财面儿·中报深解丨绿城中国坚守安全底线 利润增四成 获多家机构认可

8月28日，绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”）举办2023年上半年业绩会。

在房地产行业整体发展不佳的背景下，绿城中国提前完成了2025年权益投资规模进入行业前十的目标。

同时，该公司继续一贯的安全发展风格，降低借贷利息成本，顺利完成境外债务的置换工作，利润规模逐步增长，并在安全的前提下扩大核心城市土储规模。

仅仅在发布业绩公告后的几天时间内，绿城中国就收到包括中信证券、平安证券等在内的10余家券商机构的“买入”“跑赢行业”“推荐”等正面评级。

今年上半年，绿城中国债务利息成本有所下降，总借贷加权平均利息成本降至4.4%，较去年同期的4.5%下降10个基点。一年内到期债务占总债务比例为21.8%。

在借款结构方面，银行借款上升，债务工具和其他借款等相应下降。截止到6月底，该公司银行借款规模1035.78亿元，同比上升6.3%，债务工具规模377.52亿元，同比下降8%，其他借款12.83亿元，同比下降20.9%。

“银行借款的占比相较于去年年底有所提升，这是我们在控制总的负债规模的前提下，有意调整的一个结果。因为银行和企业的合作面更广，银行跟企业沟通的黏性更强，银行跟企业彼此沟通的更多，也更加信任和了解，合作的基础更稳定。所以有意的加大了跟银行合作的基础。”绿城中国执行董事耿忠强说。

在其他债券方面，绿城中国在境内发行债券规模为78.09亿元，发行品种包括公司债、中期票据、供应链ABS/ABN等，平均发行期限1.48年，平均利息成本3.74%，截至2023年6月30日尚有发行额度401.14亿元。

在目前房企在境外市场发债难度增加的环境下，绿城中国完成多笔短期贷款的置换工作，有效优化债务久期。上半年，该公司与国有银行及股份制银行共落地3笔3年期内保外贷业务，总规模6.46亿美元。

耿忠强在业绩会上表示，剩下2个多亿的美元贷款将于年底到期，已取得银行置换批复，置换工作稳步推进。此外，明年上半年到期的6亿美元贷款，也已提前进行准备，2.4亿美元已由原来的银行进行了置换，其余贷款正在考虑与其他银行进行贷款置换。

同时，在境外评级机构纷纷下调国内房企评级的背景下，绿城中国保持住了自身的评级。穆迪评级为Ba3，展望“稳定”；标普评级为BB–，并在2023年5月将评级展望由“稳定”上调至“正面”。

截止到6月底，该公司银行存款及现金规模为687.82亿元，总借贷1,426.13亿元，一年内到期借贷余额为310.60亿元，占总借贷的21.8%，银行存款及现金的期末余额为一年内到期借贷余额的2.2倍。

虽然今年房地产行业销售情况整体遇冷，但在业绩会上，绿城中国执行董事李骏表示，今年公司销售业绩预计与去年3000亿左右规模大体相当。

今年上半年，绿城中国收入569.76亿元，股东应占利润25.45亿元，较2022年同期的18.01亿元上升41.3%。

物业销售收入占比达91.8%，规模为522.78亿元，收入结算面积约为226.7万平方米，结算销售均价为23060元/平方米。

上半年，绿城中国累计总合同销售面积约604万平方米，同比增长12%，总合同销售金额约1,342亿元，同比增长19%。其中，绿城中国自投项目累计取得合同销售面积约337万平方米，与去年同期基本保持不变，合同销售金额约982亿元，同比增长16%；其中归属于绿城中国的权益金额约633亿元，同比增长40%，权益比提升至64%。

该公司销售回款率达109%，首开去化率82%，较2022年年末提高7个百分点。一二线城市销售额占比达50%。

在克而瑞发布的2023年上半年房企销售排行榜上，绿城中国合同销售排名位列全国第七，自投销售排名第八，权益销售排名第九。

李骏表示，1-8月的销售规模预计与去年大体持平；主要供货集中于三、四季度，截止到8月25日公司增加了1005亿的货值，其中将近一半预计可以在年内转化为当年的销售额。

“我们通过系统性运营提升加快开工供货，肯定会进一步保障年内的推货量，来确保销售目标的达成。”李骏说。

绿城中国曾制定了2025年规划，要成为TOP10中的品质标杆。今年上半年，该公司权益投资规模已经进入到前十名，提前完了一项目标。

绿城中国董事会主席张亚东在业绩会上也表示，坦率来说没有预计到公司这么快就进入了前十名。

上半年，绿城中国重点聚焦一二线城市的核心板块，参加杭州、上海、北京、苏州等一二线核心城市土地竞拍百余次。尤其是在上海8月初的土拍中，绿城一下拿下3宗地块，引发市场关注。

该公司上半年新增项目19个，总建筑面积约257万平方米平均楼面价约每平方米12,233元，预计新增货值达571亿元，平均权益比升至79%，2022年上半年为76%。

“权益提升确保了未来的利润，也确保了对股东回报转化。”张亚东说。

绿城中国在新增货值中杭州、西安、宁波、苏州等一二线城市占比达89%，同时在优质三四线城市投资，获取嘉兴、台州、绍兴等高质量项目。新增货值预计当年实现销售转化约348亿元，当年转化率61%。

耿忠强表示核心城市的核心地块安全性更高，去化速度和价格均有保障，项目的净利润率将会更高。

截止到2023年6月30日，绿城中国共有土地储备项目200个（包括在建及待建），总建筑面积约4,455万平方米，其中权益总建筑面积约为2,660万平方米；总可售面积约为2,952万平方米，权益可售面积约为1,747万平方米。一二线城市货值占比79%，相比于2022年同期增长3个百分点，长三角区域占比52%，北京、上海、杭州等十大战略核心城市占比53%，2022年同期占比为51%，进一步提高了占比。

值得一提的是，在扩大规模的同时，绿城中国行政总裁郭佳峰表示，确保资金安全永远是公司的第一原则，支付土地款后的1-8月份的经营性现金流仍为正数。所以现金流的安全性肯定不会有任何问题。