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权威机构发布研究报告称我国部分地区小高层居住楼已出现运营管理难题对居民生活造成一定影响，是因为设计和建造质量问题还是因为外在环境的变化？

小高层随着使用年限的增长内在的技术限制和外在环境变化的挑战日益显现，势必导致其安全管理面临新的难题，小高层日趋凸显的运营问题来自何方？

一、小高层存在的缺陷

小高层建筑物楼层通常在10-15层之间，为满足居民出入及生活需求过于依赖电梯及中央供水系统，水源也完全靠水压装置从地下灌入各户。

一旦水压异常或设备损坏将关闭所有居民的水源给生活带来很大不便，随着楼层的增加电梯和水压装置的使用强度也会随之提高。

电梯是小高层内唯一的上下楼通道，一旦电梯发生故障将严重影响居民出行，特别是老弱病残群体将面临很大困难，长期使用也容易致电梯维修费用升高。

过分依赖这些辅助设施让小高层增加了隐性安全风险，也给日常生活带来诸多不稳定因素对许多居民来说难以忍受。

小高层作为一种集中式建筑在安全方面存在一定隐患:，一旦火灾发生楼内的浓烟随高度的增大会越来越剧烈给疏散带来很大困难，对于老弱病残群体来说疏散时间将大大延长。

高层建筑的消防设施利用率较低，火灾发生上下水压可能难以保证灭火系统的高效运转，主构设施受损也会使内部安全环境崩溃。

随着楼层的增加小高层在安全防护措施和应急响应力等环节的隐患也在增长，给居民的生命财产安全带来一定威胁。

由于楼层增高需要设置更多公共区域以满足居民出入需求，就导致其公摊面积比一般低层建筑要大很多， 随高度增加这部分面积在整栋楼中的比重越来越大。

每层都需保留一定的走廊面积以方便居民通过和消防救援，底层可能需设置楼走廊而高层的安全通道和疏散平台同样占据面积。

这些公共区域的产权都无法自用但购房者仍需按比例付费，公摊费用因此高于普通低层楼而这部分费用在长期使用下负担难以减轻。

这对一些经济能力较弱的家庭是一大隐患，居民需要承担的日常生活成本较一般低层楼高。房屋地段通常位于城市中心商业区或高档住宅区其日常生活物价水平自然较高。

相对于低层建筑而言小高层在使用年限结束后更易面临拆迁问题，高层建筑本身受自然风化和设备老化影响其安全隐患增多，拆除也需要庞大费用给城市带来更大压力。

高层集中居住人口多拆迁难以一次性完成会长期影响周边环境与交通，拆迁牵涉利益相关方众多纠纷时间长也难有决议。

小高层寿命结束后重建难度大给居民带来的不便也更难以弥补，所有的这些因素的叠加使得居民的日常开支与低楼层相比会高出一定数量，

二、生活设施方面的不足

小高层作为集中式住宅高峰期电梯承载能力往往无法满足上下班高峰期的需要，使得电梯等待时间过长而高强度使用会加速电梯设备耗损你，随时间的增长隐患和故障可能性会加大。

电梯故障期的维修成本需长期由业主共同负担，此费用与房产价格相对较重且人员安全也难全面保障发生事故后果将十分严重。

电梯作为小高层核心设施的使用情况影响着居民满意度，每台电梯单次运载人数相对一般住宅楼栋更多，高峰时各台电梯承重接近饱和无法满足实时需求。

上下班高峰期一小时之内电梯停留时间远大于运行时间，高峰期电梯等待时间过长已成为多层小高层居民日常出行中的核心问题之一，这给居民的生活带来诸多不便:

长时间居住高层会产生心理不适应和焦虑对身心健康也是一种挑战，居民日常生活质量也与高层环境密切相关，一旦发生灾害事件将难以逃离。

高层建筑起火后火势会更快更猛烈地蔓延远大于低楼层建筑，疏散也必须依赖有限的电梯或狭窄的楼梯，通风不畅加之人员聚集烟雾蔓延将极为迅速。

高层居民只能从狭小的楼梯逃生存在跌落和挤压危险，密集的建筑火情控制难度也大可能导致几层楼房烧毁，紧急救援更难及时开展大大增加了火灾事故的二次损害。

高楼面临的风力作用大容易因强风吹塌外部机构和设施，雷电交加更容易吸引闪电引发电击事故，地震来袭时高层建筑的振动幅度更大容易发生结构损伤甚至倒塌。

持续强降雨易导致地基渗水或地层下陷，急降雪或极端高温同样加重外立面及屋顶结构的考验，自然环境冲击对小高层建筑的危害成为其长期使用的一个重要隐患。

总结：

随着使用年限的增长小高层会逐步显露出许多无法解决的安全隐患问题，这些问题将随时间的推移逐步加剧给物业管理带来挑战，能够通过住房升级来解决这些隐患吗？

即使加以改善升级住房但建筑本身的属性也给继续居住带来了难题，各地小高层应如何平衡更新改造与持续使用？这些手段能够延长使用期限保障居民安全吗？

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