千呼万唤！认房不认贷终于来了！

8月25号，A股开盘不久，三部委联合下发新政，三箭齐发。

股市房地产板块，应声而动，多只股票迅速拉升甚至涨停。

市场效果明显。

第一箭，是继续实施公租房税收优惠政策，保障租房群体。

第二箭，是继续延续换房退税政策，鼓励置换群体。

第三箭，是住建部、央行、金融监管总局三部委明确提出「认房不认贷」作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，鼓励刚需群体。

终于等到了中央发话。

从住建部7月27日，吹风首次提到「认房不认贷」，快过去一个月了，全国范围的因城施策终于放在台面上了。

7月29号的时候，我就在文章里面明确提到过。

可以预见的是，央妈发话之后，未来一两周，二三线城市，会快马加鞭跟上。

在我写稿的时候，浙江嘉兴就直接把楼市放松政策拉满了，直接全面放开限购、限售。

喊话一二线

其实，从7月底吹风会之后，各大二三城市已经有了不少动作。

这次中央层面释放明确信号，很大意味是：直接喊话一二线。

毕竟，根据中指研究院的最新统计表明：目前还在严格执行认房又认贷的城市只有16个城市。

主要是一线城市和强二线城市，包括北京、上海、深圳、广州在内的一线城市，以及多个强二线城市如西安、厦门、成都、长沙等。

这次央行亲自下场喊话，相当于直接说：

一线和强二线，可以自行决定执行认房不认贷的政策了。

毕竟，现行的一线认房又认贷对于刚需置换来说太不友好了。

目前全国首付比例、贷款利率最高的城市，都在一线城市。

北京非普宅采用“认房又认贷”，首套与非首套首付比例为40%和80%

上海非普宅采用“认房又认贷”，首套与非首套首付比例为35%和70%

广州非普宅采用“认房又认贷”，首套与非首套首付比例为30%和70%

除了大方向上，想要给刚需置换更多的支持，一线城市迟缓的反应，有需要央行出面敲打敲打。

毕竟，吹风了一个月，四个一线城市也都还是做出了一些不痛不痒的表态工作。

上海怎么办？

还是那句话：

上海的政策会出，但会比大家的预期慢！

因为，谁也不敢重复2014年的930新政，当年搞过一次「认房不认贷」，政策一出，房价上涨势头根本压不住。

这不是上海想要的结果，「房住不炒」的前提不能丢。

我还是坚持之前的判断：上海的「四限」政策，限购、限贷、限售、限价，最可能调整是限贷。

因为，上海放松限购、限售、限价的理由不充分。

首先可以肯定的是，限购一定不会放松。

这是上海楼市的底线。上海不缺购房人群。

更重要的是：

如果上海城市放开限购，对周边所有的城市，甚至整个华东地区，都会是利空！

这也是为啥，就在上海旁边的嘉兴，25号央行一喊话，立马全面放开限购。

他们也怕上海跟进动作。

限售也不太可能放松，新房市场现在发展平稳，没有必要。

限价就更不用取消了，现在很多倒挂都在慢慢消失，一切正常。

所以，上海只能在限贷上面做调整。

说句实话，上海过去的政策调控，对一部分人是有误伤的。

一类是是在上海卖掉一套，想再买一套的改善群体。

一类是前期买不起上海，先上车外地的刚需。

因为认房认贷的政策，将这批人归纳为二套，置换的时候，首付比直接拉到7成。

困死了很多置换人群和想要扎根上海年轻人的希望。

现在置换和上海首套刚需，也正式市场上占比最大的购房群体。

因城施策，能够照顾到这两个最大的人群，才能说政策真的落地了。

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置换怎么办？

8月就快过完了，马上就要进入传统的「金九银十」了。

其实，市场留给改善置换群体的窗口期，并不会太多。

7月底，只是住建部吹风，这次8月底是央行下场直接喊话。

等到后面的9月底，政策处选择出台，整体市场的情绪转化会非常之快。

那个时候，入场就会有些惨烈。

具体说就是：

600-1200W之间这个赛道的房子竞争会异常惨烈。

因为认房认贷政策如果真的放松。

很多以前只有300~500老破小的群体，现在的预算可以直接拉到600--1200W。

现在市场上本来在600万到1200万，可选择的好房子就不多。

供求比一旦失衡，涨幅就有可能发生。

拥挤的赛道里面，肯定会有一波人注定跟不上这一波浪潮的。

最可怕的是，一旦启动，从这个价格段就会开始向上传递。

比如，20、21年时候，800到1000万以下你可以选择三林、御桥、大宁等不错的品质盘。

可以22年的时候，基本1000万都买不到了。

涨过一轮之后，价格段直接上升了一个台阶，就回不去了。

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入场时机

从市场情绪来看，其实7月分，全国50城政策环境景气指数为136，已经有大幅度回升。

图片来源：易居50城

政治局会议上首次不提房住不炒，提出供求关系大变，需要优化调整既有政策；金融支持16条政策继续。

这是个政策面正向的明显信号，这次的「认房不认贷」的喊话，自主权已经下放。

如果一二线还没有动作，那么，政策细则一定会继续释放。

因为啥呢？

好不容易，花了一个多月搞起来的良好预期，怎么能半途而废呢？

2023年7月上海二手房成交1.26万套，环比6月持平，同比去年下跌37%。

对于上海楼市来说，1.2万套的成交量基本上是底部的存在，往下就是最基础的需求支撑，很难再度下行。

8月份的市场成交量，大概率是触底回升的。

近期一线带看、房东心态以及客户下定数据，已经在发生很大变化。

部分购房者已经在提前“埋伏”。

纵观全国来看，6-7月楼市急转直下，二次探底之路更为煎熬。

我们预判接下来的9月份，会是密集的宽松政策释放期，不达目的不会罢休。

政策的释放，也是一个周期。

按照当前量价形势判断，建议购房者买在无人问津处。有自住/投资/学区的刚性购房需求尤其如此。

买点已到，置换链条已经启动了。

我相信，无论上海后续的政策力度如何，上海的楼市一定不会让人失望。

上海的政策，一定虽迟但到。

窗口期不长，还请置换改善，且行且珍惜。