房价回落27%！老百姓收入水平真的能跟上吗？央媒“8字”回应！

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标题：楼市风雨飘摇：探析2022年房地产现状与前景

近年来，国内房地产市场的发展表现举步维艰。2022年，整体的房地产景象并不尽如人意。然而，对于这一状况，众说纷纭。有人认为，虽然部分地区的房市不景气，但绝大多数地区的成交量仍然持续火爆。

但热闹的售楼中心和看房人潮并不代表实际的购房人数，更多的只是市场变化的试探性了解。

时至今日，种种迹象表明楼市下行趋势仍在持续。不论是一线、二线还是三四五线城市，成交量都在全线回落。一线城市成交量更是出现大幅度下滑，环比下降高达42%。北上广深等一线城市成交量更是创下新低。二三线城市的成交量同比环比分别下滑了37%和29%。

南宁和东莞等城市的成交量跌幅甚至高达70%，苏州、福州、武汉等城市也在50%左右徘徊。

就连全国百强房企也未能幸免，销售也出现了明显的下滑。根据国家统计局公开的第一季度销售数据，商品房销售面积同比下滑13.8%，住宅销售面积更是下跌18.6%。商品房销售额和住宅销售额也分别下滑了22.7%和25.6%。

这些数据清晰地展示了目前成交量的不佳，仅为过去的一半左右。

土地市场状况一直是楼市走势的风向标。然而，自2021年第二次集中供地以来，土地成交一直处于低迷状态。过去经验表明，热门市场下土地成交溢价率往往较高，但现实已然不同。

中指研究院的数据显示，今年前三个月全国300城土地成交面积同比下降了28%。

各类用地成交额更是下降了63.18%。住宅用地供应中有199宗流拍，土地流拍率高达32.95%，较去年同期增长22.61个百分点。百强房企的土地购买量同比下滑超过60%。

一些重点城市的土地市场也持续陷入低迷。南京、东莞等城市的土地流拍率高达30%以上，甚至有城市流拍率达到了75%。

2022年首轮集中供地的城市，包括北京、福州、厦门、青岛、合肥、武汉、成都等，土地流拍率均有不同程度的上升。

中指研究院的数据显示，2022年第一季度，全国住宅用地流拍和撤牌数量高达836宗，流拍撤牌率为23.5%。

在政府性资金方面，2022年第一季度，全国政府性资金预算收入同比下滑了25.6%。中央政府资金预算收入下降了7.9%，地方政府性资金基本预算下降了26.5%。国有土地使用权出让收入更是下滑了27.4%。

面对这些数据，一些经济学家开始质疑，房地产市场是否已经触及巅峰。据马光远所言，一旦楼市突破“两个18”，即成交量突破18万亿，成交面积突破18亿平方米，那么楼市已经到达顶峰，无论如何都难以再现更好的数据。

那么，为何国内房地产市场突然陷入了停滞？在经过多年的快速上涨后，国内房价已经处于较高水平。

从1998年的不足2000元每平米到如今的万元每平米，房价在短短23年内上涨了560%。数据显示，全国65城平均房价为17388元每平米，一线城市更是超过6.5万元每平米，20个城市的平均房价突破了2万元每平米，34个城市的平均房价突破了1.5万元每平米，103个县城的平均房价突破了1万元。

购房门槛也在不断升高。

一线城市和二线城市的购房门槛普遍在数百万甚至千万元以上，房价收入比已经远超发展中国家的水平。面对如此高的房价，许多家庭即便通过家人帮助购房，也需要二三十年才能偿还房贷。数据显示，近年来购房家庭每月收入的50%用于还款，家庭生活质量大幅下降。

房地产市场的饱和也日益

凸显出来。数据显示，全国百城新建商品房销售面积达到了6.2亿平方米，而广义库存量更是高达37.7亿平方米，甚至据最新报道，这个数字已经接近38亿平方米。

新房库存和二手房挂牌量均在迅速攀升，全国65个重点城市的二手房挂牌量已突破450万套。尤其是一些城市，如重庆，二手房挂牌量已超过20万套。整体去库存周期已经从原定的12个月延伸至20个月以上。

面对成交低迷的局面，购房者的购买意愿下降，而投资者却仍然看好房地产，导致整个购房周期的拉长。多次调控政策也在实施，其中包括三道红线、两道红线、限购、限贷、限价、限售等，市场将会面临新的格局。

与以往不同的是，这一次的楼市调控政策似乎更加坚定，呈现出“房住不炒”和“不再利用房地产刺激经济增长”的态势。

2021年底，全国平均房价跌至9517元每平米，较年初最高点的11220元下跌了15.17%。这种趋势下，许多购房者对房地产投资的热情减退。房地产投资比例也逐渐下降，从2016年的85%降至2021年的不足40%，而2021年下半年主要以刚需购房者为主。

然而，问题的关键在于，房价是否已经过高？媒体也多次指出，高房价可能对年轻人和城市发展造成负面影响。在现今的房价背景下，什么才是“友好”的房价水平呢？

金融专家朱云来提出了自己的看法。他认为，房价回落27%才是合理的水平，即全国平均房价在8000元左右。他解释道，根据国家统计局数据，2021年城镇居民可支配收入约为47412元，根据劳动力两人计算，购买一套80平米的房子需要64万，这相当于5.89的房价收入比，符合国际水平。

当然，也有人主张房价应该回落更多，甚至达到72%。然而，不同城市的情况各异，如大城市的房价回落幅度较大，还会导致人们涌向这些城市，而其他城市可能会被忽略。

尽管如此，当前的房地产市场面临巨大的挑战和压力。购房门槛高、库存量大、成交低迷，都在揭示出市场的困境。房地产市场的未来走向尚不确定，政府的调控政策将会发挥重要作用。