融创完成900亿元债务重组，保交楼压力仍在

融创北京一处楼盘。视觉中国/图

历时18个月，融创中国（01918.HK）整体化解约900亿元债务风险，境内外债务重组全部完成。房地产业迎来首家完成债务重组的大型房企。

2023年11月20日，融创发布公告，宣布境外债务重组各项条件已获满足，于当日正式生效。

根据公告，债权人约百亿美元的现有债务，将被置换为新票据、强制可转换债券、可转换债券、融创服务（01516.HK）的股票，分别对价57亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元。

其中，新票据、强制可转换债券、可转换债券3种产品预期11月21日在新交所上市；融创服务股份已转让至计划债权人账下。

自2021年下半年以来，已有超五十家上市房企启动债务重组。2022年5月，融创债务违约，当年底完成境内债务重组。“下一阶段，公司的重点在保交楼上面。”一位融创内部人士向南方周末记者表示。

“融创还可以救”

上述内部人士提供的信息显示，融创境外债务重组后，降低了约45亿美元（超300亿元人民币）债务规模，每年的偿债压力下降近25亿元。

债务重组后，融创第一笔展期后票据在2025年9月到期，同时公司有权延期一年，延期后将在2026年9月到期，为公司提供了近3年的喘息窗口。

此外公司在前两年内可以选择实物付息，第一年内可以完全资本化利息，第二年可以选择仅支持2%的现金利息（剩余部分利息资本化），降低了公司两年内的境外现金偿付压力。

上述内部人士介绍，重组方案在2023年9月的债权人大会上获得了超过98%的债权金额，以及超过99%债权人数的高票支持。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫向南方周末记者分析，房企化债通常需要第三方帮助，如金融机构、央国企、境外资本等介入，以股权、土地等质押担保，保障债权人的本金和利息收入。如此才能获得展期，避免清盘。

在2023年3月29日的境外债务重组电话说明会上，融创执行董事兼行政总裁汪孟德介绍，部分贷款展期项目在积极争取银行等金融机构支持，并引入AMC（资产管理公司）等第三方资金解决信托等展期难度较大的融资。

据融创官微消息，浦发银行牵头的6家银行、中国华融(02799.HK)、中信信托联合向融创上海董家渡项目注资，规模超120亿元，首笔资金于2023年1月完成投放。

上述内部人士介绍，2022年以来，融创累计获得190亿保交付纾困基金，并与AMC开展广泛合作，获超200亿元新增融资。

谢逸枫认为，融创能够顺利债务重组，反映了债权人和第三方机构在评估其资产、债务情况后认为“融创还可以救”，一定程度上也体现了对未来中国房地产市场的信心。相比于其它爆雷房企，融创债务规模相对较小，资产质量更高。

但在他看来，融创债务重组对其它房企借鉴意义有限。由于各房企资产负债情况不同，需要“一房一策”进行评估。如碧桂园（02007.HK）、远洋集团(03377.HK)、金地集团(600383.SH)等同样面临债务压力的房企，申请展期并没有成功。

年度保交楼目标30万套

值得注意的是，完成债务重组只意味着融创解除短期债务风险。

但窗口期结束后，融创依然面临考验。“只要房地产市场没有复苏回暖，公司没有销售回款，就有可能发生商票等债务违约。”谢逸枫说。

他解释，融创目前只是对境内外银行贷款、债券等进行展期，但抵付工程款的商票等，规模依然不小。

融创2023年中期报告显示，截至2023年6月30日，公司贸易及其他应付款项2741亿元，合同负债2926亿元。这意味着融创总计欠供应商和未收房业主近6000亿元。

谢逸枫分析，在房地产下行、市场遇冷的环境下，要想解决这一层面的债务风险，企业只能采取展期、以房抵款，或引入新股东合作开发三种方式。

“下一步的首要重点是加快销售回款。”谢逸枫表示，一旦销售回款出现问题，很容易出现拖欠工程款、商票违约等问题。

2023年2月22日，融创发布公司被纳入失信被执行人的公告，显示融创存在8项失信行为，涉及票面金额约661.75万元及利息损失、诉讼费用等，事由均为金额不等的商票已到期未兑付。

谢逸枫认为，债务重组后，房企仍需开源节流。在开拓融资渠道的同时，处理负资产、缩减规模、减少拿地，减少资金链压力。

上述融创内部人士介绍，公司的考虑是在债务重组后2-3年的窗口期里，将更多资金和人力投入在保交楼上。

“截至10月份，我们交了20.5万套，在行业里排第二。”他表示，公司2023年的目标是交付30万套，2024年的任务与此相当。

这意味着2023年最后两个月，融创还有近10万套房屋的交付任务。这位内部人士坦言，公司依然面临交付压力，正在通过多方融资渠道缓解资金压力。

​南方周末记者 卫琳聪

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