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【编者按：本文为头条原创独家首发，请勿抄袭转载】

«——【·前言·】——»

自进入2023年起，楼市形势发生了显著变化。不仅成交量下滑，房价也展现了下跌态势。

政府在多个城市出台了利好政策以刺激楼市。但让人疑虑的是，这种调整是否仅是短暂的？

2024年，我们能否预期更为稳定的楼市？

一、短期利好政策与炒房客的撤退

进入2023年，楼市景象发生了明显的变化。为缓和市场疲软，各种利好政策纷纷出炉。

尤其在二三线城市，我们看到了限购、限贷政策的大幅松动，甚至有的城市如郑州和南京，公积金余额可被用于首付。

而在一线城市，如北京、上海、广州和深圳，更是出台了“认房不认贷”的政策，为购房者提供了更大的便利。

这种系列政策似乎都在为楼市打了一针“强心剂”。

但即便在这种利好环境下，市场的反应并不如预期那般乐观。

二手房挂牌量急剧上升，特别是在一线城市，表明了一种趋势：炒房客开始对楼市前景持悲观态度，并期望尽快减持资产。

为什么会出现这种情况呢？以下是可能的解读：

1.短期刺激与长期趋势的矛盾

尽管政策为楼市注入了短期活力，但许多炒房客已经意识到，楼市的根本问题并非能通过简单的政策调整解决。

长期来看，楼市调整趋势一旦形成，很难逆转。

短期的政策刺激，可能只是为市场“赢得”了一丝喘息的机会，而非真正的逆转之势。

2.利率降低但回报前景黯淡

首套房贷利率降至20%，二套房贷利率降至30%。

这无疑为购房者提供了巨大的优惠，但对于炒房客来说，他们更加关心的是未来的投资回报。

低利率环境确实降低了他们的持有成本，但如果预期的房价涨幅不如过去，那么炒房的吸引力也随之下降。

3.炒房市场饱和，需求下滑

在过去的几十年里，炒房曾是许多投资者的首选。但随着时间的推移，这一市场已逐渐饱和。

多数有能力炒房的投资者都已进入市场，而新的炒房需求并没有持续上升。

这导致炒房客面临更大的竞争压力，进一步减少了炒房的吸引力。

4.不确定性的增加

不仅是楼市，全球经济都面临着种种不确定性，如疫情的变化、全球贸易的紧张关系、以及技术进步带来的各种挑战。

在这样的大背景下，固定资产如房地产的流动性变得尤为重要。

这也意味着，持有大量不动产的炒房客或将面临资金链风险。

虽然短期的利好政策为楼市带来了一些积极影响，但从长远看，许多炒房客认为现在是一个合适的减持时机。

政策能刺激市场，但无法根本改变市场的基本面。

因此，炒房客选择退出，更多地是基于他们对市场前景的判断，而非短期政策的诱惑。

二、房地产供需矛盾趋于明显

楼市的供求关系一直是影响房价的主要因素之一。

近年来，尤其是在2023年，房地产的供需矛盾在中国市场上变得越来越明显。

那么，这种供需关系的变化到底有哪些具体表现，又是如何影响整体楼市的呢？

1.持续高涨的空置率

据统计，国内现存1.2亿套空置房，可以容纳3-4亿人居住。

这一数字令人震惊，反映出房屋供应过剩的严重性。

一方面，过去房地产开发商为追求更大的市场份额，过度开发，导致供应过剩。

另一方面，许多购房者把房子视为投资，而不是居住，也加剧了空置的问题。

2.已购房家庭比例骤增

国内96%的家庭拥有1套住房，而41.5%的家庭拥有2套及以上房产。这意味着，大部分有购房需求的家庭已经满足了居住需求。

由于经济和收入的不稳定，尤其是受疫情影响，购买第二套或第三套房的需求显然在下降。

3.价格与心理预期的背离

多年来的房价上涨已经超出了许多人的预期。

但现在，尽管政策有所放宽，许多潜在的购房者仍然对市场持观望态度。

他们普遍认为，除非房价回落到他们的心理预期范围，否则他们不太可能入市购买。

4.人口结构变化与房地产市场

国内的城镇化率已经达到64%，与发达国家的70-80%相差无几。

这意味着城镇化红利逐渐减少，新增的购房需求也逐渐减弱。

随着人口老龄化的加速，未来的购房需求也可能会受到影响。

许多年轻人可以继承父辈的房产来解决居住问题，进一步减弱了新的购房需求。

5.住房作为居住而非投资的回归

随着经济环境和政策导向的变化，人们对房地产的投资预期也在逐步降低。

越来越多的人开始意识到，房子首先是用来居住的，而不仅仅是一个投资工具。

这种观念的转变也减弱了对房地产的非理性需求。

综上所述，供需矛盾在当下的楼市中已经变得越来越明显。

高空置率、持续上升的已购房家庭比例、购房心理预期与实际价格的背离。

以及人口结构和购房观念的变化，都预示着楼市将面临更为复杂的调整。

在这种背景下，房地产的供需关系可能会进一步影响房价走势，也将决定楼市的未来方向。

三、人口结构与城市化进程指向房价下降

疫情持续的三年对居民收入造成打击，购房能力受限。许多家庭因此搁置购房计划。

进一步看，与发达国家相比，仅有不大的差距，意味着大规模的农民进城潮可能不再出现。

另一层面，国内面临老龄化问题。

未来购房主体，即年轻人群，很可能通过继承解决居住问题，从而导致购房需求降低。

结语

虽然政策层面为市场注入了暂时的活力，2024年楼市的调整趋势或许并不止于短期。

从长远看，市场基本面的供需矛盾将更加影响房价。

因此，投资者和普通购房者都需要做好长期准备，审慎对待每一个购房决策。

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