广州拟调整物业费，督促小区公共收益成为“明白账”

为进一步规范广州市住宅物业服务收费行为，完善物业服务收费形成机制，保障业主和物业服务人的合法权益，7月27日，广州市发展和改革委员会官网发布公开征求《广州市发展和改革委员会 广州市住房城乡建设局 广州市市场监管局关于进一步规范我市住宅物业服务收费管理》意见的公告。征求意见时间为公示之日起30日。

图片截自广州市发展和改革委员会官网。

业主大会成立前实行政府指导价

据了解，2016 年 11 月起施行的《广州市发展改革委 广州市住房 城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗发改规字〔2016〕4 号）有效期满，需要重新修订发布。《中华人民共和国民法典》、《广州市物业管理条例》2021年 1 月 1 日起实施。广州市现行物业服务收费管理政策还存在不衔接情况，需要进一步调整、完善。

征求意见稿明确，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

业主大会成立之前的普通住宅及配套自有产权车位（车库）物业服务收费（以下称“前期物业服务收费”）实行政府指导价；

业主大会成立之后的普通住宅及配套自有产权车位（车库）、别墅、其它非住宅物业收费实行市场调节价。

普通住宅前期物业服务收费，由建设单位在销售首套房屋之前，根据物业特点和服务要求，对照《通用服务标准》选择服务等级，在《广州市普通住宅前期物业服务收费政府指导价标准》规定的政府指导价标准内，与其选聘的前期物业服务人依法确定前期物业服务收费的具体标准。

保持现有政府指导价不变

根据最新《通知》的规定，主要修订了哪些内容？

保持现有政府指导价不变。据了解，经全市抽样监审，2019-2021年广州市物业服务项目成本维持平稳，维持穗发改规字〔2016〕4号规定的政府指导价2.8元不变。

同时，明确了浮动幅度。根据《广州市物业管理条例》第六十九条规定，“物业服务费实行政府指导价的，价格行政部门应当会同房屋行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定公布并定期调整相应的基准价及其浮动幅度”。从全市抽样的物业服务项目来看，相同服务等级的物业服务成本主要受物业小区面积因素影响，小规模（5万平方米以内）的物业小区服务成本比平均成本上浮20%左右。建设单位与物业服务企业可根据物业小区面积在基准价上浮幅度不超过20%的幅度内确定具体收费。

增加对应的服务标准。实践发现，大量市民通过政务咨询、政府信息公开等渠道咨询前期物业服务收费标准相应的服务内容。为充分体现物业服务收费与服务水平相适应的原则，衔接现有政府指导价水平，融合《广州市发展改革委 广州市住房城乡建设委 广州市物业管理行业协会关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》（穗发改〔2016〕992号）有关物业服务标准，以便市民对照使用。一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应收费标准为2.8元/平方米、2.32元/平方米、1.85元/平方米、1.38元/平方米、0.9元/平方米。

此外，降低业主自有产权车位的物业服务收费标准。经全市抽样监审情况来看，平均每个车位物业服务含税成本为58.96元/月。综合考虑行业利润水平、其他城市收费标准、企业可承受能力等因素，业主自有产权车位物业服务收费从150元/月降为80元/月。

加强政府制定价格后评估

近年来，超一级物业服务收费申请量、超价收费水平持续较大幅度增长。物业服务与广大住户的日常生活紧密联系，住户聚集程度高，缴费频次高，物业收费容易成为基层群众关注和矛盾的焦点。

由于新建住宅物业尚未运营，实际成本未发生，价格主管部门基于建设单位提出的项目物业服务收费服务的愿景和成本预测核定超一级前期物业服务收费最高限价，作为前期物业服务收费的试行价格。征求意见稿明确，试行期满后增加成本监审和评估，对偏高的前期物业服务收费予以降低；对于收费标准不能覆盖成本的，由物业服务人按《广州市物业管理条例》第七十一条规定执行。

值得一提的是，此次修订进一步明晰了市和区级价格主管部门审批权限、审批流程和审批程序。

不得在房价和物业费之外另收门禁费

征求意见稿还明确，对普通住宅依建设规划或者商品房买卖合同所配套建设的智能门禁系统，建设单位（或者物业服务人）不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主免费配备不少于4张门禁卡。普通住宅交付使用之后，小区新配置或者升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡免费配备数量由小区全体业主依法共同决定。业主在免费配备数量之外另行增购门禁卡的，物业服务人以不盈利为原则适当收取制作工本费。

采写：奥一新闻见习记者 王倩