政策驱动下的楼市拐点

《中国经济周刊》 记者 张宇轩 郭志强 | 北京报道

“认房不认贷”“降低首付比例”“降低利率”……

连日来，包括中央政治局会议、国务院常务会议在内，多场高层会议上，关于房地产政策的议题成为重要内容，也引发各界高度关注。

进入下半年，随着房地产市场政策优化调整的节奏不断加快，楼市正迎来一波较以往更加强烈的利好信号。

各部委密集出台政策调整房地产市场

7月21日、31日的国务院常务会议以及7月24日的中央政治局会议均对房地产行业相关政策的实施和市场发展提出明确要求和指示。综合3次会议内容，其中明确要求：要因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求，以及积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；要切实防范化解重点领域风险；要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险；要加快研究构建房地产业新发展模式；等等。

同时，各有关部门也纷纷跟进，对房地产相关政策给予新一轮的具体优化调整。

7月20日，国家税务总局发布 《支持协调发展税费优惠政策指引》，全文36次提到“住房”这一关键词，对于个人购买、销售、租赁住房，给予多项税费的减免；7月28日，住建部官网发文披露，在近日召开的企业座谈会上，住建部部长倪虹强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施；7月31日，国家发改委发布 《关于恢复和扩大消费的措施》，其中同样提出“支持刚性和改善性住房需求”，以及“做好保交楼、保民生、保稳定工作”“完善住房保障基础性制度和支持政策”等重点内容。

同一时期，北京、上海、深圳、广州等重点城市相继在第一时间表态，将适时调整优化房地产政策，满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

据中指研究院监测，上半年全国有超百市 （县） 出台房地产政策逾300条。其中多项政策是基于去年政策调整的沿袭和深化，各地从优化限购、优化限贷、优化限售，到调整公积金和限价、发放购房补贴、人才引进和落户等，不一而足。

对此，开源证券分析师齐东认为，7月中央政治局会议、央行、住建部等密集发声，预计后续支持刚需及改善需求的政策将陆续出台，政策拐点充分显现；预计各地方政府也会不断跟进，共同带动房地产销售企稳回暖。“我们看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企提升市场份额”。

易居研究院研究总监严跃进向 《中国经济周刊》 记者分析称，上半年房地产市场运行的关键在于提振住房消费需求，后续的重心之一在于行政、金融和财政等方面落实见效快的政策，以防范市场进一步降温。

受政策利好影响，一夜之间，个别城市的市场情绪恢复。

例如，我爱我家系统显示，在南京城东环陵路紫园小区，一套户型约310平方米的别墅，7月21日刚上架，一开始挂牌1850万元，7月29日的报价突然涨价100万元，总价到了1950万元。

据报道，广州二手房市场部分业主“追风”涨价，涨幅在数万元至数十万元之间，甚至有卖家一日涨价百万元。

多位房地产市场分析人士认为，“当前，很多购房者还是持观望态度，预测房地产市场回暖还为时过早。”

一位邵阳购房者告诉 《中国经济周刊》 记者，他前两年在湖南邵东买的一套新房，现在都不敢收房，收房意味着物业费、装修费都接踵而来。令他烦恼的不止于此，受市场影响，他所购房子的均价已经下降了2000元/平方米。

如何理解房地产供求关系变化？

“我国房地产市场供求关系发生重大变化”——这是中央政治局会议对房地产市场的最新判断。

2023年第4期 《求是》 杂志发表的《当前经济工作的几个重大问题》文章中，提到“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策”的表述。

6月28日，住建部部长倪虹在署名文章 《谱写住房和城乡建设事业高质量发展新篇章》 中提到，“住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期；城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期”。

2023年7月14日，人民银行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示 ：“考虑我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

中金研报认为，房地产供求关系变化主要是指，经历了过去20余年的高速建设，我国房地产市场已经整体上度过了供不应求、长期过热的阶段，城镇居民住房质、量已经得到了明显提升；在这一新形势下，一部分新房需求已经达峰或进入下行周期，同时存量及增量住房供给较为充分的城市，有必要在“因城施策”框架下优化房地产政策，以支持合理的“刚性和改善性”购房需求释放。

