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这是熊猫贝贝的第1890篇原创文章

#香港楼市巨震？李嘉诚7折抛售房产#

2023年，长期低调沉寂的香港地产界大佬，港资龙头代表的李嘉诚，动作多了起来。

从打工仔一路奋斗，跻身香港富豪群体，再到登顶亚洲首富，打造百亿商业帝国……李嘉诚的一生，堪称是一个财富时代传奇。

如果从商业的角度，买卖交易，都是再平常不过的投资行为，但是去看2023年已经95岁高龄的李嘉诚的行动，就没有那么简单了。

仅以商人的角度看待李嘉诚，他的造诣和心经，已经穿越了大小周期。

比如，人们常说的“李嘉诚模式”。

从经济发展和商业规律的维度出发，不只是李嘉诚，对巴菲特、芒格这些近百岁的老狐狸，都值得研究。

大风大浪，波动周期，多轮考验和风险的洗刷，还能屹立不倒，保持做大做强，是不可能靠运气的。

年年都有收益率超过巴菲特的金融新秀，年年都有“巴菲特不行了”这样的论调，但是时间拉长，最后还能站着，硕果仅存的，还是只有巴菲特。

对于李嘉诚也是一样的，作为香港地产领域龙头，港资群体翘楚代表的李嘉诚，每一次公诸于世的行动，选择，还有决策，毫无疑问都有风向标的意义。

当然，从朴素和感情层面，可以去质疑这些屹立不倒资本大佬们的人品和道德，但是从理性和现实出发，没有任何理由去怀疑这些老狐狸，老油渣的眼光，灵敏，还有时机选择的能力吧？

之于港资，或者说中国的地产经济领域，李嘉诚绝对是一个标志性的符号。

时隔10年，李嘉诚的一记“7折”抛售，再次引起香港舆论关注。

• 8月3日，长江实业旗下新楼盘“新海駅II”公布首张价单，首批132户平均单价折实尺价不到1.5万港元/平方尺（约合建面平方米价16万港元）。

注：这里的换算涉及两个，一是1平方米约等于9平方尺，二是实用面积与建筑面积。

这一抛售价格实在太疯狂，直接给香港楼市吹了一股超级大冷风。

李嘉诚打7折卖的这个楼盘并不是那种偏远的房子，而是位于九龙，距离香港岛仅一个地铁站。打完折后，楼盘价格低至14.87万港元/平米。

大陆人一看，这也不便宜啊！但香港是一个寸土寸金的地方，单价看起来虽高，但它已经比周边的二手楼还要便宜30%，售价回到了7年前。

图片来源：网络

“新海駅II”周边的二手房价，因此直接往下打了三成，同时，“新海駅II”极有可能成为2016年后香港市区最低的新盘项目。

李嘉诚的这一次折价抛售，在吸引香港市民超高关注度的同时，也给了外界一个巨大的疑惑。

资本老狐狸，财富常青树的李嘉诚，在其95岁高龄的时候，在当下中国经济特殊关键的阶段，进行如此大幅折扣抛售，到底是为了什么？

人老成精的李嘉诚，这一次的抛售行为，释放了他对接下来香港房地产走向怎样的判断信号？

更重要的一点，以房地产发家的李嘉诚这次抛售，是否会影响中国内地的房地产和楼市？或者给内地楼市带来一些趋势信号和警示？

这篇文章，从李嘉诚其人的一次客观分析作为切入点，对他最新对港岛地产项目的抛售最新动向复盘和梳理，结合现实多个维度的信息，挖掘动向本质，分析风向趋势，并对接下来可能关联中国内地房地产经济和楼市的一些走向，进行有深度，有态度，有依有据的一次理性讨论和研判分析。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

