州之间，五环和六环之间的亦庄，显然走出了独立的上涨行情。

从最近三年的数据来看，北京楼市的领头羊，既不是名校遍地的东西城，亦非产业教育两手硬的海淀，而是亦庄。

亦庄，凭着27.32%的傲人涨幅，彻底火出圈。

除了刚刚提到的金茂府，亦庄的别墅单价已经站上15万/平。改善豪宅们，正排着队冲击10万大关。

来源：安居客

亦庄，给每一个“环线决定论”的信徒，上了怀疑人生的一课：

五环的房子，卖出了三环的价格。五环的涨幅，跑赢了二环的区域。

亦庄，到底牛在哪里，我给你细细说来。

一个有趣的现象是，对很多生活在北京的人来说，他们其实并不清楚亦庄的具体位置。

毕竟，亦庄真正逆袭，也就是近十年来的事情。

来源：大山说房

1992年，北京经济技术开发区铲起第一锹土。2008年，这里却只有低矮稀疏的厂房，最出名的公司是诺基亚和可口可乐。

不过，当北京需要为高技术产业寻找“落脚点”时，亦庄站上了时代的风口。

短短十年间，亦庄生产总值从百亿级跃升至两千亿级。

2020年初，经开区管委会公开表示， 2022 年亦庄GDP将实现2000亿元以上。

没想到目标还是太保守了。

2022年，亦庄经开区GDP突破 2800亿元，仅次于“东西海朝”；同比增长14.1%，位居全市第一，比北京平均增速足足高出10.8%。

北京0.35%的土地，贡献了北京30%的工业增加值。亦庄腾飞的背后，是“硬科技”领域的四大主导产业崛起：

新一代信息技术产业，

高端汽车和新能源智能汽车产业，

生物技术大健康产业，

机器人和智能制造产业。

数据来源：德勤研究，北京开发区统计局统计

华为、京东、小米、京东方、拜耳、通用等一众国内外技术大佬纷纷落户，全球40多个国家和地区2.6万多家企业，超90多家世界500强云集于此。

高技术企业，汇聚了高技术人才。

亦庄的万人发明专利拥有量，是北京平均水平的3.6倍。亦庄的人才贡献率达到63.35%，远超北京平均水平。

据不完全统计，亦庄汇聚了超过40万高知人才。而高技术人才，需要高品质住宅。

产业是楼市发动机，也是亦庄楼市的第一张王牌。

不过，亦庄房价起飞真正的“幕后推手”，其实是它的第二张王牌：

教育。

学区房，在北京是绝对的“硬通货”。

一套北京顶级学区房，几乎等同于一张名校入场券，无数家长趋之若鹜。

有些人推崇实力最为均衡的东城区，有人偏爱顶尖名校遍地的西城区，也有人选择了崇尚鸡娃的海淀区。

“东西海”强者恒强、三分天下的格局里，亦庄正在悄悄发展壮大。

近年来，亦庄致力于引进名校，目前已经拥有北京小学、人大附中、北京二中、十一学校等，渐渐有了“南城小海淀”的名声。

其中，人大附中亦庄新城学校、北京市第二中学经开区学校、人大附中经开学校、建华实验亦庄学校这4所还是“九年一贯制”，直接缓解小升初焦虑。

亦庄搞教育，那可不是简单“名校贴牌”，而是连带名校的豪华班底一起挖过来。

比如北京二中经开区学校，就是由北京市名校长钮小桦亲自挂帅。

2021年4月28日，亦庄迎来了划时代的“学籍独立”，给本就火热的楼市又添了一把柴。

根据亦庄发的布《北京经济技术开发区关于2021年义务教育阶段入学工作的意见》，亦庄被划分为核心区、河西区、路东区三个学区。

自此往后，亦庄学籍也会像东城学籍、西城学籍和海淀学籍一样，只有本学区内的生源，才有资格入读区内的好初中、好高中。

