各种刺激政策之下，楼市还会下跌吗？

最近各地密集出台多种房地产刺激政策，拿出各种大杀器

比如下调首付比例、认房不认贷、调整存量房贷利率，甚至降低存款利率等等

可谓是一套杀气腾腾的组合拳

​很多人觉得这下楼市稳了

尤其是各种房产自媒体、专家都说了：赶紧买，再不买就没机会了！

真的是这样吗？

在我看来，这一轮刺激政策的出台，确实是一波窗口期

一波卖房下车的窗口期

否则手里有三四套、五六套房子的炒房客，怎么套现走人呢？

必须得靠这些刺激政策才有人心甘情愿接盘啊！

我为什么这么说？

其他不谈，只谈两点事实

1、二手房市场

你知道现在二手房市场是个什么情况了吗？

不需要看宏观数据

你以买方和卖方的身份，分别走进两家中介公司，感受接待你的房产销售对你的态度差别，就能知道当下是个啥行情了

五年、十年前，多的是拿着几十万首付就敢贷上百万的买方

现在，多的是愿意无底线降价，赶紧脱手的卖方

买卖双方的权力关系已经彻底扭转

只要你对房产销售说你马上要结婚，想买房

你看对方会对你有多热情

别说你钱不够，就算你完全没钱

他都有的是办法让你上车，只要你想买

甚至他还有可能给你凑出装修款出来

2、地产公司经营现状

恒大、碧桂园的暴雷就不说了，地球人都知道

我说说发生在我身边的事

我大学学的是测绘工程，毕业后，不少同学都在地产公司的工程部

10多年了，好几个已经在做运营管理了

一个月前，其中有一个就来找我，说想和我学学怎么做自媒体，因为害怕被裁员

他说他的公司是央企，前几年行情不好，其他同行公司早就裁疯了，但他们今年才刚开始

就在上周，好几个高管被直接辞退，整个公司都震惊了

说人人自危，一点都不为过

从公司角度，不裁员，就没法控制成本，不控制成本，所有人连基本工资都发不出

焦虑啊！

他现在的工资不低，手里每个月要还的房贷也不低，肯定不能失去收入

四年前还买了自己公司开发的一个总价100多万的小楼盘，因为内部有优惠，就当投资了

当时它们公司几乎所有高管都买了

大家都相信房价不可能下降

结果现在……

我还有一个同学，公司总部在上海，负责前期向政府拿地、跑手续这些

不仅半年没发工资了，大几万的报销也不报

家里条件还可以，没什么房贷压力，就这么混着，好像也无所谓

大家听完以上两点事实，还相信这波刺激政策能有多大的作用吗？

下面，我会先聊聊我对这波下跌底层原因的分析

然后给出未来楼市走势的预测

下跌的原因，说法有很多

比如：

1、商品房首先是商品，如果供大于求，肯定要下跌

2、经济大环境不好，大家对未来的信心减弱，所以不敢贷款了

3、想买还依旧想买，但就是因为兜里没钱了

以上说法都对

但都不能完全解释我们国家的房地产情况

大家想想，四年前，连地产行业的高管都还相信房价会涨，别说普通老百姓了

背后的力量是啥？

难道他们不知道中国房地产，早就供大于求了？

持续上涨这么久的房地产市场，其实是各种既得利益者、专家、媒体以及当地政府的一场试图维持卖方市场的合谋

现在，这股力量依然存在，而且丝毫没有减弱

但对面的「韭菜力量」近几年已经因为各种原因，看透了，学精了，不相信、不买账了

卖拐的再能忽悠，也忽悠不动了

地产企业资金链出现危机，着急了

越着急越露馅，韭菜们越不敢买

于是进入恶性循环

出现了现如今「三四线城市猛降、一二线城市缓慢下降，偶尔有个别楼盘大跳水」的局面

所以，供需关系虽然能影响房地产市场，但本质上来说，这就是一场买方与卖方关于市场话语权的争夺战

是两种力量的抗衡结果

大家去翻翻，随便一个权威媒体，但凡发布房地产市场的利好政策，下面的留言会是什么样

