被遗忘的三四线楼市，真的要顶不住了

最近楼市放松政策是百花齐放，但是大家都把注意力一二线中，很多人都遗忘了原来三四线也在不断出政策刺激了，现在一、二线还在工具箱里拿出限购、限售的工具，三四线就憋屈了，之前早就用完了这些招数，现在没法了，只能扎堆搞补贴了，什么牛马鬼神的补贴都来了，现在几乎每天都有三四线城市发布救市补贴措施，仅过去两天里就有十多个。

像江西上栗10月买房每平米奖励200块、江西龙南年底补贴50%契税、广西崇左年底买房补贴全额契税、湖北孝感高学历人才首套房补贴10万元等等，还有玩的更花的，江西九江搞了一个买房抽大奖，这可不是抽什么茶杯或者电风扇之类的奖，而是直接抽现金，每网签1000套房抽一次，每期设特等奖一名，奖金为50%的购房款，最高50万元；一等奖两名，奖现金20万；二等奖三名，奖现金10万；三等奖则有5万元。可以说，现在的三四线为了卖房是用了吃奶的劲了。

大家肯定还记得之前三四线楼市是怎么上涨的，在棚改货币化刺激的时候，很多人都没反应过来，按理说要产业没产业、要人口没人口流入，为何还能实现跟涨和普涨，其实就是因为央妈把钱给了国开行，国开行再把钱贷给了地方政府，政府拿着钱去收购棚改户的房子和土地，那棚改户手上有钱但是没房子了，那不救一窝蜂去买当地开发商的新房了吗，价格自然就水涨船高。所以这种模式之下，央妈的钱是直接流入居民的口袋的，而房子的需求变成了硬性的，居民有钱、开发商有新房、政府有地，三方一拍即合，皆大欢喜。而在2018年后，这一模式慢慢被叫停了，开始差异化的操作，很多地方开始停止货币化安置，改成了安置房安置的办法。

所以从2019年开始各地的棚改也逐步的降下脚步，山东、河南棚改量下降超77%，湖南、山西降低72%，内蒙古、青海、海南等都降幅超60%，然后再加上三年的疫情，给原本就需求薄弱的三四线蒙上了一层厚厚的阴影。而为了阻止明面的下跌，从21年下半年开始，各地就在不断出台限跌令，还有的城市虽然没有发文，但是实际操作中却是要求开发商不能降价的。

根据中指研究院9月的数据可以看出，三四线销量环比下跌9.19%，同比跌幅达到32.67%；而统计局8月的数据中显示，70个大中城市二手房环比同比有66个在下跌，也就是说有94%的城市二手房价格在跌，这里面的三四线可以说几乎都沦陷了。

因为三四线对土地财政的依赖度会更加大，毕竟本地的企业能够大额纳税的可以说是凤毛麟角，而居民收入，可能都还达不到纳税标准，那钱是从哪里呢，只能靠卖地了，而房子不好卖的情况下，土地肯定也就难卖了。所以去年各种花式卖房都接连上演，小麦2块一斤、大蒜5块一斤直接抵房款、还有广西玉林分派KPI任务给公务员，让他们去村里上门挨家挨户推销房子。但是这些操作只能说是自我安慰，在市场上看不到啥水花。

其实现在看下来，三四线的楼市在上一轮疯涨之后已经注定了是现在的结局，跟农村的房地产一样的，农村的房子是最先出现凋零的，而各省会的头部效应也越来越明显，拿四川省来说，成都去年的GDP已经达到了2.08万亿，而第二名的绵阳只有区区3626亿，最后一名的阿坝自治州只有区区462亿，可以说其它城市都变成陪衬了，说明好的产业和政策都像头部城市倾斜了，三四线想在产业和人才方面分一杯羹难度非常之大。

其次就是人口，咱们的人口从去年开始见顶转向，目前公布2022年人口数据的286个城市中，人口增长的只有128个，两个持平，156个城市人口在减少。而人口减少城市数量占了一大半，绝大多数都是三四线城市。想想看，如果你在一线或者省会城市，你周边是不是很多都是小镇青年，这些年轻人都是三四线人口流出的见证者。

最后则是三四线的天量库存，为什么现在很多房企暴雷，其实很重要的原因就是房子卖不出去了，一二线情况肯定好一些，多数都是三四线的库存量太高，接盘侠又非常稀缺，有钱人看不上，没钱人买不起，但是开发商拿了地，建了房还是得卖，那唯一的办法只能是降价了，而现在降的话利润什么的都没了，只能做亏本买卖，这样也就导致开发商不会去拿新地了，这又是地方不愿意看到的，所以会很矛盾，解铃还须系铃人，而当更多的三四线变成了鹤岗房价时，地方要靠什么维持经济呢，这是摆在眼前最棘手的问题了。