政治局会议定调：楼市将有哪些重大变化？

中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。在谈及房地产市场时，会议首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

优化调整房地产政策,新闻建外14号,5分钟

供求关系发生深刻变化

就在11天前的7月14日，人民银行货币政策司司长邹澜在国新办发布会上也曾提及“房地产市场供求关系已经发生深刻变化”。邹澜表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

本次中央政治局会议重新定调楼市，对这一判断予以明确。当前中国房地产市场供求关系发生了哪些重大变化？楼市分析师张大伟认为，从最近几年的房地产市场来看，特别是最近一年多，整个楼市的降温趋势明显。2023年上半年的房地产销售数据在一季度有所企稳的情况下，二季度出现了下调。不论是6月份还是上半年，住宅销售面积也出现了下调，而且是建立在2022年全年已经下调的基础上，2023年再一次下调。从房地产市场的表现来看，现在已经不光是三四线城市出现了趋势性的库存积压、市场萧条的迹象，目前一二线城市中非热点的一些省会城市也出现了房地产市场调整。

因此，在这种情况下，中央对于房地产市场的定性出现了变化，房地产市场供求关系发生了一个重大变化，一个新形势已经出现了：过去二三十年都可以认为房子是比较稀缺的，市场是卖方市场；现在或者说从这一次的政治局会议定调来看，可以认为整个房地产市场已经过渡到了买方市场，买卖双方出现了根本性的变化。

政策还有优化空间吗

中共中央政治局会议指出，要因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。另外，还要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案，要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险等适时调整优化房地产政策。

对于会议提出的指导意见，很多声音解读认为会有大的宽松政策出台。楼市分析师张大伟并不认同这一观点。他认为，从全国普遍意义上来说，房地产已经不是过去的短缺经济，在京沪广深这些一线大城市，改善性需求可能会有所优化，但是对于三四线城市，经过最近一年多的政策宽松调整后，现在已经没有太多可出台的政策，全国80%以上的城市其实已经全面取消，或者接近全面取消限购、限贷、限售等等政策。

未来调整优化房地产政策的核心在于意见提到的四个字：因城施策。因城施策本身是一个中性词，对于市场来说，在过热的时候是盖帽，在过冷的情况下就是托底。目前整个房地产市场90%以上的城市其实是属于低迷或者过冷的状态，很多城市需要的是托底，避免市场进一步下滑，出现一些中高风险。

另外，也有十几个城市，特别是一线、强一线、强二线城市，市场有可能易涨。这些城市是不是会出现全面的松绑限购限贷政策？张大伟认为可能性也不大，因城施策的核心并不是全国性的宽松，并不是一刀切发布政策，后续还是会和过去一样，针对不同城市有不同的政策力度。房地产持续上涨的可能性很小，市场会保持尽量健康发展、平稳发展，不太可能再出现过去的那种大涨大落的现象。

会再现“棚改”吗

每年7月下旬召开的中央政治局会议，历来被视为决定下半年宏观经济政策方向的关键会议。继今年4月份的中央政治局会议后，本次会议再次提出了积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

很多人把这两项政策措施等同于2015年的棚户区改造，张大伟认为：这完全是两码事。这次会议提及的推动城中村改造，更多还是指民生工程，与房地产本身的关联度不大。

棚户区改造改造的是国有用地，而且数量比较大。当时棚改每年在600万套以上，其中有50%是货币化安置，这就意味着给商品房房地产市场每年能带来300万套的直接需求。但是对于城中村改造，一方面土地属性是以集体用地回迁为主，对商品房市场——也就是普遍意义上认为的房地产市场的供求关系不会有明显影响。但是它对经济稳定、对于房地产市场的上下游行业稳定还是有一定作用的。

整体来看，城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，给房地产市场的作用和影响要远远低于过去几年的棚改。对于京沪广深这种一线城市，可以稳定信心，也能够增加一些需求；但是对全国来说，不太可能因为棚户区改造给市场带来太大的影响。

来源：新闻建外14号