图片来源：头条图库

1

李嘉诚其人：究竟该如何用理性客观的观点，去认知这么一个人？

20多年前，“世纪悍匪”张子强几乎不费吹灰之力，就绑下了这个新晋的香港首富。

这起离谱的绑架案，是以李嘉诚出价10个亿，保全自己的身家性命为结局。

但令人大开眼界的是，李嘉诚在最后，对绑匪提出灵魂一问：

这笔钱如果不想存银行，可以来买我们公司的股票，保证你们家三代人都吃不完。

这个时候，李嘉诚在中国，还是一个“爱国商人”的形象。

可在2015年，李超人“苦心经营”的爱国人设，却迅速崩塌。

这年9月，秋风肃冽。一篇《别让李嘉诚跑了》的文章，迅速传遍中国大江南北，矛头直指李嘉诚从大中华区加速撤资，是所谓“失守道义”。

时间倒推两年，从广州到南京，从上海到北京，李嘉诚大手一挥，便将一系列的优质资产逐渐出清。

于是，接二连三的接盘侠拿出上了上千亿的真金白银，被李超人一一收回了荷包。

图片来源：网络

于是，群情激奋：谁在薅社会主义的羊毛？舆论浪潮扑面而来。

可对李嘉诚父子来说，羊毛从没有阵营。“逃跑”风波爆发前两年，投资横跨世界的李嘉诚早已筹谋英国，大量的现金涌入了当地公用设施和酒店之中。

彼时，英国约30%的电力、7%的自来水供应、25%的天然气供给被李嘉诚统统收归囊下。短短几年的资本辗转腾挪，李嘉诚在英国总资产就已超过4000亿港元。

致使外媒直呼：李嘉诚要买下整个英国！

可这不过是李嘉诚“游牧资本”的故事插曲。几年后的2020年，李嘉诚收回了在英国的“慈眉善目”，大肆“抛售”，超两千亿资产迅速回流。

也是这几年，李嘉诚似乎开始在中国投石问路。最近一次，便是人们热议的：长和集团出价20多亿，溜了一圈，只为在广州露露脸。

而几乎所有的舆论解读，都有一个共同的声音：李嘉诚要回来了！

旋即，网上骂声一片。

可是，人们一直愤怒：别让李嘉诚跑了！别让李嘉诚回来！

但是，似乎国内公众和舆论，都关注错了点：

站在100层的高楼上，往下看，是看不见垃圾的。

甚至听不见，有人拿着高音喇叭的骂声。李嘉诚和他的商业帝国，其实轻舟已过万重山了。

近年来，关于李嘉诚的争议，说一千道一万，无外乎以下几点：

李嘉诚是否得财不正？李嘉诚是否愧对于社会？李嘉诚是否反复无常？

站在朴素的道德感上，站在舆论和情绪的层面上，质疑，抨击，甚至骂他的人，可能是对的。

但是，时代是复杂的，生意是简单的。但人们往往不相信复杂与简单。

过去十几年凭借维港投资不动声色地投资，李嘉诚用接近200家集中在数据应用和颠覆性科技两大类公司投资案例，彻底刷新了人们的认知。

接近百岁高龄，李嘉诚还在进化。他绝对不是一个投机取巧的“商人”可以概括。

更不是可以用运气，命数这些虚无缥缈的概念去解释。

不吹不黑，李嘉诚这个人，是全程见证了香港的崛起，也见证了大陆的崛起过程一个人。

年纪大说自己眼界多，绝大多数都是吹牛的脸面习惯，没有成就的吹嘘，没有任何现实意义。

但是李嘉诚不一样，见证过真正的大风大浪，更要命的是，在这种情况下，在香港这样弹丸之地做生意，竟然没怎么亏过。

22岁开始创业，比新中国成立，晚了一年而已。

73年，屹立不倒，还能越做越大。

不要拿情绪说事，别说中国了，就是放眼全世界，能获得如此成就和结果的人，一个手都数的过来。

那些关键时刻，没选对，或者没得选的家族和富豪们，都更迭过好几回了。

如果不用价值观和所谓的道德偏见去看，李嘉诚从1958年，开始进入房地产领域，就从来没离开过，其他的行业换过好多次，但一直在重仓房地产的赛道。

即使毁誉参半，李嘉诚至少守住了开发商的底线——从未造过一栋烂尾楼。他买下一块地后，要么立刻开发，按时交房；要么囤地不建，坐等升值。

但是在商业规则和法律层面，李嘉诚和他的财富集团，从来没有栽过跟头，这一点，希望被情绪所裹挟的群体和媒体，记得没事拿出来看看。

李嘉诚的人生，生动诠释了商业的一个残酷本质和规律：

穷人，才会冒险，才会追求高回报率。

富人，追求安全，回报率是次要的。

越老、越富，越追求稳妥。

当然，还有“纯粹的商人”是什么意思，是怎么玩商业和资本游戏的。

中国的第一代创业者们，去世都快50年了。但李嘉诚，到现在，还活着。

对于这么一个能活，能赚，还能长期保证自己和家族财富安全的港资老狐狸，看懂他每一次行动背后的逻辑和考量，比情绪和批判的道德绑架攻击，更有意义吧？