随着我国社会主要矛盾变化，住房和城乡建设发展形势发生的深刻变化，也体现在头部房企的业绩变化中。

7月31日，中指研究院和克而瑞研究中心均发布了前7个月房企业绩榜单。从百强房企的整体表现来看，据中指研究院数据，2023年1—7月，百强房企销售总额为39944亿元，同比下降4.6%。其中TOP100房企7月单月销售额同比下降34.1%，环比下降33.8%。

从头部房企的业绩排名来看，保利发展、万科和碧桂园分别以2678.2亿元、2244亿元和1958.6亿元的全口径销售金额排在行业前三。

中金研报分析认为，中央政治局会议进一步确认房地产市场供求关系发生重大变化，后续或有更多政策来加大力度维持房地产市场健康平稳发展。

政策调整还有多大空间？

在房地产市场历来的诸多政策调整项中，最受关注的莫过于限购、限售、限贷、公积金调整、交易税费等与购房者利益息息相关的内容，此番调整也不例外。

在“认房认贷”限购政策上，据中金公司统计测算，目前我国32个超高/高能级城市中，仍有20城对“无房有贷款记录”家庭执行的最低首付比例高于其对“无房无贷款记录”家庭 (“纯刚需”)的执行标准。如果全部城市均从“认房认贷”调整为“认房不认贷”，则“无房有贷款记录”家庭的首付比例下调空间约为13个百分点，其中多数城市的下调空间为10个百分点，相关政策如有所落实，或将对“卖一买一”“卖旧买新”的改善性需求释放有所支持，符合国家政策初衷。

在中金公司看来，在首套住房首付比例下调方面，也尚有一定的政策空间。目前有32个超高/高能级城市中仅北京、上海的纯刚需家庭仍适用35%的首付比例，其他城市均已降低到最低标准，即限购城市30%、非限购城市20%;但考虑到其中28个城市仍是限购城市，如果按照过去一年多以来各地在“因城施策”框架下对限购范围的微调思路，各地仍可以按照实际供需情况对限购范围做一定合理调整，这对部分区域改善居民家庭的住房支付能力或将有所裨益。

此外，中金公司认为，在改善性住房换购税费减免方面，原定于今年底截止的换购住房个人所得税方面的退税政策若能延续，以及少数城市仍在执行的“满五”住房免征政策若可适度优化，或对房地产市场需求端给予一定支撑。在房贷利率方面，目前一线城市首套和二套平均房贷利率分别为4.50%和5.03%，而其余城市平均分别为3.88%和4.80%，头部城市的下调空间较大。

政策调整能否提振房地产市场？

上升至宏观层面，密集的政策调整能否有效扭转当前房地产市场的低迷状态，进而驱动经济全局？

评级机构惠誉中国向 《中国经济周刊》 表示，近期出台了一些支持房企的措施，包括允许房企延迟一年偿还贷款，这可能有助于房地产行业企稳。此外，住房竣工量有所回升，这表明停滞项目开始恢复施工作业。然而，鉴于6月住宅商品房销售和房屋新开工面积继续下滑，分别同比萎缩28%和34%，这表明住宅建设行业的疲态或将持续较长时间。

中金公司则认为，最近一段时期会议中提及的政策调整均对居民购房需求有较为直接的影响，如果落地或将对新房销售有所提振;考虑到目前政策思路仍是以因城施策为主，后续各地政策或陆续落地，房地产市场温和复苏的可见性增强。然而，考虑到从政策落地、销售改善传导至拿地上量、开工投资提振仍存在一定时滞，并受到诸如核心区位土地供应节奏等外生因素的扰动，年内投资改善速度、幅度或慢于、弱于销售，但中长期也会有一定提振效果。

有别于机构分析的全局性，社交平台上的观点则更具现实意义，其中对或有政策风险的担忧同样值得关注：热门城市若对房地产交易限制性政策轻易“松绑”，是否将导致炒房客再次炒高房价？

对此，严跃进分析认为，政策调整应坚持分类调控的总体思路，要破解政策调整或将导致的“炒高房价”问题，关键在于把市场摸清摸准摸透。一线城市情况复杂，有非常明显的结构差异问题。购房政策的宽松，要基于这一点做出差异化。宽松政策可以结合不同区域、不同物业、不同时段、不同群体做出细化。唯有这样，才能兼顾各方，确保房地产市场的平稳健康发展。

（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第15期）

2023年第15期《中国经济周刊》封面