跳出楼市，大家更能观察到这一社会发展的大趋势

近十年，不管是中国还是美国，精英文化式微

平民力量开始崛起，占据舆论主流，且愈演愈烈

最近刀郎这么火，就是最好的说明

说白了，普通老百姓已经完全听不进去所谓专家、老师的说教了

所有人都有自己的审美，有自己的判断

其实审美和判断一直有

但以前没有表达的机会、没有表达的渠道，所以没构成太大的影响力

现在有了互联网，有了移动互联网，特别是有了短视频

人人动动手指，都可以在这个舆论广场里拍视频、留言

以前是什么样的呢？

传统媒体时代的话语权，完全属于精英，普通人连报社、电台电视台的门槛摸都摸不到

之后随着互联网的发展，越来越松动

先是博客、贴吧的兴起

之后是微博

5年前的2018年，几乎人人都有手机了，但短视频还没火起来，人们表达观点还得借助图文内容，比如公众号、今日头条

创作门槛依然在

但很快，也就是2019、2020这两年，短视频爆火

人人都可以创作、人人都可以支持自己喜欢的、吐槽自己不喜欢的

刚好在这个节点，全球经济又遇到下行周期以及突发的疫情，仿佛一下子什么都变了

我当时还在创业，非常清楚资本市场的寒冬来得有多突然

似乎一觉醒来，除了高科技企业，其他项目想要靠未来愿景融到钱，几乎就是天方夜谭

大公司忙着裁员，小公司忙着倒闭

在这如此氛围之下，楼市还想怎么样？还能怎么样？

在以前的卖方市场，不管是媒体还是周围人，都在告诉你买房是刚需

但仔细想想，这句话对吗？

啥叫刚需？

刚性需求，就是必须要解决的需求

而且不仅要解决，还要在此时此刻就马上解决

反映到经济学中，就是指「商品供求关系基本不受价格因素影响的需求」

一件商品，不管你卖多少钱，几乎都能卖得出去，只不过是卖多卖少的问题

这才叫刚需

所以对照这个基本定义我们一下子就能看清：

住房是刚需，但买房不是

很多人说是丈母娘催生了买房的刚需

十年、二十年前或许是这样

但时代在发展，现在连谈恋爱、结婚都不是刚需了，还丈母娘呢！

那既然不是刚需，房价就能降到人人都买得起吗？

未来是个什么价格趋势呢？

我的个人判断是：

这次的组合拳力度，堪称十年之最，成交量可能会有小幅上升，要下车的朋友一定要抓紧机会下车，亏一点也没事

因为这只是楼市政策的开胃菜

下面还有一个不到万不得已不会启用的真正意义上的大杀器，那就是允许新房自行打折降价销售

其实早在8月20日，中国房地产报已经发文称，为了让开发商尽快回笼资金，（当地政府）应当给予它们更大的自主定价权，允许以降价促销的方式展开自救

但这只是一份来自媒体的呼吁，只是为了试试水

其实说到底：

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格！

大家不买房，是因为贷款利率多几个点吗？

是因为首付款比例是20%还是30%吗？

是总价太高啊！

总价不到位，谈何复苏？

以前市场将「所有人都不相信房价会跌」的现象称之为「房地产信仰」

信仰这东西有一个特点：

一但消失，就再也回不去了

楼市稳步下跌的趋势已经形成，工具箱不管怎么用，目的只是放缓下跌趋势，别崩盘，别搞成系统性金融风险

终局是：未来大城市与小城市、核心地段与非核心地段的房价，差距会越来越大

大部分城市，都能找到用1-2个月月薪，就能买到1平米房子的价格

但地段与地段之间的价差，同一座城市可能要达到10倍

一二线城市，核心地段的豪宅，继续上升也很正常

有钱人被更有钱人收割，很符合市场规律

以前是神仙做法（合谋），小鬼遭殃（接盘）

以后是神仙打架（互掐），小鬼点赞（看热闹）

越来越多的事都得咱老百姓说了算

不仅是房价