图片来源：头条图库

2

李嘉诚最新抛售房产项目的动向，究竟是怎么一回事？

据多家国内头部媒体报道：香港首富李嘉诚旗下的长实集团3日在香港油塘「亲海駅II」项目公首张价格单，共132户，每平方英尺价格为1.5万港元（约合人民币14.8万元/平方米），均价回到7年前。其中，最便宜的开放式单位实用面积210平方呎（约合19.5平米），扣除18%折扣后，折实售价为290万港元，折实呎价13810港元（约合14.87万港元/平方米）。值得注意的是，这一售价较周边二手房便宜了三成，甚至回到了7年前的水平。

亲海駅II首批132户，实用面积210至718平方呎，包括开放式至三房户型，其中，开放式佔22套、一房佔43套、两房52套、三房15套，价单定价由353.6万至1,375.7万港元，每平方呎由16,394元至20,008港元。以定价计整批市值为9.25亿港元。

当中，开放式至两房单位可获最多18%折扣；三房单位最高可获19%。故整批折实售价由290万至1,114.3万港元，折实呎价由13,443元至16,407港元。

长实执行董事赵国雄形容，亲海駅II首批单位为“便宜到爆”。

该项目价格被外界视为香港楼市“深水炸弹”。

图片来源：网络

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赵国雄表示，香港市民关注房屋问题，房屋政策是政府施政的重中之重，故发展商帮助市民上车，直言“不要赚尽、不用赚多”。

实际上，长江实业近年来一直有“向香港楼市投放深水炸弹”的举动。

这里的“炸弹”比喻其以低于市价出售旗下新建住宅，定价较同区新盘或二手楼有10%以上的折让。例如今年3月开价的屯门飞扬第2期，当时推出的首批单位，折实呎价由11,042至13,972港元，最低呎价创周围片区3年新盘新低，被形容为“深水炸弹价”及“放血价”。

在商言商，无论是李嘉诚，还是其他企业家，也无论是港资，还是内资，他们只要是合法合规的买卖，都无从置喙，更不应该对之进行道德绑架。

事情，就是这么一个事情，并不复杂，一目了然，7折抛售买房，李嘉诚给香港楼市投下深水炸弹。

香港住宅区（图片来源：头套图库）

3

信号分析，趋势研判：李嘉诚这记“深水炸弹”的背后，有怎样的考量和趋势信号？

这个楼盘并不是那种偏远的房子，而是位于九龙，距离香港岛仅一个地铁站。

李嘉诚控制长江实业三分之二的股份，七折抛售房产，损失的不是别人的钱，是他们李家的钱。

7折抛售房产，李嘉诚到底嗅到了什么信号？

这是一个好问题，具体的决策动机众说纷纭，长实集团在各个场合和渠道的表达，也依然体面好看，但是，有一点却是确认的，在全球动荡之当下，在多重维度交叉构成的巨大不确定之当下，巨富如李嘉诚，最终还是选择了拥抱现金类资产。

据长江实业半年报显示，截至今年上半年，长江实业拥有可开发土地储备约7600万平方尺（约合1.3万亩）。

1.3万亩的土地储备，这在内地，至多是一个中等开发商，但在寸土寸金的香港，这一规模的土地储备，绝对堪称超级巨头了。

所以，将这一次7折疯狂抛售与长江实业的香港土储规模结合起来，可以预判，李嘉诚应该是想通过快速开发将土地储备尽快转化为更多现金。

如果这一预判成立，那么，李嘉诚之于香港中长经济周期、尤其是楼市周期的判断，事实也就不言自明了。

李嘉诚投资房地产一向都是风向标，早在几年前他的公司就在内地抛售房地产项目，基本上算是完美躲过了近几年内地房地产暴雷的危机。

有些事回过头来看，真是不得不服！

当然，国内还有一种观点很有意思，那就是“李嘉诚要7折卖房！深圳赢了？”。

言下之意，就是香港高房价挤压香港人跑深圳买房消费，还真的把丧事喜办的阿Q精神诠释到了极致，就想问问写这些内容的人，你们去过香港没有？

也真是没谁了，硬把利空当利好，忽悠误导一路走，欢迎这些群体来深圳抄底炒房，然后赚香港人的钱，好不好？

从现实来看，从因果逻辑分析出发，李嘉诚这次七折卖房不仅反映他对香港楼市的看法，起码在他看来香港的房价在以后是难涨了。

这件事其实在一定程度上反映了楼市已经是今非昔比了，香港楼市也罢，内地楼市也罢，现在都是处于在一个重要的历史节点上，不一定是要开启下跌周期，但是可以肯定再想像过去一样的上涨几乎是不可能了。

