房贷利率可以跟银行协商降低？估计只是说说而已

央行货币政策司司长邹澜在国务院新闻办新闻发布会上表示，按照市场化、法治化原则，央行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

央行表态存量房贷利率调整可有两种做法：直接降（变更合同条款）、间接降（贷款以新换旧），贷款置换原则上应限于本行，不应鼓励跨行“转按揭”，决定权仍然在银行，降或不降都合法合规。

今天因为这一消息的出台，部分媒体和自媒体报导存量贷款利率可能下降。

首先科普下，贷款利率是由LPR+BP综合确定，跟经济和房地产市场的形势息息相关，市场繁荣时，综合贷款利率高，市场下行时，综合贷款利率下调。LBP由央行每月20号确定发布，在贷款年限里可以调节，一般贷款满一年可以按最新贷款利率调整；BP确定后，往后的贷款期不可调整。比如2021年房地产市场处在卖方市场，LPR为4.65%时，BP加120点，整体贷款利率达5.85%，甚至有个别业主在高位买房BP叠加170点，整体贷款利率高达6.35%。后来市场下行，LPR逐渐下调到4.30%，BP更是逐渐下降到0点，整体利率变为4.30%。以月供1万计算，5.85%和4.30%的利率比较，每月有上千元的利息差异。

在笔者看来，目前只是央行领导的个人想法或提议而已，而不是政策出台。目前贷款利率有下降可能性而已，但操作空间不大。

无论是变更合同条款，贷款以新换旧，门槛都很高。银行正在存量住房贷款业务上吃着肉呢，哪会变更合同下调利率轻易把肥肉吐出去；贷款以新换旧会导致银行贷款业务内卷，也会导致银行利益受损。

银行不是善茬，存量房贷款是银行利润的大头。除非贷款业主真的破罐子破摔表示还不起房贷准备停贷摆烂，倒逼银行协商降低利率，但业主需要对这种行为承担一定的风险。

而且如果各个业主都协商，无论是购房者要求，还是银行迫于压力主动提出，很容易引起效仿效应，加上根本没有统一操作标准，银行根本没法处理和管理，岂不是乱了套。

只能说，高层也看到了目前的经济趋势，只是还舍不得出台大刺激政策。倘若没有宏大的整体经济救济政策，地产是很难起来的，整体经济也很难复苏。