曾“一城烟火半东南”，老码头如何再造人气（下）

水岸更新对城市空间的发展具有特别的意义。上海黄浦南部滨江有着上海最大的码头片区十六铺，以及上海本土工业的起点江南造船厂。长期以来，这些滨水工业区内云集了大量占地面积大又封闭的工厂和仓库，使周围的居民有着长年“临江不见江”的生活体验。如何通过城市更新带动片区的整体升级，使滨水工业区重获活力，成为未来文化、旅游、消费的新节点？一起来看看南外滩老码头片区的二次焕新之路。

2017年至今，老码头进入第二次更新之旅。

如今，南外滩金融办公楼基本建设完毕，成为外滩金融集聚带的“金腰带”。据“上海黄浦”公众号2023年初数据，这一区域已承载了3.3万多位白领。与此同时，老码头滨江的一串仓库终于因为高端办公楼宇的衬托而逐渐摆脱了“工地感”。

而老码头仓库群的二次更新，与“一江一河”滨江公共空间贯通战略联系在了一起——江边仓库将首层部分空间打开作为公共空间，可从外马路直接穿过建筑走上滨江绿地，为建筑增加了更多通透性。

滨江公共空间的贯通工程，让黄浦区将昔日生产岸线转型成为了以公共空间为主的生活、生态和景观岸线，实现了从“工业锈带”向“生活秀带”的华丽蝶变。

老码头创意园的“二次更新”以海派建筑符号“石库门”为基础，进行类型上的拓展与更替。随着内部增加跃层loft等空间改造，老码头创意园的办公场景变得更年轻化了。如今，围绕办公这一核心功能，创意工作者、小品牌商家、跨界自由职业者等可以灵活开展其它活动，个体也可以在交流空间内产生互动。

但现在的老码头在空间使用上仍能发现一些问题。

首先，整个老码头创意园仍存在一定空置率。例如一层本该用作餐馆和创意小店的空间，特别是最北5号楼的外侧，只有瑞幸咖啡和一家企业尚在运营，其余一连串的咖啡馆和创意小店已经荒废多年，门和锁纷纷上锈。另一处本应是商家最为活跃的沿街“正门”，则由于部分正在装修，让作为旅游景点的老码头看起来十分萧条，很难吸引来打卡的游客。正门不明显，再加上一层底商的实际出租率很低，让人们对封闭的高层更难产生兴趣。

沿街“正门”部分的一层，只有一家古董店正在营业。

其次，园区楼内的动线较为复杂。从商业的角度来说，应该设计出明显的“正面”和“背街”，将游客流线和垃圾、货运线路分开，让游览的体验更好。但由于园区内建筑体块比较碎，有时一间餐馆的后厨对面就是一家儿童摄影机构的正门。再比如，一些石库门里弄的一层四面都有窗，本可以设计成企业办公的展示空间或是店铺的橱窗，实际却是简单地将窗户糊住，看起来像是空置。

本来有趣的石库门里弄，一层窗户却被糊住，看起来像是空置。

再次，老码头的业态匹配性有待提高。作为插入南码头金融“金腰带”唯一还在正常运营的创意园区，老码头创意园所提供的服务，与其所处的地段环境似乎并不匹配，比如：路牌上映入眼帘的都是医疗机构、家居、儿童摄影等社区向的业务，未见商务向的中高端酒廊等等，招商规划显得有些随意。

从引导牌上（上南下北）依然可以明显看到店铺的变迁。

此外，老码头创意园作为重要的消费节点，还面临着与周边其他商业综合体的竞争。就自身而言，目前的老码头还没有很好地发挥出文化底蕴优势，在业态设计上，也未能把握住周边社区和办公人群的刚需。

距离老码头创意园不到600米的董家渡花桥。其将商业综合体与滨江绿地连通，相较于老码头更能够吸引人流。

老码头漫长的更新之路，也是中国老厂房更新转型中不断探索与试错的缩影。

更新之初，全国对于城市更新背后政府的责任还不明确，创意园区更新更像是点对点的孤立事件，没有与城市区域再定位结合起来。这样，一个“孤立无援”的创意园区，自然很难吸引到足够多的人气，运营也艰难。

那时候，一些地方的创意园区还肩负着“单点盘活整片区域”的试水任务。如果成功，再追加更大的投资；如不成功，则及时止损。而即便是运营相对成功的园区，也隐含危机：前期的试水项目很可能与日后政府大规模城市更新的方向矛盾，如此一来，要怎样调整呢？南外滩段的老码头现在就卡在了这样一个尴尬的节点上。

目前，正在进行“二次更新”的老码头仍存在着交通可达性、空置率、业态契合等问题。

根据黄浦江滨江动态热力图进行分析，发现黄浦滨江南外滩段在周五晚间呈现出办公楼宇周边热度退散更晚的特点——这意味着，很多人倾向于在下班之后先就近消费，再回家。

这可能是老码头创意园和仓库群的一个机会，通过分析这类受众的消费偏好，增加相应业态，或可在夜经济复苏的当下，拉长周五晚间的活动时间，促进夜间消费。

同样地，一定的空置率，也意味着有一定的“追加”空间。例如，仓库群一层开放但空置的空间，可以用来组织市集、展览、快闪等活动，让静态的消费“动”起来，打出自己的品牌。更开放的市集快闪与仓库群的高端餐饮并不冲突，而且错开的运营时间，会让空间的利用率更高。姜澳米记得，2022年江边的一层空间曾举行过一个为期一周的潮流艺术博览会，吸引了一些年轻的潮男潮女。

至于被诟病的停车难问题，则需要与滨江腹地联动。据介绍，按照黄浦区的建成空间密度，（停车问题）只能向地下发展空间，建设地下停车场。

老码头作为江边和腹地的中间地点，在滨江公共空间贯通之后，要与其协同发展，不断回应市民需求，补齐基建和需求短板，最终才能成为南外滩段的活力中心。

城市更新并非一蹴而就，二次焕新之路还需久久为功。– END

资料：上海大调研

编辑：何清扬

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