或许更多的人应该要清醒的认识到，房地产的大时代可能真的要结束了。

虽然这次李嘉诚卖的房子，是香港的，不是大陆的。

但是别忘了，中国的房地产经济的发展，逻辑，还有模式，香港是不折不扣的老师。

特别对于中国的几个头部城市来说，香港的楼市和房价，波动和趋势，很大程度上，就是一种前车之鉴的经验。

看清因果本质，并不复杂，那么，是赌李嘉诚这个资本老狐狸是真的老了，眼光不行了，老眼昏花思路退化，这次是做了一个大错特错的决定靠谱，还是赌这个老狐狸又一次踩对了节奏，看清了趋势，在绝大多数普通人没有反应过来以来，就先行落袋为安更靠谱？

这个选择，留给大家。

图片来源：头条图库

写在最后：

以微见诸，看清趋势风向和港资龙头的判断，对普通中国人，更为重要

把视线拉回中国国内的房地产经济和楼市来看，在过去几十年里，房地产吃着人口增长、城镇化率提升及货币扩张的红利，走出一场超长期波澜壮阔的大牛市，同时也不可否认的带动了国内经济的增长和就业岗位的增加。

但这些驱动房地产发展的因素已经发生了巨大的变化，尤其是人口和城镇化因素。人口开始进入了负增长，且人口老龄化程度会日趋严重；2022年国内城镇化率达到了65.22%城，这已经是一个相当高的水平了，未来的增长会放缓且空间有限。

随着带来是人口红利和城镇化红利逐渐减弱甚至消失，而人口增长及城镇化提升带来大量增量刚性住房需求也就不断萎缩了。

但是中国大陆和中国香港有一个最大的区别，那就是基数量级太大，盘子太大。

惯性大小和维持稳定的难度，是完全不一样的。所以，李嘉诚的每一次动作，都很有代表性：

十年前的2013年，李嘉诚大量抛售内地资产，一直持续到2015年。

从经济角度上讲，他损失惨重，完美错过了15-17年的“涨价去库存”大潮。

而在那几年，王健林、许家印的身价蹭蹭上涨，超过李嘉诚。

但后来的事情大家都知道了吧，且不说资产价格，就说折价能不能变现？就算变现了，能不能出得去？

表象和本质，特别在时机拿捏，窗口期把握上面，可能是完全不一样的。

时间来到2023年8月，中国楼市利好频频，上个月底有年中重要会议定调，上周有各地政策吹风，李嘉诚这一次的操作，结合现实来看，完全可以说的上是“反向操作”。

稍微懂一点中国经济规律和玩法规则的人都知道，这事儿放国内，干不了，但是在香港，是可以的。

结论并不复杂，甚至简单粗暴：

李嘉诚这次七折卖房，又是在用实际行动给出提醒：房地产的时代快结束了！

这件事其实在一定程度上反映了楼市已经是今非昔比了，香港楼市也罢，内地楼市也罢，现在都是处于在一个重要的历史节点上，不一定是要开启下跌周期，但是可以肯定再想像过去一样的上涨几乎是不可能了。

当然，这样的观点和分析，永远不会缺少嘴硬和抬杆，就和每一年都有人讥讽巴菲特一样，每次对资本头部玩家的嘲讽和揶揄原因都不一样，但是每次的结果，经历时间和周期的考验以后，实际上都是一样的：能全身而退，能规避风险，能屹立不倒的，还是这些老狐狸，老油渣。

对于中国的普通经济个体和家庭来说，吃打还要记打，没必要用自己的身价财富，追求发达的梦想，押注在资本老狐狸不看好的方向和趋势上面。

时代的转折和变化，每一次都有信号和先知先觉的动向，只不过，有太多的人，还是选择了随波逐流，还是选择了自以为是。

很多时候，看清本质，保持清醒，实际上，对应现实，该如何行动，选择，决策，其实就不存在什么纠结和困难了。

只能说到这个份上，见谅。

以上，就是对李嘉诚最新的七折抛售旗下房产项目的最新动向，进行的一次专题梳理和深入分析讨论研究内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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