来源：网络

作为一个高知群体占比很高的产业新区，亦庄不缺优质生源。

独立学籍后的2022高考，区内裸分清北率达到了0.93%，超越东城，仅次于西城海淀，排在全北京第三，一战成名。

亦庄房价的爆发期，就发生在教育利好明牌之后。

来源：西瓜说房

另外，亦庄还有一些产品和配套方面的优势。

比起老破小遍地的老城区，亦庄近7成挂牌二手房的楼龄在20年以内，搁市区都能算次新房了。而且亦庄目前也有新房项目在售。

比起其他郊区，亦庄配套的完善速度很快。有位网友分享，09年来亦庄只有美廉美（连锁超市），如今山姆啊天街啊BHG啊都有了。

一年也不用进一次城，有点“乐不思蜀”的味道了。

归根结底，亦庄楼市是靠着产业和教育两条腿走路，才能步伐稳健。

不过有一点，很少有人聊起，但我认为非常重要，必然会对亦庄楼市的未来前景产生深刻影响：

供需关系。

短期内暴涨，一方面是因为需求大爆发，另一方面则是供应量跟不上，这二者缺一不可。

北京每年卖地并不算少，但几乎都集中在郊区。位于郊区的亦庄，土地供应却少得可怜。

各地土拍最火爆的20-21年，亦庄新城核心区只拿出了1宗地，整个亦庄新城也仅仅9宗而已。

供不应求，是亦庄楼市的常态。有业内人士透露，亦庄新房的成交套数，基本是新增供应的一倍以上。

链家平台上，北京二手房挂牌量已经突破14万套，亦庄还不到1800套。

上面这些数据，可以用来解释亦庄的上涨。

只不过，供求关系并非一成不变的，现在不缺房，并不意味着以后不缺房。

毕竟，当年“河西六君子”（6个限竞楼盘）解禁之后，大概率会有一波房源流入二手房市场。

据不完全统计，限竞房总量在8000套左右，考虑到亦庄现在的挂牌量不足2000套。将来哪怕只有几百套放出来，也会产生不小影响。

考虑到限竞房主要是针对刚需和刚改，对改善和豪宅的影响比较有限。

尽管如此，亦庄豪宅仍然无法高枕无忧。

手握千万以上的总价预算，除非工作生活在亦庄的人，大概率还是会选择中心城区。

说到底，亦庄作为一个距离CBD超过20公里的“飞地”，注定是一个本土化的地缘客市场。

亦庄房价，是有天花板的。而且这个天花板，一定比中心城区要低一些。

除此之外，像亦庄这样的“小盘”，总体交易量并不大，还容易存在两个问题。

一个是流动性不足。从标杆盘的成交情况来看，亦庄的二手房市场活跃度并不是很高。

另一个是稳定性不足。简单来说就是涨跌都特别猛。

历史经验告诉我们，房价上涨不是一条向上的直线，大涨之后一定会有回调。

亦庄经历过前几年的大涨，产业和教育利好充分兑现，房价已然来到高位。

随便买买就能涨的好时候，已经过去了。

亦庄，其实是非常典型的一类市场。

包括杭州的未来科技城，南京的江北核心区，广州黄埔的科学城，其实都属于CBD之外的产业强区。

它们同样经历过短期内的供应短缺，房价暴涨……很多标杆盘已经跌回两三年前了，只有个别小区能够挺住。

产业和配套是底气，供需关系才是命门。

我当然看好亦庄，作为首都的产业高地，源源不断的人才涌入，终究会转化为居住需求。在控制好供应量的前提下，长期来看，标杆改善盘依然会有不错的表现。

遇到这类区域，大家没必要避之不及，记住下面这三条就足够了：

首先也是最重要的，千万不要追高，非笋不入；

其次，刚需和豪宅都尽量避开，选择第一梯队的改善产品；

最后，在预算充足的情况下，还是要回归核心区。