据财联社报道，近日国务院印发了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（以下简称“14号文”），现已传达至各省市，要求各地政府按照“工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续”的原则，规划建设保障性住房，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑。该文件还提出，要推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期。这一文件被多地官员称为“新房改方案”。

随着这一方案的落实和实施，将极大增加城市公租房和保障房的配比，上海的租赁市场将走向新加坡公屋的道路。随着每年公租房和保障房的大量上市，使得政府建设的公共房屋资源不再匮乏，申请变得容易，租金变得更便宜，而且跟老破小相比，环境更好，房屋更新。这就使得老破小的租房价格优势将不复存在，租金回报率越来越低。不过这个前提是政府公租房投入加大，需要长时间的沉淀，估计要到2030年后。

后续，随着后续房地产税的进一步落实和实施，老破小在租金下滑，保障房市场强烈冲击，持有成本增加的情况下，必然会导致有一波老破小“置换抛售潮”，如果拆迁无望，后续将形成品质住宅由于“置换需求”水涨船高，老破小在大量抛盘下将越来越难卖，在恶意竞争下，房东容易出现心态崩塌，一落千丈。不排除内环内个别优质学区的坚挺，毕竟供需关系决定市场和价格。

当然，这个前提是市区和郊区保障房和廉租房等形成规模，形成体系:政府在郊区新建供给，在市区通过拆迁，回收完善配套，保守估计也得到2030年后，所以，老破小仍有操作的空间和时间。

我是老周，一个业余的房产分析师。