进退两难的房地产调控

经过多年的的发展，房地产的商品化，逐渐改变几亿城市家庭的资产结构，也为我们的城镇化做出了巨大贡献。

尽管房地产的贡献不小，但也给经济埋下了一颗畸形的种子。特别是08年经济危机后，09年后启动了多轮的财政及货币刺激，推动了房价，形成了经济的“泡沫”。

为了解决房价上涨的问题，上面和地方都出台了各种手段，如利率加成、限购、限售等政策。

从实施角度来看，这样的政策更像是“叶公好龙”，没有解决保障房建设和租售同权，收效甚微。

随着调控政策的不断推进，人口流入城市的房价反而是“越调越高”，脱离了收入支撑的基本面，再加上政策的调剂影响了市场的真实反应，导致政策的“效率”更差了。

从“房住不炒”提出后，民营开发商纷纷倒下，互联网经济遇到瓶颈。市场从“增量预期”调整为“存量博弈”，收入的基本面出现波动，房价只涨不跌的信仰破裂，导致全国的房价，都出现不同程度的“变脸”。

为了稳住房价，上面和地方如法炮制的像过去抑制房价上涨一样，反向出调整，也让政策的预期直接向下，导致市场的最后一刻稻草也被压垮。

特别是2022年，政策的脸，就像是孩子的脸，说变就变，这让很多游离的购房者无法适从。不但无法刺激房地产消费，反而形成了“早买多亏”的预期。

销售端的疲软，直接导致土拍市场的紧张，这又加剧了财政的压力。这样一来，地方在基础建设、配套设施的投入不得不出现骤减，以房地产为核心的基建模式也发生了断裂。

“靠卖基建卖教育的地产项目，都面临空头支票的压力。”

为了维持板块的活力，地方也开始出现“新闻造城”的惯例，把盖一个学校的钱分成两份学校的钱，这样就能推动两个板块的购买，但学校的交付必然是延期了。另外，随着教育市场化，地方要求某些学校自负盈亏，很多学校和地产的合作，也变得频繁。

捐款、送楼，就可以让项目变成“学区房。”

一些四五线城市，即便是商业、商务用地，也可以实现“学区房”的梦想。给钱就可以，因为学校也需要生存，教育也必然面临商业化。

故事发展到2023年，除了上海、杭州、成都、合肥等城市，很多城市的去化周期都超过了1年。一些四五线城市，比如泉州、晋江、哈尔滨等等，都超过了3年的去化周期。一些远郊和高库存项目，超过10年以上去化周期的都有。

这么看，很多城市的供应、板块价格都存在扭曲。

因为，那些去化周期短、库存压力小的城市，地方反而通过压低市场供应死守房价参考线，因为他们有产业经济、有产业财政收入。而那些去化周期长，库存压力大的城市，反而一直想卖地。

调控端也是如此。

这样“刻舟求剑”的政策下，只是通过“减少供给”暂时压制了核心城市的房价。而这一轮的调整，更是加剧了核心资产的信仰，一旦下一轮的经济刺激重启。

以城市为界大市场，必然冰火两重天。

核心城市的房价收入比，就会离基本面越来越远。

人和房地产，只能选一个。