郑州打响认房不认贷第一枪，业主直接降价抢跑，中介断言房价难涨

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预期疫情过后，经济好转，一切回归正常，需求大涨。不曾想，消费不振，经济未能如预期上涨，市场信心缺乏。

房地产利好政策接连不断，但效果好像并不明显。更大力度的措施“出炉”，降息降利率，降首付，降买房资格……，甚至掏出了“认房不认贷”的利器，力求房地产能重新焕发生机。

别说，还真起效果了。

8月3日晚，郑州发布了15条楼市“新政”，打响了认房不认贷的第一枪，再度凭借和房子相关的新闻成为了网络热点。

首推新政15条

郑州公布的新政15条，涉及到了楼市的诸多方面，包括青年人才的定居、多个子女家庭购房、取消限售，同时明确了“认房不认贷”这一官方此前调整的政策。

这么多条的政策调整出台，有网友调侃称“好像是真急了”。事实上，不急不行。

说房地产占据了中国经济的三分之一，并不为过。税收、土地的财政收入、庞大的产业链体系、巨量的就业人员，都需要靠房地产这艘巨轮来养活。

根据中国社科院发布的《中国城市竞争力第17次报告》中的数据，20年来房地产投资均占GDP的10%以上，是经济增长最重要的核心引擎之一。中国居民的家庭财富也和房子深度捆绑，房地产的重要性，不言而喻。

而目前中国房地产遇到的“冰山”，便是老百姓不再爱买房了。

需求端乏力，交易量大幅减少，房子从抢手货变得“无人问津”。刺激需求，制造需求，好像成了解决房地产问题的唯一答案。

不单是认房不认贷，不看买房人有没有贷款记录，只要证明自己名下无房就能购房的措施，郑州还在公积金方面做了调整：购买新建商品房最低首付只要20%，购买二手房最低首付只要30%。

从买房者的角度而言，这样的首付比例相较前几年确实很低。郑州目前的房贷利率已经下降到了3.8%，公积金贷款的利率为3.1%。

以郑州12910元一平米的公示均价来算，购买首套100平的新房，首付20%需要25万八千二，公积金最高贷款80万，商业贷款23万两千八，贷款30年，每月还款金额为公积金3416元+商贷1124元共计4540元。

每月4540元，还30年，你就可以在郑州拥有一套100平的房子。2053年时，这套房子将归属于你。

二手房挂牌量激增

新政影响到的群体，除了购房者，还有准备出二手房的卖家。

一位郑州卖家拥有一套113平的毛坯房，贷款利率5.88%。新政启动之后，他在小红书上发布的房源信息，问的人明显比之前更多了。

据悉，在楼市新政15条出来之后不到24小时，二手房的挂牌量就新增了1000套。供给端多出了这么多房源，主要原因是卖家预期未来可能会更不好出手，在价格跌得更狠之前，出手是明智的选择。

需求端方面，更低首付，更低利率，对于需要买房用房的人来说，有一定的刺激作用。前提是有着稳定的收入，可以用来供房贷。

此外，想要换房改善生活品质的居民，也是新政刺激的目标。

供给增加，需求让利，真的会让交易量上涨，让房子重新回到市场的焦点吗？

恐怕很难。

一些业主将房子挂在房产APP上，等不来买家，只能屡次降价。郑州锦龙阳关一复式房屋，去年首次挂牌168万元没有买家，业主趁着这次新政直接降到了122万，降价高达46万元，降幅巨大。

卖家预期下降敢降价，买家愿不愿意掏钱买，有没有能力掏钱买，就成了关键。

《中国金融》杂志公布的数据，房贷占据了中国家庭总负债的75.9%，是家庭负债的主要构成。这些负债，影响了居民消费，也影响了经济状况。

房子属于固定资产，较差的流动性，促使着房地产“击鼓传花”的游戏不能停下来，至少不能现在停。

房价长期看人口

看房地产涨跌，有一个核心因素——人口。短期看政策，长期看人口，决定未来房地产如何发展。

出生率的下降，老龄化时代的到来，其实才是房地产面临的最大难题。

居民购房需求的减少，使得房子正在一步一步脱离金融和投资的属性，逐渐回归到它本该有的价值。这一过程，从客观规律来看，很难阻止。

二手房的挂牌，在未来，只会越来越多。卖不出去，最后房子价格阴跌，只会加剧房价的下落。

当地部门试图高位救场，通过政策手段阻止房子价格下滑，是因为房子关乎财政收入，关乎很多人的工资和奖金。房价高，利润才高。但无法解决的是，购房需求几乎很难挤压出来。

做高房价的前提是，居民有着可观的收入，并且居民需要买房满足居住需求。

但如今的居民负债率以及高杠杆，恐怕很难支撑新一轮的政策刺激。

那些需要还贷的居民，更没能力去购买二套房，而刚需几乎都已上车，房屋的价格实际上已经到顶了，失去了继续上探继续加杠杆的能力。

可以预测，房价若回归15年左右的价格，和居民的收入匹配，或许销量才能比较好看。

今年开年到如今，关于房地产的刺激政策基本没停过。基于房地产在中国的重要地位，快速下跌会造成巨大的影响，不太现实。更多可能倾向于步步阴跌，逐渐下降。

下半年或许还会有更多的房地产扶持政策出台，如果是着急上车的买房人，其实可以再等等，不用太着急，因为泡沫得一点一点挤。

宏观角度看，房地产市场已经从卖方市场转向了买方市场，买卖双方的博弈还在继续。市场经济的简单道理，供大于求，商品价格就会下降。

经济规律是自然规律，也是科学道理。

房地产扩张融资的使命完成，是时候挪出空间，让实体行业回归到中间位置，以此带动就业和经济，或许才能解决房地产野蛮生长带来的诸多隐患，真正释放居民需求，带动消费。

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